Een verhuurder van winkelruimte mag een huurovereenkomst buiten de rechter om ontbinden wanneer de burgemeester het gehuurde sluit wegens verstoring van de openbare orde, ook als de huurder zelf niets te verwijten valt. Dat oordeelde de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 11 september 2026 in kort geding (ECLI:NL:RBROT:2026:14173). De zaak draait om een kapsalon in winkelcentrum Liesveld in Vlaardingen, waar binnen ruim een jaar ruiten werden ingegooid, gevels beklad en twee zware explosies plaatsvonden. Verhuurder MV Prime IV B.V. kreeg de ontruiming toegewezen.

Een reeks incidenten in winkelcentrum Liesveld

MV Prime IV B.V., gevestigd in Zwijndrecht, verhuurt sinds 16 april 2025 bedrijfsruimte in winkelcentrum Liesveld aan een vennootschap onder firma die werd vertegenwoordigd door twee personen, in het vonnis aangeduid als [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. In de ruimte zit een kapsalon. De vof is op 9 januari 2026 uitgeschreven; [gedaagde 1] gebruikt de ruimte sindsdien voor zijn eenmanszaak. [gedaagde 2] was stille vennoot.

Vanaf juni 2025 werd het gehuurde getroffen door wat de kantonrechter een aanhoudende reeks ernstige incidenten noemt. Het vonnis somt ze op:

• op 6 juni en 8 juli 2025 werden ruiten vernield met stenen;
• op 13 en 17 december 2025 werden de ruiten beklad met witte verf;
• op 20 maart 2026 volgde een explosie met vermoedelijk een cobra 6, zwaar vuurwerk, waarbij een ruit versplinterde en bloedsporen werden aangetroffen;
• op 5 mei 2026 richtte een eerste zware explosie grote schade aan de voorgevel aan;
• op 6 augustus 2026 zorgde een tweede zware explosie voor een ravage binnen in het pand en aanzienlijke schade aan de overkapping van het winkelcentrum.

De schade bleef niet beperkt tot de kapsalon. Volgens het vonnis raakten ook ruiten bij de H&M en een goudhandel beschadigd, evenals de glazen luifel van het winkelcentrum.

Na de explosie van 5 mei sloot de burgemeester van Vlaardingen de kapsalon met onmiddellijke ingang voor twee weken, op grond van de Algemene plaatselijke verordening van Vlaardingen, artikel 174 van de Gemeentewet en artikel 5:31 van de Algemene wet bestuursrecht. Na de tweede explosie op 6 augustus volgde opnieuw een sluiting van twee weken, die op 20 augustus met vier weken werd verlengd. De burgemeester gaf daarbij aan dat de verstoring van de openbare orde voortduurde en dat het dreigingsniveau volgens de politie niet was afgenomen. [gedaagde 1] maakte bezwaar tegen de sluitingsbesluiten.

Bij brieven van 11 en 12 augustus 2026 ontbond MV Prime IV de huurovereenkomst buitengerechtelijk en verzocht de huurders de kapsalon te ontruimen. [gedaagde 1] betwistte de ontbinding. Op 19 augustus liet de verhuurder dagvaarden in kort geding; de zitting volgde op 28 augustus.

De eis en de toets in kort geding

MV Prime IV vorderde ontruiming binnen vijf dagen en doorbetaling van de maandelijkse huur van € 2.977,19 tot aan de ontruiming, met proceskosten. Het spoedeisend belang volgt volgens de kantonrechter uit de aard van de vordering: de huurovereenkomst is ontbonden en de huurders vertrekken niet vrijwillig.

Omdat het om een kort geding gaat, beoordeelt de kantonrechter niet definitief of de ontbinding rechtsgeldig is. De vraag is of voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden. Pas als dat zo is, kan op die uitkomst worden vooruitgelopen met een ontruimingsbevel.

Ontbinding zonder verwijt aan de huurder

De kern van de beslissing ligt in artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Die bepaling geeft de verhuurder van een gebouwde onroerende zaak de bevoegdheid de huurovereenkomst buiten rechte te ontbinden wanneer het gehuurde door het bevoegd gezag is gesloten omdat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid ervan de openbare orde ernstig is verstoord, of op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Normaal gesproken kan een huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW); het tweede lid is daarop een uitzondering.

De kantonrechter stelt vast dat de burgemeester de kapsalon heeft gesloten wegens verstoring van de openbare orde. Daarmee had MV Prime IV de bevoegdheid om te ontbinden. De verhuurder hoefde niet aan te tonen dat de huurders tekort waren geschoten of iets te verwijten viel. Het is volgens de kantonrechter niet nodig dat de huurder zich zelf schuldig heeft gemaakt aan de gedragingen die tot de sluiting hebben geleid. Evenmin hoeft het sluitingsbevel onherroepelijk te zijn: de lopende bezwaarprocedure staat op zichzelf niet in de weg aan een geldige ontbinding.

Dat sluit aan bij de lijn van de Hoge Raad. In een arrest van 10 april 2026 (ECLI:NL:HR:2026:587), over een woning die op grond van de Opiumwet was gesloten, zette de Hoge Raad uiteen dat een ontbinding op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW geen tekortkoming van de huurder vereist. Legt de huurder zich niet bij de ontbinding neer, dan moet de rechter, als daartoe voldoende is aangevoerd, beoordelen of de ontbinding of ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) en of de verhuurder zijn bevoegdheid heeft misbruikt (artikel 3:13 BW). In die belangenafweging kunnen onder meer de aard en ernst van de feiten die tot sluiting leidden, en de mate waarin de huurder daarvan een verwijt kan worden gemaakt, worden meegewogen. De Hoge Raad wees er ook op dat de wetgever de buitengerechtelijke ontbinding heeft ingevoerd omdat voortzetting van een huurovereenkomst na sluiting van het gehuurde in de regel weinig zin heeft en voor de verhuurder nadelig is, en dat andere belangen van de verhuurder bij de afweging ook mogen meetellen.

De belangenafweging: winkelcentrum tegenover ondernemer

Ook de Rotterdamse kantonrechter maakt die afweging. Aan de kant van de verhuurder weegt mee dat het pand haar eigendom is en door vernielingen en explosies is beschadigd, dat er schade is ontstaan aan andere winkels en het winkelcentrum, en dat er onrust heerst onder de winkeliers. De voorzitter van de ondernemersvereniging van het winkelcentrum verklaarde dat de explosies en vernielingen tot een onveilig gevoel hebben geleid bij winkeliers en winkelend publiek. Verhuurder en winkeliers vrezen verdere escalatie en dalende omzetten als de kapsalon weer opengaat. Een veilige omgeving is volgens het vonnis van groot belang voor de verhuurder, de winkeliers, omwonenden en het publiek, en draagt bij aan de verhuurbaarheid van de panden.

Daartegenover staan de zwaarwegende belangen van de huurders. [gedaagde 1] exploiteert al enkele jaren een kapsalon, eerst op een ander adres en nu in het winkelcentrum. Met de ontruiming verliest hij zijn onderneming en inkomstenbron. De kantonrechter erkent uitdrukkelijk dat de incidenten ingrijpend zijn, vooral voor [gedaagde 1] die zelf in de zaak werkt, en dat het verlies van de locatie onterecht kan aanvoelen. Het is in deze zaak niet aannemelijk geworden dat de huurders persoonlijk iets te verwijten valt.

Toch weegt het belang van de verhuurder bij spoedige ontruiming zwaarder. De kantonrechter benadrukt dat een verhuurder van bedrijfspanden naast haar eigen belang ook moet opkomen voor de belangen van de overige huurders. De schade had groter kunnen zijn en er hadden slachtoffers kunnen vallen; of het risico op nieuwe explosies zich daadwerkelijk zal verwezenlijken, is volgens de kantonrechter niet doorslaggevend.

Twee omstandigheden spelen de huurders bovendien parten. Uit het besluit van de burgemeester en de politierapportage blijkt dat zich vanaf mei 2025 in een aaneengesloten periode incidenten hebben voorgedaan bij bedrijfsruimtes die door hen werden gehuurd: ook bij hun eerdere kapsalon op een ander adres werden tussen mei en juli 2025 meermaals ruiten vernield. Daarnaast verlengde de burgemeester de sluiting op 20 augustus met vier weken, omdat de dreiging volgens de politie nog actueel was. De vrees voor nieuwe verstoringen van de openbare orde en de veiligheidsrisico’s voor de omgeving zijn daarmee volgens de kantonrechter nog steeds reëel.

De conclusie: het is aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat het gebruik van de ontbindingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De ontruiming wordt toegewezen.

Ontruiming binnen tien dagen, gebruiksvergoeding blijft verschuldigd

De kantonrechter gaf de huurders iets meer tijd dan de verhuurder had gevraagd: zij moeten de ruimte binnen tien dagen na betekening van het vonnis ontruimen, zodat zij hun spullen kunnen weghalen en opslagruimte kunnen regelen. Tot de dag van ontruiming zijn zij een gebruiksvergoeding van € 2.977,19 per maand verschuldigd, met een beroep op artikel 7:225 BW, dat de huurder die het gehuurde na het einde van de huur niet teruggeeft een vergoeding laat betalen. De gevorderde handelsrente wees de kantonrechter af: er was geen huurachterstand gesteld en de betalingstermijn van de gebruiksvergoeding was nog niet verstreken.

De huurders moeten de proceskosten van € 1.166,04 betalen, vermeerderd met wettelijke rente. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad: het mag direct worden uitgevoerd, ook als hoger beroep wordt ingesteld. Het vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.J. Willemsen.

Twee sporen: bestuursrecht en huurrecht

De zaak illustreert hoe het bestuursrecht en het huurrecht in elkaar grijpen. De sluiting zelf is een bestuursrechtelijk besluit van de burgemeester. Artikel 174 van de Gemeentewet belast de burgemeester met het toezicht op voor het publiek openstaande gebouwen, en gemeenten werken die bevoegdheid in hun APV uit met bepalingen over sluiting van zulke panden bij verstoring van de openbare orde. Voor woningen geldt een aparte grondslag in artikel 174a van de Gemeentewet. Artikel 5:31 van de Algemene wet bestuursrecht maakt het mogelijk om bij spoedeisende situaties direct bestuursdwang toe te passen, zonder eerst een last op te leggen en de uitvoering af te wachten. Dat verklaart waarom de kapsalon na de explosies telkens met onmiddellijke ingang dicht kon.

Tegen zo’n sluitingsbesluit staat bezwaar en beroep open bij de bestuursrechter, die toetst of de burgemeester in redelijkheid tot sluiting kon besluiten. Die procedure staat los van de vraag of de verhuurder mocht ontbinden. De civiele rechter neemt het sluitingsbesluit als gegeven en kijkt alleen naar de huurrechtelijke gevolgen: was er een sluiting wegens verstoring van de openbare orde, en is het beroep van de verhuurder op zijn ontbindingsbevoegdheid in de gegeven omstandigheden aanvaardbaar? In dit vonnis is dat laatste de beslissende vraag.

Betekenis voor verhuurders en huurders van winkelruimte

De uitspraak laat zien dat artikel 7:231 lid 2 BW niet alleen in de woningverhuur een rol speelt, waar het vooral bekend is van sluitingen na drugsvondsten op grond van de Opiumwet. Ook in winkelcentra kan een sluiting door de burgemeester na geweld tegen een onderneming leiden tot het snelle einde van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. De bescherming die huurders van 290-bedrijfsruimte normaal genieten, met huurtermijnen van vijf plus vijf jaar en beperkte opzeggingsgronden voor de verhuurder (artikelen 7:292 tot en met 7:296 BW), biedt dan geen soelaas: de ontbinding staat buiten dat opzeggingsregime.

Voor beleggers en beheerders van winkelcentra onderstreept het vonnis dat de belangen van de andere huurders in de afweging zwaar kunnen wegen. Een eigenaar die kan aantonen dat explosies en vernielingen onrust onder winkeliers en publiek veroorzaken, met een verklaring van de ondernemersvereniging en de besluiten van de burgemeester en de politie als onderbouwing, staat sterk. Wel blijft een belangenafweging nodig: het enkele bestaan van een sluitingsbevel is niet genoeg, en de rechter kijkt naar de ernst van de feiten, de duur en actualiteit van de dreiging en de verwijtbaarheid van de huurder.

Voor huurders is de les ongemakkelijk. Ook een ondernemer die zelf slachtoffer is van geweld en aan wie niets te verwijten valt, kan zijn bedrijfsruimte kwijtraken als de burgemeester het pand sluit. Een bezwaarprocedure tegen het sluitingsbesluit schort de ontbindingsbevoegdheid niet op. Huurders die in zo’n situatie terechtkomen, doen er goed aan om tijdig met de verhuurder in overleg te gaan over beveiligingsmaatregelen en hun positie, en snel juridisch advies in te winnen over zowel het bestuursrechtelijke als het huurrechtelijke traject.

Wat nu?

Het vonnis is een voorlopige voorziening. Partijen kunnen een bodemprocedure starten waarin definitief wordt beslist of de ontbinding standhoudt, en tegen het kortgedingvonnis staat hoger beroep open. Omdat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is, kan de ontruiming intussen doorgaan. Ten tijde van het vonnis liep daarnaast nog het bezwaar van [gedaagde 1] tegen de sluitingsbesluiten van de burgemeester. Volgens de kantonrechter stond die lopende procedure op zichzelf niet in de weg aan de ontbinding; de huurrechtelijke en bestuursrechtelijke procedures volgen hun eigen spoor.

Bron: Rechtbank Rotterdam, 11 september 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:14173 (rechtspraak.nl) · Extra bron: Hoge Raad 10 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:587