De Nederlandse voorraad zorgvastgoed groeit langzamer dan ooit in de naoorlogse periode, terwijl het aantal ouderen snel toeneemt. Dat blijkt uit een analyse van Capital Value, gepubliceerd op 27 november 2024. Tussen 2015 en 2024 nam de voorraad met ongeveer 10% toe tot 51,3 miljoen vierkante meter. Een groot deel van de bestaande gebouwen is bovendien verouderd en slecht geïsoleerd: het verduurzamen van de zwakste panden naar energielabel A kost volgens de adviseur tussen de € 3,8 en € 5,3 miljard.
Laagste groei in decennia
Het Utrechtse advies- en onderzoeksbureau Capital Value analyseerde de zorgvastgoedvoorraad naar bouwperiode en zette die af tegen de groei van de bevolking van 65 en 80 jaar en ouder. De uitkomst is opvallend. In de afgelopen tien jaar kwam er ongeveer 4,5 miljoen vierkante meter bij, een groei van circa 10%. In de decennia daarvoor lag de groei telkens op minimaal 24%. Alleen in sommige perioden vóór 1965, en dan vooral in de jaren direct na de Tweede Wereldoorlog, groeide de voorraad nog trager.
Binnen de voorraad maakt Capital Value onderscheid tussen care en cure. Care-vastgoed, zoals verpleeghuizen en andere woonzorgvoorzieningen, beslaat ongeveer 60% van het totaal. Het resterende deel bestaat uit cure-vastgoed, zoals ziekenhuizen en klinieken. Opvallend is dat het aanbod van cure-vastgoed de afgelopen periode sneller is gegroeid dan dat van care-vastgoed, terwijl de demografische druk juist aan de care-kant het grootst is.
Vergrijzing loopt voor op het aanbod
De groep 65-plussers en 80-plussers groeit sneller dan de voorraad zorgvastgoed. Ouderen blijven weliswaar langer zelfstandig wonen, maar hun zorgvraag neemt volgens Capital Value fors toe. Head of Research Thijs Konijnendijk stelt dat de demografische ontwikkelingen wijzen op een sterke toename van de vraag naar zorg- en seniorenhuisvesting. Hij roept beleggers op hun beleggingskaders te verbreden, zodat zorgvastgoed daarin een plaats kan krijgen.
Verouderde voorraad, forse verduurzamingsopgave
De voorraad is niet alleen te klein, maar ook oud. Ongeveer 58% van het zorgvastgoed is gebouwd vóór 1995. Meer dan 6 miljoen vierkante meter heeft energielabel E of slechter. Capital Value becijfert dat het opwaarderen van alle vierkante meters met een E-, F- of G-label naar label A circa € 3,8 miljard vergt. Wanneer ook de panden met label D worden meegenomen, loopt de rekening op tot ongeveer € 5,3 miljard.
Voor eigenaren is dat een aanzienlijke opgave. Zorgorganisaties hebben vaak beperkte investeringsruimte, terwijl de eisen aan energiezuinigheid en comfort toenemen. Tegelijk biedt de opgave een aanknopingspunt voor beleggers en financiers die kapitaal willen inzetten voor verduurzaming of herontwikkeling, bijvoorbeeld via sale-and-leaseback of de vervanging van verouderde locaties door nieuwbouw.
Kapitaal staat klaar, maar wordt niet ingezet
Het meest opvallende contrast in de analyse zit in de cijfers over beleggingen. In 2023 werd € 648 miljoen in zorgvastgoed geïnvesteerd. In de eerste drie kwartalen van 2024 bleef dat steken onder de € 400 miljoen. Tegelijkertijd gaven beleggers eind 2023 aan zo’n € 4,3 miljard beschikbaar te hebben voor deze sector. Er is dus ruim voldoende kapitaal, maar het vindt zijn weg niet naar concrete projecten.
Capital Value wijst in dat verband op het belang van bredere beleggingskaders. Zolang zorgvastgoed niet of slechts beperkt binnen de mandaten van beleggers past, blijft het beschikbare geld op de plank liggen. Het gat tussen het geld dat klaarstaat en het geld dat daadwerkelijk wordt geïnvesteerd, is daarmee volgens de analyse eerder een kwestie van kaders en projecten dan van kapitaal.
Kansen voor beleggers
Voor beleggers schetst de analyse een markt met een structureel vraagoverschot. Een vergrijzende bevolking, een achterblijvende nieuwbouwproductie en een verouderde voorraad vormen samen een langetermijnthema dat weinig afhankelijk is van de conjunctuur. Wie bereid is het mandaat te verbreden naar care-vastgoed, kan profiteren van langlopende huurcontracten met zorgaanbieders en een groeiende vraag.
Daar staan risico’s tegenover: de financiële positie van zorgaanbieders als huurder, de afhankelijkheid van overheidsfinanciering in de zorg en de kosten van verduurzaming. Ook bouwkosten en de beschikbaarheid van geschikte locaties spelen een rol bij de vraag of nieuwbouw rendabel is.
Een tweede invalshoek is de bestaande voorraad. Met meer dan 6 miljoen vierkante meter in de labels E, F en G en een groot deel van de gebouwen van vóór 1995 ligt er een omvangrijke markt voor renovatie, verduurzaming en vervangende nieuwbouw. Partijen die die opgave samen met zorgaanbieders oppakken, kunnen kapitaal inzetten zonder te wachten op nieuwe bouwlocaties.
Voor zorgorganisaties biedt de grote hoeveelheid beschikbaar beleggerskapitaal een mogelijkheid om vastgoed af te stoten of nieuwbouw te laten financieren, zodat eigen middelen vrijkomen voor de zorg zelf. Gemeenten en zorgaanbieders kunnen beleggers eerder betrekken bij locatiekeuzes om de bouw van woonzorgcomplexen te versnellen.
Wat volgt
De cijfers over het transactievolume in zorgvastgoed over heel 2024 zullen laten zien of het beschikbare kapitaal in het laatste kwartaal van 2024 alsnog in transacties is omgezet. De vergrijzing zet de komende jaren door, waardoor de druk op de bestaande voorraad verder toeneemt.
Beeld (illustratie): “Massachusetts General Hospital buildings at sunset” door chris.rycroft (Flickr), CC BY 2.0.
