Wie als verhuurder een bedrijfsruimte terug wil voor eigen gebruik, moet met meer komen dan sfeerbeelden. Het Gerechtshof Den Haag heeft op 19 november 2024 een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst voor een hotel aan de Witte de Withstraat in Rotterdam afgewezen (ECLI:NL:GHDHA:2024:2419).
Uitbreiding hotelconcept
De verhuurders, twee particulieren die in de uitspraak anoniem blijven, zijn sinds 2020 eigenaar van het pand op nummer 93a. Huurder De With Studio’s exploiteert daar een hotel met zes kamers op basis van een tienjarig huurcontract dat in juli 2016 inging; het bedrijf nam het contract eind 2018 via indeplaatsstelling over van de oorspronkelijke huurder. Dezelfde eigenaren bezitten verderop in de straat de panden 77, 79 en 81, waar onder meer The Bellhop Hotel en horecazaken zijn gevestigd. Zij zegden de huur in augustus 2021 op tegen 30 juni 2026, omdat zij de kamers zelf wilden betrekken bij een hotelconcept in hun andere panden. Primair beriepen zij zich op dringend eigen gebruik, subsidiair op de belangenafweging uit het huurrecht voor 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter in Rotterdam wees de vorderingen op 14 oktober 2022 af.
Het wettelijk kader
Huurders van winkel- en horecaruimte genieten opzegbescherming. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan moet de verhuurder de rechter vragen de huur te beëindigen. Dat kan onder meer als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het pand persoonlijk en duurzaam wil gebruiken en het daarvoor dringend nodig heeft (artikel 7:296 lid 1 onder b BW). Na tien jaar huur kan de rechter daarnaast de belangen van beide partijen tegen elkaar afwegen (lid 3). Het hof herhaalt dat de wil tot eigen gebruik niet alleen bij de opzegging, maar ook nog op het moment van de uitspraak moet bestaan. Of de verhuurder andere mogelijkheden heeft, moet in beginsel door de huurder worden gesteld en aannemelijk gemaakt.
Plannen niet concreet
Het hof bekrachtigt het vonnis. De verhuurders legden alleen sfeerimpressies over; concrete bouwplannen ontbraken en het werd niet duidelijk hoe het gehuurde in het concept zou passen of waarom juist deze ruimte onmisbaar is. De eigenaren beschikken bovendien over de panden 83, 85 en 87, die ook geschikt gemaakt zouden kunnen worden. Ook over de invulling van het eigen gebruik wisselden de standpunten: in eerste aanleg zou de familie het hotel zelf runnen, in hoger beroep was sprake van een hotelmanagementovereenkomst. Volgens het hof is zo’n overeenkomst geen wettelijk omschreven type en kan die vele vormen aannemen, waardoor persoonlijk gebruik onvoldoende vaststond.
Rendement niet onderbouwd
Algemene bedrijfseconomische belangen kunnen een dringende noodzaak opleveren, maar de beoogde rendementsverbetering door schaalvergroting is niet aannemelijk gemaakt. Daarmee faalt ook de belangenafweging, die op diezelfde rendementswinst was gebouwd. Het hof sluit zich aan bij de kantonrechter dat de huurder een zwaarwegend belang heeft bij het behoud van de ruimte.
Gevolgen
Het vonnis wordt bekrachtigd en de verhuurders betalen de proceskosten in hoger beroep van ruim € 3.300. Het algemene bewijsaanbod werd als te vaag gepasseerd. Omdat de rechter de huur niet beëindigt, heeft de opzegging geen effect en kan De With Studio’s na 30 juni 2026 in het pand blijven. De uitspraak bevestigt de lijn dat verhuurders van 290-bedrijfsruimte die zich op eigen gebruik beroepen, uitgewerkte en controleerbare plannen moeten overleggen. Wie een pand wil terughalen voor een eigen concept, doet er goed aan tekeningen, vergunningstrajecten en een sluitende business case gereed te hebben voordat de opzegbrief de deur uitgaat.
