De voormalige erfpachter van twee percelen op het terrein van Lelystad Airport moet de hangar die er staat binnen twee maanden slopen en de grond leeg opleveren. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bekrachtigde op 17 december 2024 in spoed kort geding (ECLI:NL:GHARL:2024:7822) een eerder vonnis van de voorzieningenrechter in Lelystad. T&T Onroerend Goed beheer B.V. had betoogd dat sloop van een bruikbaar gebouw kapitaal vernietigt en dat de hangar beter aan een opvolger kon worden overgedaan. Het hof wijst dat af: de erfpachtrechten zijn geëindigd, de erfpachtvoorwaarden schrijven een kale oplevering voor zonder vergoeding voor de opstal, en de grondeigenaar mag zelf bepalen wie er na de erfpachter komt.

Twee percelen, één hangar

N.V. Luchthaven Lelystad is eigenaar van het luchthaventerrein. In 1987 gaf zij een perceel aan de Arendweg 33 in erfpacht uit aan een rechtsvoorganger van T&T. Volgens de erfpachtakte was de grond bestemd voor de vestiging van een niet-detailhandelsbedrijf dat gericht is op luchtvaartactiviteiten. Die erfpacht liep tot 1 december 2016. De algemene voorwaarden verboden verhuur van het erfpachtgoed zonder toestemming en bepaalden dat de grond bij het einde van de erfpacht in de oorspronkelijke staat moest worden opgeleverd, zonder recht op vergoeding voor wat de erfpachter had aangebracht.

In 1992 volgde een tweede perceel, Arendweg 35, bedoeld voor uitbreiding van het luchtvaartbedrijf op nummer 33. Die erfpacht liep tot 31 december 2022. Ook hier gold een verhuurverbod zonder toestemming, maar een bepaling over kale oplevering zoals bij perceel 33 ontbrak.

Op 18 februari 2003 verkreeg T&T beide erfpachtrechten, inclusief de hangar die op de grond was gebouwd.

Jaren van uitstel

Het conflict begon in 2016, toen de eerste erfpacht afliep. In maart 2016 liet de luchthaven weten alleen een nieuwe erfpachtperiode te willen toestaan als de bestaande bebouwing zou worden vervangen door nieuwbouw, en vroeg zij uiterlijk 1 juli 2016 een gedetailleerd ontwerp. In september 2017 constateerde de luchthaven dat die termijnen waren verstreken. De erfpachtrechten werden tijdelijk voortgezet om de nieuwbouw alsnog mogelijk te maken, maar alle afspraken zouden vervallen als die niet uiterlijk 1 juli 2018 klaar was.

Er volgde regelmatig contact, maar geen nieuwbouw. Op 21 december 2022 kondigde de luchthaven aan de erfpacht te zullen beëindigen als er vóór 31 december 2023 geen overeenstemming over nieuwbouw zou zijn; de percelen moesten dan leeg en vrij van bebouwing worden opgeleverd. T&T vroeg in juni 2023 nog om verlenging tot eind 2024. Op 30 juni 2023 zegde de luchthaven beide erfpachtrechten op tegen 30 juni 2024, met de mededeling dat de percelen dan moesten zijn opgeleverd.

Toen T&T niet vertrok, spande de luchthaven een kort geding aan. Op 4 september 2024 veroordeelde de voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad (ECLI:NL:RBMNE:2024:5213), T&T om een sloopvergunning aan te vragen voor de opstal op perceel 33 en beide percelen te ontruimen, vrij van onderhuur en gebruiksrechten. Perceel 33 moest vrij van bebouwing worden opgeleverd, op straffe van een dwangsom. T&T ging in spoedappel. Daarnaast startte zij een bodemprocedure waarin zij vordert dat de luchthaven actief meewerkt aan overname van de opstallen door een derde, met de mogelijkheid de bouwvergunning over te nemen, en subsidiair schadevergoeding. Uitspraak in die bodemzaak wordt verwacht op 15 januari 2025.

De bezwaren van T&T

In hoger beroep voerde T&T vijf grieven aan. Zij betwistte het spoedeisend belang van de luchthaven, omdat een bodemprocedure liep waarin de toekomst van de hangar centraal staat. Zij vond dat een kortgedingrechter geen beslissing met onomkeerbare gevolgen, zoals sloop, mag nemen. Bij de belangenafweging was volgens haar ten onrechte voorbijgegaan aan de kapitaalvernietiging die sloop met zich meebrengt, terwijl die kon worden voorkomen door overname door een derde. T&T stelde ook dat zij in mei 2023 een aangeboden overeenkomst tot tijdelijke verlenging had getekend. Subsidiair vroeg zij om een opleveringstermijn van zes in plaats van twee maanden, te rekenen vanaf het onherroepelijk worden van de sloopvergunning.

Het oordeel van het hof

De mondelinge behandeling bij het hof vond plaats op 27 november 2024. Het arrest was aanvankelijk bepaald op 31 december 2024, maar het hof deed eerder uitspraak. Het vonnis van de voorzieningenrechter was op 5 september 2024 aan T&T betekend; het hoger beroep is bekend onder zaaknummer 200.346.901/01.

Het hof verwerpt alle grieven.

Spoedeisend belang. De luchthaven stelt dat T&T sinds 30 juni 2024 zonder recht of titel van haar grond gebruikmaakt. Zij wil de percelen op korte termijn beschikbaar hebben voor een andere exploitant die aan haar eisen voldoet, met een nieuw gebouw dat past bij de moderne bebouwing in de omgeving, en zij heeft daarvoor een concrete gegadigde. Het hof oordeelt dat de luchthaven niet hoeft te dulden dat T&T met het niet-ontruimen inbreuk maakt op haar eigendomsrecht, nadat de erfpacht meer dan eens was verlengd om nieuwbouw mogelijk te maken, die er niet kwam en waaraan ook niet werd gewerkt. Dat T&T in de bodemprocedure nog probeert de hangar te verkopen of schadevergoeding te krijgen, doet daaraan niet af.

Opvallend is dat het hof het spoedeisend belang niet alleen naar het moment van de eerste uitspraak beoordeelt, maar ook naar de situatie tijdens het hoger beroep. Dat is vaste lijn in kort geding: de appelrechter kijkt of de voorlopige voorziening ten tijde van zijn eigen beslissing nog nodig is. Een lopende bodemprocedure neemt dat belang niet weg; het kort geding is juist bedoeld om de periode tot een einduitspraak te overbruggen. Wel moet de rechter in kort geding inschatten hoe de bodemrechter waarschijnlijk zal oordelen. Dat de erfpachtrechten zijn geëindigd en dat T&T dat zelf erkende, maakte die inschatting voor het hof eenvoudig.

Onomkeerbaarheid. Volgens vaste rechtspraak mag de rechter in kort geding ook een beslissing nemen met feitelijk onomkeerbare gevolgen. Dat sloop niet kan worden teruggedraaid, staat een voorlopige voorziening dus niet in de weg.

Kapitaalvernietiging en alternatieven. Het hof stelt voorop dat de erfpachtrechten voor bepaalde tijd waren gevestigd en zijn geëindigd. Voor perceel 33 is uitdrukkelijk een kale oplevering bepaald. De erfpachtaktes bepalen bovendien dat de grond bestemd is voor niet-detailhandelsbedrijven gericht op luchtvaart. Bij die bestemming heeft de luchthaven onbetwist een gerechtvaardigd belang. Alleen al daarom mocht zij de door T&T aangedragen kandidaten afwijzen: een aannemer en een financiële holding met ICT-bedrijven. Ook die partijen, en twee andere door T&T genoemde luchtvaartbedrijven, hebben nooit met de luchthaven overlegd en zich bereid verklaard de erfpacht over te nemen met de plicht tot sloop en nieuwbouw. Bovendien voorzien de erfpachtvoorwaarden niet in een recht van de erfpachter om een opvolger voor te dragen.

T&T miskent volgens het hof verder dat zij op grond van de voorwaarden geen recht heeft op vergoeding voor de opstal op perceel 33. Vanaf het begin stond vast dat zij bij het einde van de erfpacht rekening moest houden met het verlies van die waarde én met de sloopkosten. Tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de luchthaven met opzegging en ontruimingsvordering geen misbruik van recht maakt (artikel 3:13 BW), had T&T geen grief gericht, en voor een ander oordeel op basis van redelijkheid en billijkheid ziet het hof geen aanknopingspunt.

De getekende verlenging. T&T stelde dat zij op 19 mei 2023 een aangeboden overeenkomst met tijdelijke verlenging had getekend. De luchthaven betwistte dat zij die getekende versie vóór haar opzeggingsbrief van 30 juni 2023 had ontvangen, en T&T heeft tijdige ontvangst niet gesteld, laat staan onderbouwd. Bovendien verhoudt die stelling zich slecht met de erkenning van T&T dat de erfpachtrechten zijn geëindigd.

De termijn. Op 22 oktober 2024 had een sloopbedrijf namens T&T een sloopmelding gedaan bij de gemeente Lelystad, uitgaande van een werkperiode van 24 dagen. De gemeente accepteerde die melding op 19 november 2024. Om executieproblemen te voorkomen, overweegt het hof uitdrukkelijk dat daarmee is voldaan aan de voorwaarde van een onherroepelijke sloopvergunning. Het hof herformuleert de veroordeling: T&T moet binnen twee maanden na betekening van het arrest slopen en beide percelen ontruimd en schoon opleveren, perceel 33 vrij van bebouwing. Een langere termijn is niet onderbouwd. De dwangsom uit het vonnis van de voorzieningenrechter blijft staan, zodat T&T niet zonder financieel risico de termijn kan overschrijden. T&T betaalt de proceskosten in hoger beroep: € 798 griffierecht en € 2.428 advocaatsalaris.

Juridisch kader: erfpacht, opstallen en einde van het recht

Erfpacht is in Nederland geregeld in titel 5.7 van het Burgerlijk Wetboek (artikelen 5:85 tot en met 5:100 BW). Het geeft de erfpachter het recht een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken, maar de inhoud wordt grotendeels bepaald door de akte en de algemene voorwaarden. Een erfpacht voor bepaalde tijd eindigt van rechtswege op de einddatum. Daarnaast kan de eigenaar de erfpacht opzeggen als de erfpachter in verzuim is met de canon of in ernstige mate tekortschiet in andere verplichtingen (artikel 5:87 BW).

Bij het einde van de erfpacht regelt de wet in beginsel een vergoeding voor de waarde van gebouwen en werken die de erfpachter heeft aangebracht of onder bezwarende titel heeft verkregen (artikel 5:99 BW). Partijen kunnen daarvan in de akte afwijken, en de erfpachter mag dan wegnemen wat hij heeft aangebracht, of moet dat juist doen als de voorwaarden een kale oplevering voorschrijven. Dat laatste was hier het geval voor perceel 33. Het hof hoefde zich niet uit te spreken over het verschil tussen beide percelen, omdat de luchthaven sloop alleen voor perceel 33 vorderde.

Bijzonder aan deze zaak is de tijdelijke voortzetting. Na het verstrijken van de einddatum lieten partijen de erfpacht op tijdelijke basis doorlopen om nieuwbouw mogelijk te maken. Die voortzetting kon de luchthaven later opzeggen. De lange aanloop, met verlengingen in 2016, 2017 en 2022, speelde een rol bij de belangenafweging: de eigenaar had de erfpachter ruim de gelegenheid gegeven.

Ook de bestemmingsclausule weegt zwaar. Grondeigenaren met een specifiek gebruiksdoel, zoals een luchthaven, gemeenten of havenbedrijven, gebruiken erfpacht juist om grip te houden op wie zich op hun terrein vestigt. Het hof erkent dat belang en laat de keuze van een opvolger bij de eigenaar, zolang de voorwaarden de erfpachter geen voordrachtsrecht geven.

Betekenis voor erfpachters, beleggers en financiers

Voor erfpachters van bedrijfsterreinen met een looptijd die eindigt, is deze zaak een waarschuwing. Een gebouw op erfpachtgrond is economisch gezien vaak niet meer waard dan de resterende looptijd van het recht, zeker als de voorwaarden kale oplevering zonder vergoeding voorschrijven. Wie investeert in opstallen, moet al bij de aankoop rekening houden met sloopkosten en waardeverlies aan het einde.

Voor beleggers en financiers die vastgoed op erfpachtgrond in portefeuille hebben, geldt hetzelfde. De waardering en de financierbaarheid hangen af van de resterende looptijd, de mogelijkheid tot verlenging en de opleveringsverplichtingen. Een bank die een hypotheek op een erfpachtrecht heeft, ziet haar zekerheid verdwijnen als het recht eindigt en de opstal zonder vergoeding moet worden gesloopt.

Voor grondeigenaren bevestigt de uitspraak dat een helder geformuleerde bestemmingsclausule en opleveringsverplichting in kort geding afdwingbaar zijn, ook als de erfpachter nog een bodemprocedure voert. Het geduld dat de luchthaven eerder toonde, werkte in haar voordeel.

Praktische tips

• Controleer de einddatum en de opleveringsclausule bij aankoop van een erfpachtrecht. Staat er dat de grond in de oorspronkelijke staat moet worden opgeleverd, reken dan sloopkosten mee in de businesscase.
• Leg een verlenging altijd schriftelijk en aantoonbaar vast. Een getekende overeenkomst die de wederpartij niet aantoonbaar tijdig heeft ontvangen, helpt niet.
• Neem tijdige afspraken over nieuwbouw serieus. Wie een verlenging krijgt onder voorwaarde van nieuwbouw, moet aantonen dat er concreet aan wordt gewerkt.
• Zoek een opvolger in overleg met de grondeigenaar. Kandidaten moeten passen binnen de bestemming en bereid zijn de verplichtingen over te nemen.
• Onderhandel bij uitgifte over een voordrachtsrecht of een vergoedingsregeling voor opstallen, als die waarde voor u belangrijk is.
• Verwacht geen bescherming van het onomkeerbaarheidsargument in kort geding; rechters kunnen ook sloop of ontruiming voorlopig toewijzen.

Wat nu

Het arrest is uitvoerbaar bij voorraad. T&T moet binnen twee maanden na betekening slopen en de percelen opleveren; de dwangsom loopt als zij dat niet doet. De bodemprocedure over medewerking aan overname of schadevergoeding loopt nog bij de rechtbank; uitspraak wordt verwacht op 15 januari 2025. Cassatie tegen het arrest is mogelijk, maar schort de tenuitvoerlegging niet op. Het arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, W.F. Boele en G.J.M. Verburg.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17 december 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:7822 (rechtspraak.nl)

Extra bron: Rechtbank Midden-Nederland, 4 september 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:5213