Een recreatieondernemer die een erfpachtrecht koopt, kan zich later niet als een consument beroepen op de bescherming tegen onredelijk bezwarende algemene voorwaarden. Dat heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 11 juni 2025 beslist in een zaak die Beau Sur Mer B.V. had aangespannen tegen de eigenaar van de grond waarop zij een park met luxe recreatiewoningen exploiteert (ECLI:NL:RBZWB:2025:4243). Beau Sur Mer wilde af van de clausule waarmee de canon elke twaalf jaar opnieuw kan worden vastgesteld op 5,5 procent van de grondwaarde. De rechtbank gaf de erfpachter op een principieel punt gelijk: zo’n herzieningsclausule is geen kernbeding, maar een algemene voorwaarde. Toch hield de clausule stand, omdat zij niet onredelijk bezwarend is.

Het vonnis is van belang voor de vele recreatieparken, jachthavens en campings in Nederland die op erfpachtgrond liggen, en voor beleggers en financiers die zulke parken of de recreatiewoningen daarop willen verwerven.

Erfpacht sinds 1989, canonherziening om de twaalf jaar

De erfverpachter is eigenaar van twee percelen, die in de gepubliceerde uitspraak net als de naam van de eigenaar zijn geanonimiseerd. Bij notariële akte van 26 mei 1989 gaf zij een van de percelen in erfpacht uit aan een derde, zodat daarop een camping kon worden geëxploiteerd. De erfpacht eindigt volgens de akte op 31 december 2047.

Artikel 4 van de akte regelt de herziening van de canon. Telkens na twaalf jaar, gerekend vanaf de ingangsdatum, kan zowel de erfverpachter als de erfpachter vragen om een nieuwe vaststelling, mits de wederpartij uiterlijk drie maanden voor het einde van de lopende termijn per aangetekende brief is ingelicht. Uitgangspunt is de verkoopwaarde van het terrein ten tijde van de herziening, vrij van huur of andere gebruiksrechten en zonder de opstallen mee te rekenen. De nieuwe canon bedraagt 5,5 procent van die waarde. Komen partijen er onderling niet uit, dan brengen drie deskundigen een voor beide partijen bindend advies uit. De deskundigen worden in onderling overleg benoemd of, bij gebrek aan overeenstemming, door de kantonrechter in Middelburg.

Beau Sur Mer, gevestigd in Putten, kocht het erfpachtrecht van de oorspronkelijke erfpachter; de levering vond plaats op 12 februari 2008. Bij akte van 22 maart 2016 werd het erfpachtrecht uitgebreid met het tweede perceel. Op de percelen exploiteert Beau Sur Mer een recreatiebedrijf met luxe recreatiewoningen. Bij de overname in 2008 en de uitbreiding in 2016 werd de onderneming volgens de uitspraak steeds bijgestaan door een notaris.

Volgens Beau Sur Mer beriep de erfverpachter zich op 14 augustus 2023 voor het eerst op de herzieningsclausule. De eigenaar had een taxateur ingeschakeld. Op 8 mei 2024 riep Beau Sur Mer per brief de vernietiging van artikel 4 in, en daarna volgde de procedure. De erfpachter vorderde een verklaring voor recht dat de herzieningsclausule onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig is vernietigd, althans nietig is. Ter zitting op 9 april 2025 verduidelijkte Beau Sur Mer dat het haar alleen om vernietiging ging.

Wel een algemene voorwaarde, geen kernbeding

De afdeling over algemene voorwaarden in het Burgerlijk Wetboek (artikel 6:231 en volgende) geldt niet voor bedingen die de kern van de prestaties aanduiden. De eerste vraag was dus of de herzieningsclausule zo’n kernbeding is. De rechtbank volgt Beau Sur Mer: dat is niet zo.

De kernprestaties van een erfpachtovereenkomst zijn volgens de rechtbank het verlenen van het erfpachtrecht en het periodiek betalen van de canon. Artikel 4 gaat over de herziening van die canon. Het heeft dus wel met de betaling te maken, maar bepaalt niet het bestaan van de betalingsverplichting zelf. Daar komt bij dat de erfpachter onweersproken had gesteld dat de clausule bedoeld is om in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen; de erfverpachter heeft hem ook in een aantal andere erfpachtakten voor haar percelen gebruikt. Daarmee is de clausule een algemene voorwaarde in de zin van de wet.

Geen verjaring

De erfverpachter voerde als meest verstrekkende verweer aan dat het recht om vernietiging in te roepen was verjaard. Volgens artikel 3:52 lid 1 onder d BW verjaart de bevoegdheid tot vernietiging na drie jaar. De eigenaar stelde dat die termijn begon te lopen bij de levering van het erfpachtrecht in februari 2008, toen Beau Sur Mer met de clausule bekend werd.

De rechtbank verwerpt dat verweer. Artikel 6:235 lid 4 BW bepaalt dat de verjaringstermijn voor het inroepen van de vernietiging van een algemene voorwaarde pas begint op de dag na die waarop een beroep op het beding is gedaan. De erfverpachter had niet toegelicht wanneer zij zich voor het eerst op de clausule beriep, en uit de stukken bleek niet van een eerder moment dan augustus 2023. De vernietiging in mei 2024 viel dus ruim binnen de drie jaar.

Geen consument, ook niet via reflexwerking

Daarna komt de rechtbank toe aan de inhoudelijke toets, en daar strandt de erfpachter. Beau Sur Mer deed een beroep op de zwarte en grijze lijst van de artikelen 6:236 en 6:237 BW: bedingen die altijd, respectievelijk vermoedelijk, onredelijk bezwarend zijn. Die lijsten gelden echter alleen in overeenkomsten met consumenten, personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Een direct beroep daarop is voor een bv uitgesloten.

Beau Sur Mer betoogde dat zij als kleine ondernemer met een consument moet worden gelijkgesteld, via de zogenoemde reflexwerking van die lijsten. Zij wees erop dat zij door één natuurlijk persoon wordt bestuurd, dat erfpachtakten buiten haar kernactiviteit vallen, dat zij op dit gebied niet deskundig is en dat over de herzieningsclausule niet afzonderlijk is onderhandeld.

De rechtbank gaat daaraan voorbij. Reflexwerking is alleen aan de orde bij transacties die nauwelijks van consumententransacties te onderscheiden zijn, en dat is hier niet zo. Van een ondernemer die actief is in de recreatiesector, waar de erfpacht een essentieel onderdeel van de bedrijfsvoering vormt, mag worden verwacht dat hij bij de overname van het erfpachtrecht andere voorwaarden bedingt als hij het met de bestaande niet eens is. Dat geldt temeer omdat Beau Sur Mer, zoals zij ter zitting bevestigde, steeds werd bijgestaan door een notaris.

Vijf bezwaren, geen onredelijk bezwarend beding

Dat de lijsten niet van toepassing zijn, sluit niet uit dat de clausule op grond van de open norm van artikel 6:233 onder a BW onredelijk bezwarend is. Beau Sur Mer noemde vijf redenen. De clausule zou het geschil wegnemen bij de rechter, tot onvoorzienbare prijswijzigingen leiden, geen opzegmogelijkheid bieden als de canon te hoog wordt, de recreatiewoningen voor kopers onfinancierbaar maken en leiden tot een dubbele vergoeding van inflatie. De rechtbank vindt dat onvoldoende.

Geschilbeslechting. Beau Sur Mer betoogde dat het bindend advies van de deskundigen alleen in beeld komt als partijen het oneens zijn, en dus een vorm van geschilbeslechting is die het geschil aan de rechter onttrekt. Zij verwees naar een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 januari 2015 in de zaak Van Luttikhuizen/Staatsbosbeheer (ECLI:NL:GHARL:2015:108). De rechtbank wijst op het latere Seba-arrest van de Hoge Raad van 29 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:769). Daarin oordeelde de Hoge Raad dat bij een beding waarin deskundigen de canon vaststellen als partijen het niet eens worden, geen sprake is van geschilbeslechting. Het bindend advies is een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW: partijen binden zich vooraf aan een vaststelling door deskundigen om onzekerheid te voorkomen.

Bepaalbaarheid. Volgens Beau Sur Mer viel uit de tekst niet objectief af te leiden hoe de grondslag bij herziening wordt bepaald, in strijd met artikel 6:227 BW. Ook hier verwijst de rechtbank naar het Seba-arrest: aan het bepaalbaarheidsvereiste is voldaan als de inhoud van de verbintenis uit de overeenkomst kan worden afgeleid, of als die een procedure bevat om haar vast te stellen, bijvoorbeeld door een derde. Concrete richtsnoeren zijn niet nodig. De bezwaren van de erfpachter tegen de taxatie van de erfverpachter, onder meer dat geen depreciatie was toegepast, doen daaraan niet af. De waarde is daarmee nog niet vastgesteld; dat doen de deskundigen, en die hoeven niet tot dezelfde conclusie te komen.

Financierbaarheid. De erfpachter legde een notariële opinie over financierbaarheid over, die het erfpachtrecht in de kleur “vuurrood” indeelde. De rechtbank laat in het midden of zo’n opinie, die volgens de erfverpachter alleen voor particuliere erfpacht bij woningen is bedoeld, hier wel van toepassing is. Volgens de rechtbank valt in elk geval niet vast te stellen dat de rode kwalificatie alleen door de herzieningsclausule komt; de opinie noemt ook andere factoren. Bovendien dateert zij van 13 februari 2014, van vóór de uitbreiding van de erfpacht in 2016. Beau Sur Mer had bij de overname en de uitbreiding andere voorwaarden kunnen bedingen en heeft dat niet gedaan. Dat komt voor haar eigen rekening en risico.

Geen opzegmogelijkheid en dubbele inflatie. Hetzelfde geldt voor de bezwaren dat de erfpachter niet kan opzeggen als de canon te hoog wordt en dat de koppeling aan de grondwaarde tot een dubbele vergoeding van inflatie zou leiden. Daarbij weegt de rechtbank mee dat de clausule twee kanten op werkt: ook de erfpachter kan herziening vragen, en die kan ook tot een lagere canon leiden.

De conclusie is dat de herzieningsclausule niet onredelijk bezwarend is en niet rechtsgeldig is vernietigd. De vorderingen worden afgewezen. Beau Sur Mer moet de proceskosten van € 2.094 betalen.

Wat het Seba-arrest en deze uitspraak samen betekenen

Het vonnis sluit nauw aan bij de lijn die de Hoge Raad in 2016 heeft ingezet. Clausules waarbij deskundigen de canon op basis van de grondwaarde vaststellen, worden in beginsel aanvaard, ook als de tekst weinig houvast biedt over de waarderingsmethode. Voor erfpachters is de ruimte om zo’n herziening langs de weg van de algemene voorwaarden aan te vechten daarmee beperkt, zeker als zij als ondernemer handelen.

Dat is anders dan de route die erfpachters soms met succes bewandelen tegen beleidskeuzes van een erfverpachter. In april 2025 oordeelde de Rechtbank Noord-Holland in een tussenvonnis dat de gemeente Zaanstad aansprakelijk is voor de kansschade van een erfpachter, omdat zij bij de invoering van haar omzettingsbeleid in 2007 ten onrechte geen overgangsregeling hanteerde (ECLI:NL:RBNHO:2025:3850). In die zaak ging het om de manier waarop de grondeigenaar zijn bevoegdheden gebruikte, niet om de geldigheid van het beding zelf. Het verschil is relevant: wie een canonherziening wil beïnvloeden, heeft meer kans in de fase van de waardering en het bindend advies dan met een frontale aanval op de clausule.

Betekenis voor recreatieparken en hun financiers

Voor recreatieondernemers op erfpachtgrond laat de zaak zien hoe groot het belang van due diligence bij een overname is. Een herzieningsclausule die de canon koppelt aan een percentage van de actuele grondwaarde, kan bij gestegen grondprijzen tot een forse lastenverzwaring leiden. Dat risico wordt bij de koop van het erfpachtrecht beprijsd, of zou dat moeten worden. De rechtbank rekent het de koper toe dat hij met notariële bijstand de bestaande voorwaarden heeft geaccepteerd, en daarna bij een uitbreiding nogmaals.

Voor financiers en kopers van recreatiewoningen op een erfpachtpark is de canonherziening een factor die doorwerkt in de waarde en de financierbaarheid. De uitspraak maakt duidelijk dat een ongunstige financieringsopinie op zichzelf geen grond is om de clausule te vernietigen. Wie erin investeert, moet de herzieningssystematiek dus als gegeven beschouwen en de verwachte uitkomst van een herziening in de waardering meenemen.

Voor erfverpachters bevestigt het vonnis dat een model-herzieningsclausule met bindend advies juridisch robuust is, mits die tweezijdig werkt en een duidelijke procedure bevat. Wel moeten zij er rekening mee houden dat zo’n clausule als algemene voorwaarde wordt aangemerkt. Tegenover een consument kan de toets daardoor strenger uitvallen dan tegenover een professionele erfpachter.

Praktische tips

• Laat bij de overname van een erfpachtrecht de herzieningsclausule doorrekenen bij verschillende scenario’s voor de grondwaarde. Na de overname is de clausule als ondernemer nauwelijks nog aan te tasten.
• Onderhandel bij een uitbreiding of wijziging van de erfpacht opnieuw over de voorwaarden. Wie dat nalaat, aanvaardt volgens de rechtbank de bestaande regeling.
• Let op de termijnen: de vernietigingstermijn voor een algemene voorwaarde begint pas te lopen na het eerste beroep op het beding, maar bedraagt dan drie jaar.
• Concentreer bezwaren tegen de hoogte van de nieuwe canon op de waardering: de uitgangspunten van de taxatie en de keuze en instructie van de deskundigen.
• Gebruik het recht om zelf herziening te vragen. De clausule werkt in beide richtingen.

Hoe nu verder

Met het vonnis staat de weg open voor de herziening van de canon volgens artikel 4 van de erfpachtakte. Volgens de clausule stellen drie deskundigen de nieuwe canon vast als partijen het niet eens worden, en zij moeten daarbij uitgaan van de verkoopwaarde van de grond, vrij van gebruiksrechten en zonder opstallen. De rechtbank benadrukte dat die deskundigen nog aan het werk moeten en niet gebonden zijn aan de bevindingen van de taxateur van de erfverpachter. Of Beau Sur Mer hoger beroep instelt bij het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak. De erfpacht loopt tot eind 2047.

Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 11 juni 2025, ECLI:NL:RBZWB:2025:4243 · Extra bronnen: HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:769 (Seba) · Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:108 · Rechtbank Noord-Holland, 9 april 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:3850