Savills ziet de Nederlandse vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2024 uiteenvallen in twee bewegingen. Op de beleggingsmarkt keert het vertrouwen terug: het volume lag 30 procent hoger dan een jaar eerder en na drie kwartalen is bijna het totaal van heel 2023 bereikt. Op de gebruikersmarkt is het beeld juist zwakker, met een opname die over de belangrijkste commerciële sectoren 18 procent lager uitkwam. Dat blijkt uit de nieuwe editie van Market in Minutes, het kwartaaloverzicht dat Savills Nederland op 19 november 2024 publiceerde.

Beleggers keren terug, gebruikers aarzelen

Volgens Savills is het herstel van de beleggingsmarkt vooral te danken aan één grote transactie in de woningsector: de verkoop van 60 procent van de Nederlandse woningportefeuille van ERES REIT, voor ongeveer 760 miljoen euro. Daarmee lag het beleggingsvolume in woningen na drie kwartalen 38 procent boven dat in industrieel en logistiek vastgoed. Tegelijk relativeert het adviesbureau het herstel: het volume in het derde kwartaal bleef 34 procent onder het gemiddelde van de voorgaande tien jaar.

Aan de gebruikerskant registreerde Savills een totale opname van 1.427.885 vierkante meter, 18 procent minder dan een jaar eerder en 21 procent onder het vijfjaarsgemiddelde. De kantorenmarkt kreeg de hardste klap met een daling van 36 procent. Savills wijt dat deels aan het hybride werken en deels aan de macro-economische omstandigheden, die ook op de vraag drukken. Bij industrieel vastgoed daalde de opname met 15,6 procent en bij logistiek met 14,8 procent. Gebruikers zijn volgens het rapport selectiever in de locatie en kwaliteit van de ruimte die zij kiezen, terwijl bedrijven daarnaast prioriteit geven aan het oplossen van personeelstekorten en aan duurzaamheid. Retail hield het best stand, met een daling van 6 procent.

Leegstand blijft beperkt

Opvallend is dat de lagere opname nog nauwelijks doorwerkt in de leegstand. Savills becijfert de leegstand in industrieel vastgoed op 0,91 procent en in logistiek op 4,75 procent. Voor kantoren noemt het rapport een leegstand die in 2024 stabiel rond 6,2 procent schommelt. In de winkelsector stegen de faillissementen in het derde kwartaal met 47 procent ten opzichte van een jaar eerder, al lag het niveau nog 22 procent onder het tienjaarsgemiddelde van vóór corona. Het zijn vooral kleinere non-foodwinkeliers die omvallen; bij supermarkten en warenhuizen gaat het om een veel kleiner aantal.

Savills verwacht dat de verschillen in opname tussen locaties en kwaliteitsniveaus de komende periode verder toenemen, met name op de kantorenmarkt.

Rente als motor

De omslag op de beleggingsmarkt hangt nauw samen met de rente. De Europese Centrale Bank verlaagde de depositorente opnieuw met 25 basispunten naar 3,25 procent, 36 dagen na de vorige stap. Een jaar eerder lag het rentetarief nog op 4,0 procent. De vijfjaars renteswap kwam in oktober uit op 2,3 procent. Het verschil tussen vastgoedrendementen en de rente op obligaties werd in het derde kwartaal groter, wat Nederlands vastgoed volgens Savills aantrekkelijker maakt voor beleggers. De ECB heeft volgens het rapport verdere verlagingen voor december in het vooruitzicht gesteld.

De macro-economische cijfers in het rapport geven een gemengd beeld. De Nederlandse inflatie bedroeg volgens Savills 3,3 procent, terwijl de lonen 6,7 procent hoger lagen dan een jaar eerder. De industriële productie lag in het tweede kwartaal 3,2 procent lager dan een jaar eerder.

Ook in de fondsenwereld is de krapte nog voelbaar. Het duurt volgens Savills gemiddeld 22 maanden om een nieuw vastgoedfonds te sluiten, tegen 13 maanden in 2020. Op Europees niveau lag het beleggingsvolume in de eerste negen maanden van 2024 5 procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers lijkt het moment van instappen aan te breken. Savills verwacht dat de beleggingsactiviteit in het vierde kwartaal en in 2025 verder aantrekt, met geleidelijk meer activiteit in het core-segment. Partijen die nu kapitaal beschikbaar hebben, kunnen profiteren van prijzen die nog niet volledig hersteld zijn, terwijl de concurrentie om de beste objecten naar verwachting toeneemt zodra de rente verder zakt. Het groeiende verschil tussen vastgoedrendementen en obligatierentes onderstreept die kans.

De woningsector laat zien dat grote portefeuilles weer verhandelbaar zijn. De ERES-transactie was in haar eentje bepalend voor het kwartaalcijfer en toont aan dat kopers bereid zijn grote volumes op te nemen als de prijs aansluit bij de nieuwe renteomgeving.

Voor gebruikers biedt de zwakkere opname onderhandelingsruimte, vooral in het middensegment van de kantorenmarkt en bij oudere bedrijfsruimte. Bedrijven die hun huisvesting heroverwegen, kunnen de lagere vraag benutten om betere voorwaarden te bedingen of om op te schalen naar een duurzamer gebouw. Tegelijk waarschuwt de lage leegstand in industrieel vastgoed en logistiek dat de keuze in die segmenten beperkt blijft: wie daar ruimte zoekt, moet rekening houden met schaarste ondanks de afgenomen opname.

De verwachte verdere tweedeling op de kantorenmarkt is ook een signaal voor eigenaren van oudere gebouwen. Verduurzaming en herpositionering worden belangrijker om in de toekomst huurders vast te houden, nu gebruikers kritischer kiezen.

Vooruitblik

Volgens Savills draagt ook de geleidelijke stabilisatie en het herstel van de gebruikersmarkt bij aan het herstel van het beleggerssentiment, naast de dalende rente. De beslissing van de ECB in december wordt daarbij een belangrijk ijkpunt voor de vraag of het herstel aan het eind van het jaar doorzet. Naast de marktcijfers besteedt deze editie van Market in Minutes onder de titel Invisible Women in Real Estate ook aandacht aan de positie van vrouwen in de vastgoedsector.

Bron: Savills – Market in Minutes, the Netherlands Q3 2024 · Extra bron: Savills – rapportviewer Market in Minutes Q3 2024