CBRE Nederland ziet de Nederlandse beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed in 2024 duidelijk opkrabbelen. Volgens de jaarcijfers die de adviseur op 15 januari 2025 naar buiten bracht, werd vorig jaar € 11,3 miljard in Nederlands vastgoed belegd, 38 procent meer dan in 2023. Woningen waren de grote motor achter het herstel. Voor 2025 rekent CBRE op een verdere stijging naar € 12,5 miljard.

Rentewending en einde afwaarderingen

CBRE schrijft het herstel toe aan twee ontwikkelingen. De Europese Centrale Bank is in 2024 van koers veranderd en is de rente gaan verlagen, en de markt ziet een einde komen aan de reeks afwaarderingen van vastgoedportefeuilles.

Wie het groeipercentage terugrekent, komt voor 2023 uit op een volume van ongeveer € 8,2 miljard (berekening van de redactie op basis van het CBRE-cijfer van € 11,3 miljard en de groei van 38 procent). Het herstel volgt daarmee op een uitzonderlijk mager jaar, waarin de hogere rente en de onzekerheid over waarderingen de transactiemarkt grotendeels stillegden. Eerder in 2024 had CBRE al gemeld dat het volume in het eerste halfjaar met 44 procent was gestegen ten opzichte van het historische dieptepunt een jaar eerder; de tweede jaarhelft heeft die lijn dus doorgetrokken.

Nederlandse partijen nemen het stokje over

Opvallend is wie er koopt. Het aandeel van buitenlandse beleggers in het totale volume daalde volgens CBRE van 58 naar 35 procent. De adviseur wijst op een verslechterd beleggingsklimaat en onzekerheid in de markt. Het gros van de transacties kwam daardoor op naam van Nederlandse particuliere beleggers en Nederlandse institutionele partijen.

In absolute bedragen betekent dat ongeveer € 4,0 miljard aan buitenlands kapitaal in 2024, tegen ongeveer € 4,7 miljard een jaar eerder (berekening van de redactie, uitgaande van de genoemde aandelen en het teruggerekende volume over 2023). Ook in een groeiende markt kromp de buitenlandse inbreng dus, terwijl binnenlandse partijen een veel groter deel van de markt voor hun rekening namen.

Woningen verdubbelen, maar huurvoorraad krimpt

Woningen waren in 2024 veruit de grootste sector. Het volume verdubbelde volgens CBRE tot ruim € 4,1 miljard, goed voor 37 procent van het totaal. Ongeveer € 2 miljard daarvan ging naar nieuwbouw. Een groot deel van het volume kwam echter voort uit desinvesteringsportefeuilles: beleggers die bestaande huurwoningen verkopen, vaak met het oog op uitponden. CBRE becijfert dat de huurvoorraad daardoor per saldo met ongeveer 2.400 woningen afneemt, ook na verrekening van de aangekochte nieuwbouw.

Daarmee legt CBRE de vinger op een spanning die de woningbeleggingsmarkt al langer kenmerkt. Er gaat meer geld om, maar dat vertaalt zich niet automatisch in meer huurwoningen. De regulering van het middensegment, die in 2024 met de Wet betaalbare huur van kracht werd, en de fiscale behandeling van woningbeleggingen spelen daarbij een rol in de afwegingen van beleggers.

Logistiek tweede, kantoren op historisch laag aandeel

Logistiek vastgoed was met 27 procent van het totale volume de tweede sector, ongeveer € 3,1 miljard (berekening van de redactie). Kantoren kwamen uit op 14,9 procent van het totaal, volgens CBRE een historisch laag aandeel; omgerekend gaat het om ongeveer € 1,7 miljard (berekening van de redactie). Winkelvastgoed bleef stabiel op 10,4 procent, zo’n € 1,2 miljard (berekening van de redactie). De overige 10,7 procent van het volume valt onder andere categorieën (berekening van de redactie).

Bij kantoren ziet CBRE een duidelijk verband tussen de geringe buitenlandse belangstelling en het fiscale klimaat. De adviseur noemt de hoge overdrachtsbelasting en de fiscale onzekerheid als belangrijke redenen waarom buitenlandse core-beleggers wegbleven. Tegelijk nam bij grotere kantoordeals het aantal biedingen toe, vooral van Nederlandse beleggers.

Aan de gebruikerskant is het beeld volgens CBRE positiever dan de beleggingscijfers doen vermoeden. De vraag naar kantoorruimte blijft sterk, de leegstand laag, en in het topsegment en het middensegment stijgen de huren. Juist die combinatie van lage beleggersbelangstelling en een gezonde gebruikersmarkt kan voor kopers met een langere horizon interessant zijn.

Vooruitzichten voor 2025

Voor 2025 verwacht CBRE een beleggingsvolume van € 12,5 miljard, ruim 10 procent meer dan in 2024 (berekening van de redactie). Woningen blijven volgens de adviseur de grootste sector, gevolgd door logistiek en kantoren.

Managing director Erik Langens van CBRE Nederland verwacht dat de liquiditeit in de markt de komende twee jaar verder toeneemt. Hij ziet ook voor de kantorenmarkt ruimte voor verbetering, ondanks de huidige uitdagingen. Volgens Langens biedt het einde van de afwaarderingen beleggers een gunstig instapmoment, en markeert 2025 in zijn ogen het begin van een nieuwe beleggingscyclus voor commercieel vastgoed.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers schetst CBRE een markt waarin de prijsvorming weer op gang is gekomen, maar waarin de koperspopulatie sterk is veranderd. Nu buitenlandse partijen terughoudend zijn, bepalen Nederlandse particulieren en institutionele beleggers in belangrijke mate het prijsniveau. Dat kan kansen bieden in segmenten waar internationale concurrentie om objecten tijdelijk ontbreekt, zoals grotere kantoren op goede locaties.

De sterke gebruikersmarkt voor kantoren is daarbij een belangrijke factor. Lage leegstand en stijgende huren in het top- en middensegment wijzen erop dat de waarde van goed gelegen, toekomstbestendige kantoren eerder door de kapitaalmarkt dan door de vraag van huurders onder druk stond. Wanneer de rente verder daalt en de fiscale onzekerheid afneemt, kan dat segment volgens deze lezing profiteren van terugkerend beleggerskapitaal.

Voor de woningmarkt laat het rapport zien dat een hoger beleggingsvolume niet gelijkstaat aan een grotere huurvoorraad. Zolang uitponden aantrekkelijker is dan verhuren, blijft het aanbod van huurwoningen onder druk staan, ook als er meer in nieuwbouw wordt geïnvesteerd.

Om in de gaten te houden

Voor 2025 zijn vooral de verdere ontwikkeling van de rente, de mate waarin buitenlandse beleggers terugkeren en de fiscale koers van het kabinet, met name rond de overdrachtsbelasting, van belang; het zijn de factoren die CBRE zelf als verklaring voor 2024 aanwijst. CBRE publiceert gedurende het jaar kwartaalcijfers over het beleggingsvolume, waarmee zichtbaar wordt of de verwachte € 12,5 miljard binnen bereik komt.

Bron: CBRE Nederland – Investment market for commercial real estate rebounds
Extra bronnen: CBRE – NL Mid-Year Real Estate Market Outlook 2024