Kantorenbelegger NSI heeft het kantoorgebouw Sypesteyn aan het Jaarbeursplein 22 in Utrecht gekocht voor € 15,25 mln exclusief transactiekosten. Het gebouw van circa 8.500 m² staat direct naast Utrecht Centraal. Voor het beursgenoteerde NSI is het de eerste aankoop in drie jaar.

NSI maakte de transactie op 4 december 2024 bekend. Het gebouw levert op dit moment een contractuele huurstroom op van € 1,1 mln per jaar. Daarmee ligt het bruto aanvangsrendement, uitgaande van de koopsom exclusief kosten, rond de 7,2 procent. De bezettingsgraad bedraagt 71 procent en de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten (WAULT) is 1,9 jaar. Het gebouw heeft energielabel C.

Toplocatie met herontwikkelingspotentieel

Sypesteyn telt volgens NSI acht verdiepingen en ligt op een van de meest centrale plekken van Nederland: pal naast het drukste treinstation van het land, op loopafstand van de historische binnenstad en winkelcentrum Hoog Catharijne en omringd door horeca, theaters en musea. Verkoopadviseur JLL beschrijft het gebouw als onderdeel van het Utrechtse Central Business District, met in de directe omgeving hotels, kantoren en woongebouwen. Het pand werd in 1970 opgeleverd en telt volgens JLL 8.471 m² verhuurbare kantoor- en bijbehorende ruimte, met vloervelden van ongeveer 886 m² die flexibel kunnen worden ingedeeld. Het gebouw wordt op dit moment door tien huurders gebruikt.

NSI ziet twee sporen voor waardecreatie. Op korte termijn wil de belegger het gebouw met actief assetmanagement verbeteren en de leegstand terugdringen. Op middellange tot lange termijn biedt de locatie volgens NSI ruimte voor een grootschalige herontwikkeling. Ook JLL wijst in zijn aankondiging op de mogelijkheid om het gebouw op korte tot middellange termijn te herontwikkelen.

Ahmed Ouahim, Head of Investments bij NSI, benadrukt dat het om de eerste aankoop in drie jaar gaat en dat NSI hiermee verder kan investeren in de Utrechtse topmarkt. Volgens hem combineert het gebouw een directe kasstroom met verbeterpotentieel door actief beheer en aanzienlijke ontwikkelmogelijkheden op langere termijn, waardoor het goed gepositioneerd is om te profiteren van toekomstige huurgroei.

Schaarste aan goede kantoren bij Utrecht Centraal

De aankoop speelt in op de krapte rond Utrecht Centraal. Volgens Savills, dat NSI bij de aankoop adviseerde, is de vraag naar hoogwaardige kantoorruimte rond het station groter dan het aanbod. Dat beeld past in een bredere trend op de Nederlandse kantorenmarkt: gebruikers kiezen steeds vaker voor duurzame, goed bereikbare kantoren in de grote steden, terwijl oudere gebouwen op minder centrale locaties moeite hebben huurders te vinden. Toplocaties bij intercitystations behoren tot de meest gewilde kantoorplekken van het land.

Voor een gebouw uit 1970 met energielabel C ligt er tegelijkertijd een duidelijke opgave. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen in Nederland minimaal energielabel C hebben om als kantoor te mogen worden gebruikt. Sypesteyn voldoet daar nu aan, maar met de verdere aanscherping van duurzaamheidseisen en de wensen van huurders zal verduurzaming of herontwikkeling op termijn nodig zijn om de waarde van de locatie volledig te benutten. De relatief korte resterende huurlooptijd van 1,9 jaar geeft NSI de flexibiliteit om die keuzes de komende jaren te maken.

Terug in de aanvalsmodus

Voor NSI markeert Sypesteyn een strategische wending. De kantorenbelegger concentreerde zich de afgelopen jaren vooral op het verkopen van niet-kernobjecten en het verbeteren van de bestaande portefeuille. In de kwartaalupdate van 16 oktober 2024 meldde NSI dat de portefeuille eind september uit 44 objecten bestond, twee minder dan eind 2023, met een marktwaarde van € 996 mln. In het derde kwartaal verkocht NSI zijn laatste gebouw in Den Bosch en voor een object in Eindhoven was een voorwaardelijke verkoopovereenkomst gesloten.

De financiële positie gaf ruimte om weer te kopen. De netto loan-to-value bedroeg eind september 33,5 procent. De EPRA-leegstand liep licht op naar 5,5 procent, maar NSI verwachtte op basis van nieuw getekende huurcontracten een daling in het vierde kwartaal. Daarnaast rondde de belegger in september een aandeleninkoopprogramma van € 20 mln af. De strategie van NSI rust op vijf pijlers, waaronder een sterke focus op Amsterdam en groei. Amsterdam is met een waarde van € 554 mln verreweg het grootste segment van de portefeuille. Met Sypesteyn breidt NSI zijn positie in Utrecht uit.

De aankoop past volgens NSI in het streven om duurzame werkplekken met een breed aanbod aan diensten te bieden op goed bereikbare, levendige locaties in de grote Nederlandse steden.

Adviseurs

NSI werd bij de aankoop commercieel geadviseerd door Savills, juridisch door Houthoff en technisch door SGS Search. De verkoper, van wie de naam niet is bekendgemaakt, werd commercieel bijgestaan door JLL en juridisch door Dentons.

Wat volgt

NSI gaat eerst aan de slag met het verbeteren van de bezetting en de exploitatie van het gebouw. Met een huidige leegstand van bijna 30 procent en een groot deel van de huurcontracten dat binnen twee jaar afloopt, heeft de belegger veel invloed op de toekomstige invulling. Hoe een eventuele herontwikkeling eruit gaat zien en wanneer die van start kan gaan, is nog niet bekend. Daarvoor zal NSI ook met de gemeente Utrecht om tafel moeten, die rond het Jaarbeursplein en het stationsgebied al jaren werkt aan de transformatie naar een gemengd stadsdeel met wonen, werken en voorzieningen.

Bron: NSI

Extra bronnen: Savills, JLL, NSI Q3 2024 trading update

Foto: NSI via nsi.nl