De voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel heeft op 31 december 2024 in kort geding geweigerd de huurder van een eetcafé op het terrein van Waterpark De Waterlelie in Belt-Schutsloot uit het pand te zetten (ECLI:NL:RBOVE:2024:7001). De verhuurder, Waterpark De Waterlelie B.V., verweet de huurder slecht huurderschap, wilde het café zelf als familiebedrijf gaan exploiteren en vreesde verwaarlozing nu de huurder elders een tweede horecazaak was begonnen. Geen van die gronden hield in kort geding stand. Volgens de rechter ontbrak een spoedeisend belang, was een toerekenbare tekortkoming niet aannemelijk en was het dringend eigen gebruik onvoldoende onderbouwd. De verhuurder moet de proceskosten van 814 euro betalen.

De uitspraak illustreert opnieuw hoe sterk de positie is van een huurder van horeca- en winkelruimte die zijn huur betaalt en een rendabele zaak runt. Ook laat zij zien dat een verhuurder die een huurovereenkomst wil beëindigen, de wettelijke route via de bodemrechter niet kan omzeilen met een kort geding, tenzij er werkelijk iets dringends aan de hand is.

De feiten: een eetcafé op een recreatiepark

De huurder exploiteert sinds 1 mei 2015 een eetcafé in een bedrijfsruimte op het park in Belt-Schutsloot, een dorp in de Kop van Overijssel. Hij huurde destijds van de rechtsvoorganger van Waterpark De Waterlelie en nam bij de start de activa van de vorige exploitanten over, waaronder inventaris, voorraad, goodwill, vergunningen en de handelsnaam. Partijen zijn het erover eens dat het om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW gaat. Dat artikel omvat onder meer ruimte die wordt gebruikt voor een horecabedrijf waar de consument rechtstreeks wordt bediend.

Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Artikel 17 van de huurovereenkomst bepaalt dat het pand tot uiterlijk middernacht voor bezoekers open mag zijn. Artikel 5.1 van de algemene voorwaarden verplicht de huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken, overeenkomstig de bestemming. Artikel 9.4 verbiedt de huurder hinder, overlast of schade te veroorzaken. Over de hoogte van de huurprijs en de looptijd bevat de uitspraak geen gegevens.

Sinds 1 oktober 2024 exploiteert de huurder samen met zijn partner een tweede horecazaak in een andere plaats. Het café op het park was in de wintermaanden gesloten.

De relatie tussen verhuurder en huurder was al eerder verslechterd. Bij deurwaardersexploot van 29 februari 2024 zegde de verhuurder de huurovereenkomst op. Als gronden noemde zij een slechte bedrijfsvoering, dringend eigen gebruik en een belangenafweging die in haar voordeel zou uitvallen. De huurder werd gevraagd binnen zes weken in te stemmen met de beëindiging. Dat deed hij niet. Ter zitting erkende de verhuurder dat zij daarna geen bodemprocedure was begonnen; volgens haar waren partijen nog met elkaar in gesprek.

Wat de verhuurder vorderde

In het kort geding vorderde Waterpark De Waterlelie primair dat de huurder het gehuurde zou ontruimen. Subsidiair, voor het geval de ontruiming zou worden afgewezen, wilde zij dat de huurder werd veroordeeld om het café daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te exploiteren, op straffe van een dwangsom.

De verhuurder onderbouwde het spoedeisend belang met de stelling dat de tweede horecazaak zou leiden tot verwaarlozing van het café op het park. Leegstand zou de uitstraling van het park en de eigen horeca schaden, en een eventuele heropening moest vóór het begin van het recreatieseizoen in april zijn afgerond.

Inhoudelijk voerde de verhuurder een reeks verwijten aan. Het café zou zijn verworden tot een plek waar vooral veel werd gedronken, ook door de huurder zelf. Openingstijden zouden niet worden nageleefd. De huurder zou zich agressief opstellen en ruzie zoeken, wat zou blijken uit negatieve online recensies. Ook zou hij elders, bij een andere horecaondernemer, onrust hebben veroorzaakt. Daarnaast verweet de verhuurder de huurder dat hij het café niet meer daadwerkelijk en behoorlijk gebruikte, nu het gesloten was en hij een nieuwe zaak was gestart. Tot slot beriep de verhuurder zich op dringend eigen gebruik: zij wilde van het park een familiebedrijf maken, en een zoon van de bestuurders, die zijn opleiding aan de hotelschool op middelbaar niveau had afgerond, zou het café zelf gaan exploiteren.

Het verweer van de huurder

De huurder betwistte allereerst het spoedeisend belang. De vraag of er sprake was van dringend eigen gebruik, kon volgens hem prima in een bodemprocedure worden beantwoord, en een kort geding leent zich niet voor het nodige feitenonderzoek. Van verwaarlozing zou geen sprake zijn: het café was in de winter tijdelijk dicht omdat er dan weinig gasten zijn, en zou in april weer opengaan. Het opstarten zou weinig tijd kosten. De zaak was volgens hem financieel gezond; de overgelegde financiële stukken lieten een winstgevende onderneming zien.

De verwijten over zijn gedrag en de sfeer in het café wees de huurder van de hand. Hij beschikte over de benodigde vergunningen voor beide zaken en was naar eigen zeggen goed in staat ze naast elkaar te runnen. Over het dringend eigen gebruik merkte hij op dat de zoon die het café zou moeten overnemen zeventien jaar oud was en niet in staat om een horecazaak te leiden. De verhuurder heeft dat ter zitting niet weersproken.

De beoordeling door de voorzieningenrechter

Voorzieningenrechter mr. R.F. van Aalst stelde voorop wat in kort geding de maatstaf is. Een eisende partij moet een spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorziening. Daarnaast moet aannemelijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure een redelijke kans van slagen heeft. Bewijslevering met getuigen en uitgebreid feitenonderzoek passen niet in een kort geding.

Geen spoedeisend belang

Op het eerste punt strandde de vordering al. De voorzieningenrechter oordeelde dat de verhuurder te lang had gewacht. De verwijten die zij de huurder maakte, waren haar al geruime tijd bekend, maar zij had destijds geen maatregelen genomen. Dat partijen in overleg waren, rechtvaardigde die houding volgens de rechter niet. Bovendien lagen de vorderingen niet zodanig voor de hand dat zij al in kort geding toewijsbaar waren.

Geen exploitatieplicht met vaste openingstijden

Ook inhoudelijk boekte de verhuurder geen succes. Over de openingstijden overwoog de voorzieningenrechter dat de huurovereenkomst geen verplichting bevatte om het café op bepaalde dagen of uren open te houden. Artikel 17 regelt alleen tot hoe laat het pand open mag zijn. Binnen die grens heeft de huurder als ondernemer de vrijheid zijn openingstijden zelf te bepalen. De verhuurder had niet aangetoond dat zij in haar belangen werd geschaad doordat het café in de winter dicht was. De rechter wees erop dat de verhuurder haar eigen voorzieningen in de winter ook sluit. Het café liep bovendien goed en de huur werd betaald.

Dit oordeel past in een lijn in de huurrechtspraak waarin een algemene gebruiks- of exploitatieplicht niet zonder meer wordt opgevat als een verplichting om op bepaalde dagen of uren open te zijn. Rechters kijken in de eerste plaats naar wat partijen concreet hebben afgesproken. Wie als verhuurder belang hecht aan openingsdagen of openingsuren, moet die dus uitdrukkelijk in de overeenkomst opnemen.

Een tweede zaak is geen tekortkoming

Dat de huurder een tweede horecazaak was begonnen, maakte dat niet anders. De verhuurder had niet onderbouwd waarom de huurder niet twee zaken naast elkaar zou kunnen exploiteren. Hij beschikte over de vergunningen, en er was geen grond voor de vrees dat hij het gehuurde zou verlaten. De verplichting uit artikel 5.1 van de algemene voorwaarden om het gehuurde zelf en behoorlijk te gebruiken, staat er niet aan in de weg dat een ondernemer elders een tweede vestiging opent, zolang hij het gehuurde blijft exploiteren.

Overlast niet aannemelijk gemaakt

Over de gestelde overlast en het gedrag van de huurder was de voorzieningenrechter evenmin overtuigd. De online recensies waarop de verhuurder zich beriep, stonden lijnrecht tegenover recensies die de huurder had overgelegd. Ernstige en structurele overlast was niet aangetoond. Dat het in een café weleens luidruchtig is, hoort volgens de rechter bij de aard van het bedrijf. Het incident bij de andere horecaondernemer speelde zich af in de privésfeer en had onvoldoende verband met de huurrelatie. Daarbij woog mee dat de verhuurder de huurder nooit in gebreke had gesteld of formeel had gewaarschuwd. Het bewijs van ernstige overlast zou in een bodemprocedure moeten worden geleverd, en ook reputatieschade voor het park was niet aannemelijk gemaakt.

De primaire vordering tot ontbinding en ontruiming werd daarom afgewezen. Ook de subsidiaire vordering strandde. De huurder handelde volgens de rechter niet in strijd met de artikelen 5.1 en 9.4 van de algemene voorwaarden. Specifieke eisen die de verhuurder stelde, bijvoorbeeld over minimale openingsdagen, roken, parkeren of afval, hadden geen contractuele basis. De verhuurder verklaarde ter zitting zelf dat daarover geen nadere afspraken waren gemaakt.

Dringend eigen gebruik onvoldoende concreet

Tot slot beoordeelde de voorzieningenrechter het beroep op dringend eigen gebruik, aan de hand van artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Die bepaling staat beëindiging toe als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, of een van de in de wet genoemde naasten, het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen en het daartoe dringend nodig heeft. In de rechtspraak geldt dat de wil tot eigen gebruik moet bestaan zowel op het moment van opzeggen als op het moment van de uitspraak, en dat het gehuurde van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder.

Daaraan voldeed de verhuurder niet. Zij had geen concrete plannen of tijdpad gepresenteerd. De zoon die het café zou gaan runnen, was niet bij de zitting aanwezig en kon zijn plannen dus niet toelichten. Zijn capaciteiten waren door de huurder betwist, zonder dat de verhuurder daar iets tegenover stelde. In de belangenafweging woog het belang van de huurder, die een rendabele zaak exploiteert, zwaarder.

De slotsom was dat geen van de aangevoerde gronden tot toewijzing leidde, ook niet als er wel een spoedeisend belang zou zijn geweest. De vorderingen werden afgewezen. De verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten, begroot op 814 euro aan salaris voor de gemachtigde. Een uitvoerbaarverklaring bij voorraad bleef achterwege, omdat de huurder daar niet om had gevraagd.

Het wettelijk kader: beëindiging van huur van horecaruimte

Huurovereenkomsten voor winkel- en horecaruimte vallen onder het regime van de artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW. Dat regime biedt de huurder sterke bescherming tegen beëindiging. Een verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen. Volgens artikel 7:293 en 7:294 BW moet de opzegging worden gedaan bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, met een termijn van ten minste een jaar en met vermelding van de gronden. Stemt de huurder niet binnen zes weken in, dan moet de verhuurder de rechter vragen het tijdstip vast te stellen waarop de huur eindigt. Zolang daarover niet onherroepelijk is beslist, blijft de huurovereenkomst van kracht, zo volgt uit artikel 7:295 BW.

De rechter mag de vordering tot beëindiging alleen toewijzen op de gronden die de wet noemt in artikel 7:296 BW. Daaronder vallen een bedrijfsvoering die niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, dringend eigen gebruik door de verhuurder of bepaalde naasten, en, na tien jaar huur, een belangenafweging tussen verhuurder en huurder. Elk van die gronden kent zijn eigen bewijseisen, die zich slecht lenen voor een kort geding.

Daarnaast kan een verhuurder ontbinding vorderen als de huurder ernstig tekortschiet in zijn verplichtingen. Die route loopt via artikel 6:265 BW, en voor bedrijfsruimte bepaalt artikel 7:231 BW dat ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel alleen door de rechter kan worden uitgesproken. Ook dan moet de tekortkoming ernstig genoeg zijn om ontbinding te rechtvaardigen. In kort geding kan een rechter een ontruiming bevelen, maar alleen als hoogst aannemelijk is dat de bodemrechter de ontbinding zal uitspreken en als er een spoedeisend belang is. Rechters zijn daar terughoudend in, omdat een ontruiming ingrijpende en vaak onomkeerbare gevolgen heeft voor de onderneming van de huurder.

Betekenis voor verhuurders en huurders van horecaruimte

Voor verhuurders van horecaruimte, en zeker voor eigenaren van recreatieparken waar de horeca deel uitmaakt van het totaalproduct, bevat deze uitspraak een aantal duidelijke lessen.

Ten eerste is snelheid van belang. Wie meent dat een huurder tekortschiet, moet dat direct en schriftelijk aankaarten, met een ingebrekestelling of een formele waarschuwing. Een verhuurder die maandenlang niets doet en pas later in kort geding om ontruiming vraagt, maakt het de rechter gemakkelijk om het spoedeisend belang af te wijzen.

Ten tweede moeten verwachtingen over de exploitatie contractueel worden vastgelegd. Wie wil dat een horecazaak op een park ook in het laagseizoen open is, of op minimaal een bepaald aantal dagen per week, moet dat in de huurovereenkomst regelen. Een algemene verplichting om het gehuurde behoorlijk en zelf te gebruiken, is daarvoor onvoldoende. Hetzelfde geldt voor afspraken over roken, parkeren, afvalbeheer of het meenemen van gasten naar andere voorzieningen.

Ten derde vergt een beroep op dringend eigen gebruik een concreet en goed onderbouwd plan. De rechter wil zien wie het pand gaat gebruiken, hoe, wanneer en met welke middelen. Dat de beoogde exploitant zelf aanwezig is en zijn plannen kan toelichten, is in de praktijk vaak van groot belang. Een vaag voornemen om een familiebedrijf op te zetten, zonder onderbouwing van de capaciteiten van de beoogde exploitant, overtuigt niet.

Ten vierde blijft de bodemprocedure de aangewezen weg. Na een opzegging waarmee de huurder niet instemt, moet de verhuurder een vordering tot beëindiging instellen bij de kantonrechter. Het kort geding is daar geen vervanging voor.

Voor huurders bevestigt de uitspraak dat een goed lopende zaak, tijdige huurbetaling en de beschikbaarheid van financiële stukken een stevige verdediging vormen. Het openen van een tweede vestiging is op zichzelf geen schending van de huurovereenkomst, zolang de huurder zijn verplichtingen jegens de verhuurder blijft nakomen. Wel doet een huurder er verstandig aan om ervoor te zorgen dat het gehuurde in het seizoen tijdig en volwaardig weer opengaat, zodat de verhuurder geen nieuwe aanleiding krijgt.

Recreatieparken en horeca: een gevoelige combinatie

De zaak staat niet op zichzelf. Op recreatieparken is de horeca vaak een belangrijk onderdeel van de beleving en daarmee van de waarde van het park. Eigenaren van parken hebben er daarom groot belang bij dat het restaurant of café aansluit bij het beoogde profiel. Tegelijk is de horeca-uitbater in juridische zin een zelfstandige huurder van bedrijfsruimte, met de bescherming die de wet daaraan verbindt. Een verandering van koers bij de parkeigenaar, bijvoorbeeld de wens om de horeca in eigen beheer te nemen, kan dus niet zonder meer worden doorgevoerd.

Wie een park met verhuurde horeca koopt, stapt bovendien in de bestaande huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:226 BW gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder bij overdracht van het verhuurde over op de nieuwe eigenaar. Ook in deze zaak was de huurovereenkomst oorspronkelijk gesloten met een rechtsvoorganger van de huidige verhuurder. Voor kopers en beleggers is het daarom belangrijk om bij een aankoop in kaart te brengen welke huurovereenkomsten er lopen, wat de looptijden zijn en welke mogelijkheden er zijn om eventueel tot beëindiging te komen. Een beroep op dringend eigen gebruik door een nieuwe eigenaar is bovendien aan extra wettelijke voorwaarden gebonden.

Wat er nu volgt

De uitspraak is gedaan in kort geding en heeft daarmee een voorlopig karakter. De huurovereenkomst loopt door, en de opzegging van februari 2024 heeft zonder rechterlijke beslissing geen gevolg. De verhuurder kan nog steeds een bodemprocedure beginnen om de huur op grond van artikel 7:296 BW te laten beëindigen, maar zal dan met concretere plannen en sterker bewijs moeten komen dan in dit kort geding. Ook hoger beroep tegen het kortgedingvonnis behoort tot de mogelijkheden. Voorlopig kan de huurder zijn eetcafé op het park gewoon voortzetten.

Lees ook: Hof: hoteleigenaar Witte de Withstraat krijgt huurder niet uit pand voor eigen hotelconcept en Douglas moet wijken voor herontwikkeling winkelcentrum Kroonpassage.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBOVE:2024:7001 · Open Data Rechtspraak · NOvA Advocatenzoeker – mr. M.A. Johannsen · NOvA Advocatenzoeker – mr. R.F.A. Rorink

Beeld: “Bellevue Bank Building (Central Cafe Building), Fairfield Avenue and Taylor Avenue, Bellevue, KY” by w_lemay is licensed under CC BY-SA 2.0 (afbeelding)