De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt lijkt het dieptepunt achter zich te hebben gelaten. In het eerste halfjaar van 2024 werd volgens CBRE € 4,6 miljard in Nederlands vastgoed belegd, 44 procent meer dan de € 3,2 miljard in dezelfde periode van 2023, toen het volume op een historisch laag niveau lag. Dat blijkt uit de Mid-Year Real Estate Market Outlook 2024 die CBRE op 18 juli 2024 publiceerde. De adviseur spreekt van een solide herstel, met bedrijfsruimte en logistiek, woningen en hotels als dragers.

Industrie en logistiek grootste sector

Bedrijfsruimte en logistiek waren met ruim € 1,6 miljard de grootste sector, ongeveer een derde van het halfjaarvolume en 15 procent meer dan een jaar eerder. Daarmee is volgens CBRE in zes maanden al 67 procent van het totale volume van heel 2023 in deze sector bereikt.

Tegelijk wijst CBRE op een kentering aan de gebruikerskant. De economische leegstand in industrieel vastgoed liep op van 1,2 procent in het derde kwartaal van 2022 naar 3,3 procent, of 3,5 procent als ook onderhuuraanbod wordt meegeteld. Volgens CBRE beperkt dat de huurgroei in de meeste regio’s tot 0 à 5 procent per jaar, en kunnen de aanvangsrendementen in sommige regio’s iets oplopen.

Woningen: bestaande complexen verdrievoudigen bijna

Het woningvolume steeg met ongeveer 70 procent naar € 1,4 miljard, tegen € 822 miljoen een jaar eerder. Bestaande complexen trokken € 646 miljoen, 177 procent meer dan in het eerste halfjaar van 2023. Nieuwbouw was goed voor € 754 miljoen, een stijging van 28 procent.

Een kanttekening van CBRE betreft de strategie achter die aankopen. Ongeveer 86 procent van de gekochte huurwoningen werd verworven met het oog op verkoop. CBRE verwacht daardoor dat de huurvoorraad krimpt en dat de huurgroei in het vrije segment sterker wordt. De cijfers vallen samen met de invoering van nieuwe huurregulering in het middensegment: de Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024.

Kantoren: herstel van een laag niveau

In kantoren werd € 600 miljoen belegd, tegen € 420 miljoen een jaar eerder. CBRE noemt een groei van 37 procent; op basis van de genoemde bedragen komt de stijging uit op ongeveer 43 procent (berekening van de redactie). Het niveau ligt echter nog ver onder het vijfjaarsgemiddelde voor een eerste halfjaar van bijna € 1,2 miljard; het huidige volume is daarvan ongeveer de helft (berekening van de redactie).

Opvallend is het contrast met de gebruikersmarkt. De opname van kantoorruimte was volgens CBRE de hoogste sinds het eerste halfjaar van 2020 en de leegstand blijft beperkt. Alleen Amsterdam, met 8,6 procent, en Haarlemmermeer, met 11,9 procent, zitten duidelijk boven het frictieniveau. De terugkerende beleggersbelangstelling richt zich vooral op core-plus en value-add, terwijl de activiteit in het core-segment zeer beperkt blijft.

Winkels en hotels

In winkelvastgoed werd € 558 miljoen belegd. Dat is meer dan een jaar eerder, maar ruim 8 procent onder het vijfjaarsgemiddelde. In de beste winkelstraten laten de tophuren volgens CBRE enige groei zien, ondanks een licht hogere leegstand. De polarisatie tussen A-locaties en secundaire locaties neemt toe. Particuliere beleggers zijn vooral actief in de secundaire segmenten, aangetrokken door aantrekkelijke aanvangsrendementen.

De hotelmarkt maakte de grootste relatieve sprong: van € 42 miljoen in het eerste halfjaar van 2023 naar € 250 miljoen, bijna zes keer zo veel (berekening van de redactie). CBRE ziet daarnaast dat in Rotterdam kantoorgebouwen worden omgebouwd tot hotels.

Wie de genoemde sectorbedragen optelt, komt uit op ongeveer € 4,4 miljard; het verschil van circa € 0,2 miljard met het totaal valt onder overige categorieën (berekening van de redactie).

Rente en prijsvorming

De ECB voerde in juni haar eerste renteverlaging door. CBRE verwacht tot het einde van het jaar hooguit een verdere daling van 25 tot 50 basispunten, die grotendeels al in de prijzen is verwerkt. De loongroei in Nederland ligt nog rond 4,5 procent.

De netto aanvangsrendementen lijken volgens CBRE te zijn gestabiliseerd. Een directe daling van de toprendementen verwacht de adviseur niet, maar de vraag naar core-plus- en value-addproducten kan de prijzen in die segmenten wel opdrijven.

Nederland loopt voorop in Europa

In Europa als geheel steeg het beleggingsvolume met ongeveer 10 procent. Nederland loopt volgens CBRE voorop in het herstel. De adviseur verklaart dat onder meer uit de snellere afwaarderingen in Nederland en uit de relatief grote rol van industrieel vastgoed in de Nederlandse beleggingsmix. Frankrijk blijft achter, deels omdat kantoren daar traditioneel een groter deel van het volume uitmaken.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers wijst het halfjaarbeeld op een markt waarin de prijzen een bodem lijken te hebben gevonden en waar de concurrentie om objecten nog beperkt is, vooral in kantoren. Het grote gat tussen een sterke kantoorgebruikersmarkt en een lage beleggingsactiviteit kan kansen bieden voor partijen die bereid zijn in core-plus of value-add te stappen.

In logistiek is het beeld genuanceerder. Het beleggingsvolume groeit, maar de oplopende leegstand temt de huurgroei. Beleggers zullen scherper moeten kijken naar locatie en kwaliteit dan in de jaren waarin vrijwel elke logistieke locatie volledig verhuurd was. Voor gebruikers van bedrijfsruimte biedt de toenemende beschikbaarheid juist iets meer keuze en onderhandelingsruimte.

Om in de gaten te houden

CBRE verwacht een sterk tweede halfjaar. Een mogelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, die op dit moment alleen voor de woningbeleggingsmarkt wordt besproken, kan de dynamiek op korte termijn volgens CBRE juist drukken. Daarnaast noemt CBRE een mogelijk omgekeerd noemereffect: pensioenfondsen en verzekeraars die te weinig in vastgoed zitten en hun allocatie weer gaan aanvullen. Dat zou de prijsvorming richting 2025 en 2026 kunnen ondersteunen.

Bron: CBRE – NL Mid-Year Real Estate Market Outlook 2024. Extra bron: NL Times – Real estate investments up 44% in first half of 2024: CBRE