De voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam heeft op 4 februari 2025 in kort geding de vorderingen afgewezen van vastgoedbelegger FTR Ontwikkeling B.V. tegen Havenbedrijf Rotterdam N.V. (ECLI:NL:RBROT:2025:1442). FTR houdt vijf haventerreinen van samen 12,5 hectare aan de Merwe-Vierhavens in erfpacht. Volgens de erfpachtakten mogen die terreinen alleen worden gebruikt voor op- en overslag van fruit, maar FTR verhuurt ze al jaren aan een (non-ferro)metaalbedrijf op basis van een tijdelijke ontheffing van het Havenbedrijf. Nu de erfpacht op 1 april 2025 afloopt en FTR haar recht op verlenging tot 2050 wil effectueren, wilde zij ook die ontheffing voor drie jaar laten doorlopen. De rechter ging daar niet in mee: het verlengingsrecht staat vast, een recht op verdere ontheffing van de fruitbestemming niet.

Vijf terreinen, één bestemming: fruit

FTR is een vastgoedbelegger en -beheerder. Het Havenbedrijf is verantwoordelijk voor beheer, exploitatie en ontwikkeling van het Rotterdamse haven- en industriegebied en is de erfverpachter van de terreinen. De erfpachtrechten zijn ooit door een rechtsvoorganger van het Havenbedrijf uitgegeven aan rechtsvoorgangers van FTR. In de akten staat een strikte gebruiksbepaling: de grond is bestemd voor op- en overslag van fruit in de ruimste zin van het woord.

Lange tijd paste dat bij de praktijk. FTR verhuurde de terreinen aan een fruitbedrijf. Toen dat bedrijf failliet ging, lukte het FTR niet om een nieuwe fruithuurder te vinden. Het Havenbedrijf verleende daarop een ontheffing van de fruitbestemming. Volgens het vonnis is die ontheffing steeds voor beperkte tijd gegeven en meermaals verlengd. Op basis daarvan kon FTR de terreinen verhuren aan het metaalbedrijf dat er nu zit.

De erfpacht zelf loopt af op 1 april 2025. Over de vraag of FTR die mocht verlengen, hebben partijen al eerder geprocedeerd. In een bodemprocedure oordeelde de rechtbank Rotterdam op 11 maart 2020 dat het Havenbedrijf aan (de rechtsvoorganger van) FTR een onvoorwaardelijk en onherroepelijk optierecht had verleend om het erfpachtrecht te verlengen tot 1 april 2050, en dat FTR die optie op 7 februari 2013 rechtsgeldig had ingeroepen. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

In dezelfde procedure vroeg FTR ook een verklaring voor recht dat zij aanspraak had op verlenging van de ontheffing. Die vordering wees de rechtbank in 2020 af. Wel voegde de rechtbank eraan toe dat FTR altijd het recht heeft om het Havenbedrijf om een nieuwe ontheffing te vragen. Ook de vordering om de verlenging van de erfpacht toen al te effectueren werd afgewezen, omdat eerst de voorwaarden voor de nieuwe periode moesten vaststaan, zoals de hoogte van de canon. Het Havenbedrijf had aangekondigd de canon te willen herzien en daarover was nog geen overeenstemming.

Wat FTR in kort geding vroeg

Kort voor het aflopen van de lopende erfpachtperiode stapte FTR naar de voorzieningenrechter. Het procesdossier bestond uit een dagvaarding met 47 producties, een conclusie van antwoord met 15 producties en spreekaantekeningen van beide partijen. De mondelinge behandeling vond plaats op 21 januari 2025.

FTR vorderde, samengevat:

• dat het Havenbedrijf binnen veertien dagen meewerkt aan het effectueren van het optierecht door de verlenging tot 1 april 2050 bij de notaris vast te leggen, op straffe van een dwangsom;
• dat het vonnis die medewerking vervangt als het Havenbedrijf niet goed meewerkt;
• dat de rechter vervangende toestemming geeft om het terrein drie jaar te gebruiken voor andere bestemmingen dan fruit, of een andere beslissing in goede justitie;
• en een proceskostenveroordeling.

De kern was dus niet zozeer de verlenging van de erfpacht als zodanig, maar de vraag of FTR het terrein na 1 april 2025 nog aan het metaalbedrijf mag blijven verhuren. Zonder ontheffing moet de grond weer voor fruit worden gebruikt.

Het oordeel: verlenging staat vast, ontheffing niet

De voorzieningenrechter stelde voorop dat FTR een uitgeoefend optierecht heeft tot verlenging van de erfpacht vanaf 1 april 2025. Dat is in 2020 tussen partijen beslist en die beslissing bindt hen. Ook over de canon zullen partijen er volgens de rechter wel uitkomen: zij hebben afgesproken dat de canon door deskundigen wordt vastgesteld als zij het zelf niet eens worden. Dat FTR daar volgens het Havenbedrijf te laat werk van heeft gemaakt, doet aan het verlengingsrecht niet af. De rechter wees er daarbij op dat partijen in een rechtsverhouding staan die door redelijkheid en billijkheid wordt beheerst.

Het eigenlijke geschil, de ontheffing, viel in het nadeel van FTR uit. Niet voldoende aannemelijk vond de rechter dat FTR recht heeft op een (verdere) verlenging van de ontheffing van de fruitbestemming. Hij verwees naar het vonnis uit 2020, waarin de rechtbank al had geoordeeld dat FTR redelijkerwijs niet mocht begrijpen dat het Havenbedrijf zich bij voorbaat had verbonden om ook na de oorspronkelijke looptijd ontheffing te verlenen. Het Havenbedrijf had volgens dat vonnis steeds benadrukt dat fruit het uitgangspunt bleef, en elke ontheffing was in tijd beperkt en uitdrukkelijk gekoppeld aan de einddatum van de erfpacht. In een brief uit juni 2017 had het Havenbedrijf FTR er nog eens op gewezen dat het optierecht op verlenging met 25 jaar alleen geldt met de oorspronkelijke gebruiksbepaling.

De rechtbank had in 2020 de kwestie niet definitief beslist, omdat FTR altijd om een nieuwe ontheffing kon vragen. Maar dat FTR in een nieuwe bodemprocedure alsnog gelijk zou krijgen, achtte de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk. Er was daarom geen reden om daarop in kort geding vooruit te lopen. Bovendien had het Havenbedrijf ook na maart 2020 bij FTR geen gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de ontheffing zou worden verlengd.

Belangenafweging valt uit in het voordeel van het Havenbedrijf

De rechter zag evenmin aanleiding om op basis van een belangenafweging een minder vergaande voorziening te treffen. Binnen het beperkte kader van een kort geding had het Havenbedrijf volgens hem voldoende aannemelijk gemaakt dat het belang heeft bij handhaving van de fruitbestemming. Het Havenbedrijf stelde zich op het standpunt dat het na verlenging van de erfpacht aan FTR is om substantieel te investeren, zodat er weer huurders binnen de fruitbestemming kunnen worden gevonden. Tegen die achtergrond lag het volgens de rechter niet voor de hand dat het Havenbedrijf de tijdelijke vrijstelling na de verlenging zou laten doorlopen.

De rechter woog ook mee dat het Havenbedrijf steeds helder had gecommuniceerd over het tijdelijke karakter van de ontheffing. FTR had er dus al lang rekening mee kunnen houden dat zij wel aanspraak kon maken op verlenging van de erfpacht, maar dat het Havenbedrijf mogelijk niet bereid zou zijn de ontheffing daarna nog te geven. Het is dan aan FTR zelf om te beoordelen of verlenging van de erfpacht onder die voorwaarden commercieel aantrekkelijk is.

FTR voerde verder aan dat het Havenbedrijf aannemelijk moet maken dat er voldoende commercieel interessante fruithuurders te vinden zijn. Die verplichting heeft het Havenbedrijf volgens de rechter niet. Dat het Havenbedrijf in de loop der jaren ontwikkelingen elders in de haven heeft gefaciliteerd die het voor sommige potentiële klanten van FTR aantrekkelijker maken zich daar te vestigen, verandert dat niet. Het Havenbedrijf hoefde zich daarvan niet te onthouden in het commerciële belang van FTR, en het hoeft daardoor ook niet blijvend ontheffing te verlenen.

Tot slot wees FTR op de zeer aanzienlijke bedragen die zij in het verleden heeft betaald om de erfpachtrechten te verwerven. Ook dat argument hielp niet. FTR heeft er zelf voor gekozen de rechten voor een bepaalde prijs te kopen; als de commerciële risico’s van die investering zich later verwezenlijken, is het Havenbedrijf daar in beginsel niet verantwoordelijk voor. Daarbij kwam het Havenbedrijf FTR volgens de rechter al substantieel tegemoet door onverplicht een tijdelijke, meermaals verlengde ontheffing te geven nadat de fruithuurder was weggevallen. Daardoor kon FTR het terrein tijdens de looptijd commercieel exploiteren zonder grote extra investeringen. Dat de investeringen geen redelijk rendement hebben opgeleverd, kon de rechter uit de stellingen van FTR niet opmaken.

De vorderingen werden afgewezen. FTR moet de proceskosten van het Havenbedrijf betalen, begroot op € 2.553 (griffierecht € 714, salaris advocaat € 1.661 volgens het tarief voor een complex kort geding, nakosten € 178), te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW als niet binnen veertien dagen wordt betaald. De kostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Juridisch kader

Erfpacht en gebruiksbepalingen. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). Artikel 5:89 BW bepaalt dat de erfpachter het gebruik heeft van de zaak, maar dat de akte van vestiging de wijze van gebruik kan beperken. In havengebieden is dat gebruikelijk: de erfverpachter stuurt met de gebruiksbepaling de samenstelling van de bedrijvigheid op zijn terrein. Een ontheffing van zo’n bepaling is een bevoegdheid van de erfverpachter, geen recht van de erfpachter, tenzij partijen iets anders hebben afgesproken.

Gezag van gewijsde. De voorzieningenrechter bouwde voort op het vonnis van 11 maart 2020. Een beslissing in een bodemprocedure waartegen geen rechtsmiddel is ingesteld, heeft tussen dezelfde partijen bindende kracht (artikel 236 Rv). Dat gold hier voor het verlengingsrecht, waarop FTR zich zelf beriep. Voor de ontheffing had de rechtbank in 2020 juist geen recht aangenomen.

Uitleg en gerechtvaardigd vertrouwen. Of een partij zich heeft verbonden tot iets wat niet letterlijk in het contract staat, beoordeelt de rechter aan de hand van wat partijen over en weer redelijkerwijs mochten verwachten, de bekende Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Daarbij spelen verklaringen en gedragingen een rol, zoals hier de brief uit 2017 en het steeds tijdelijke karakter van de ontheffingen. De rechter overwoog daarnaast dat de rechtsverhouding door redelijkheid en billijkheid wordt beheerst (artikelen 6:2 en 6:248 BW), maar die norm leidde er niet toe dat het Havenbedrijf méér moest doen dan het al had gedaan.

Kort geding. Een voorlopige voorziening in kort geding (artikel 254 Rv) wordt alleen gegeven als voldoende aannemelijk is dat de vordering in een bodemprocedure zal slagen. Waar dat niet zo is, kan een rechter op grond van een belangenafweging soms een tussenoplossing kiezen. Die ruimte zag de voorzieningenrechter hier niet.

Vergelijkbare rechtspraak

Het vonnis past in een reeks uitspraken waarin rechters vasthouden aan wat in erfpachtvoorwaarden over gebruik en looptijd is vastgelegd. In november 2024 oordeelde de voorzieningenrechter in Den Haag dat de gemeente Delft voorlopig mocht weigeren dat een pand in erfpacht aan een tapasrestaurant werd verhuurd, omdat het toestemmingsvereiste in de erfpachtakte niet was vervallen (ECLI:NL:RBDHA:2024:18808). Een maand eerder oordeelde de rechtbank Midden-Nederland dat een erfpachter van een monumentaal bedrijfspand na afloop van de erfpacht geen vergoeding kreeg voor gebouw, investeringen of huurcontracten (ECLI:NL:RBMNE:2024:6624). En in december 2024 moest volgens het hof Arnhem-Leeuwarden een erfpachter in Lelystad zijn hangar slopen en de grond kaal opleveren (ECLI:NL:GHARL:2024:7822). De rode draad: wat de erfverpachter niet uitdrukkelijk heeft toegezegd, is voor risico van de erfpachter, ook als die fors heeft geïnvesteerd.

Op het punt van de canon is het vonnis voor FTR juist gunstig. Dat de canon voor de nieuwe periode nog niet vaststaat, staat aan het verlengingsrecht niet in de weg: als partijen het niet eens worden, beslissen deskundigen, zoals in de voorwaarden is geregeld.

Betekenis voor de markt

Voor beleggers in erfpachtgrond in havengebieden laat de uitspraak zien hoe beperkt de waarde van een verlengingsrecht kan zijn als de gebruiksbepaling knelt. FTR mag de erfpacht tot 2050 verlengen, maar volgens dit voorlopige oordeel alleen met de oorspronkelijke fruitbestemming. Een huurder uit een andere sector, zoals het metaalbedrijf, past daar niet zonder nieuwe ontheffing in. De voorzieningenrechter benadrukte dat het aan FTR is om te bepalen of verlenging onder die voorwaarden commercieel zinvol is.

De zaak speelt in een gebied dat in Rotterdam al jaren in beweging is. In de Merwe-Vierhavens (M4H) werken gemeente en Havenbedrijf aan een geleidelijke transformatie van oude havenbekkens naar een gemengd stadsgebied, terwijl een deel van de terreinen nog havengebonden is. In zo’n omgeving zijn gebruiksbepalingen en ontheffingen een belangrijk sturingsinstrument van de grondeigenaar, en dat maakt de positie van erfpachters met een sectorgebonden bestemming kwetsbaar. Het vonnis gaat overigens niet in op de toekomstige plannen voor het gebied; de rechter keek alleen naar de contractuele verhouding tussen FTR en het Havenbedrijf.

Ook voor huurders van erfpachtterrein is de uitspraak relevant. Een huurovereenkomst met een erfpachter is niet sterker dan het erfpachtrecht waarop zij rust. Wie een terrein huurt dat alleen op basis van een tijdelijke ontheffing voor zijn activiteiten mag worden gebruikt, loopt het risico dat die ontheffing niet wordt verlengd.

Praktische tips

• Lees de gebruiksbepaling en de ontheffing samen. Een ontheffing die steeds tijdelijk is verleend en uitdrukkelijk aan een einddatum is gekoppeld, schept volgens deze uitspraak geen aanspraak op voortzetting.
• Leg toezeggingen schriftelijk en onvoorwaardelijk vast. Wie als erfpachter wil investeren op basis van een ander gebruik dan in de akte staat, doet er goed aan een ontheffing voor de volledige (verlengde) looptijd te bedingen.
• Begin tijdig met de canonherziening. Een verlengingsrecht kan pas worden geëffectueerd als de voorwaarden vaststaan. Een deskundigenregeling voorkomt dat het traject vastloopt, maar kost tijd.
• Huurders: vraag naar de erfpachtpositie. Controleer bij huur van erfpachtgrond of het beoogde gebruik past binnen de gebruiksbepaling, en tot wanneer een eventuele ontheffing loopt.
• Kort geding is geen vervanging voor een bodemprocedure. Als een eerder vonnis een recht niet heeft erkend, is de kans klein dat een voorzieningenrechter dat recht voorlopig wél aanneemt.

Hoe nu verder

Het oordeel is een voorlopig oordeel. FTR kan het Havenbedrijf om een nieuwe ontheffing blijven vragen en kan de kwestie aan een bodemrechter voorleggen, al achtte de voorzieningenrechter de kans van slagen daar onvoldoende aannemelijk. Over de canon voor de verlengde periode moeten partijen het nog eens worden, of deskundigen laten beslissen. Met de verlenging van de erfpacht per 1 april 2025 in zicht moet FTR intussen bepalen hoe zij de terreinen binnen de fruitbestemming wil gaan exploiteren.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBROT:2025:1442 · Extra bron: Rechtspraak Open Data (volledige tekst)