Het aandeel kantoren dat niet aan de verplichte energielabel C-eis voldoet, is in ruim twee jaar sterk gedaald. Tegelijk loopt de winkelleegstand op door een golf van faillissementen bij bekende ketens, terwijl discounters juist ruimte zoeken. Dat blijkt uit de nieuwe editie van Stand van Vastgoed van ABN AMRO, waarin de bank op basis van onder meer cijfers van RVO, Savills, Locatus, Stec Groep en Kadaster de stand van de kantoren-, winkel- en woningbeleggingsmarkt opmaakt. Voor beleggers en gebruikers levert dat een gemengd beeld op, met duidelijke kansen in verduurzaming en in het opvangen van de verschuiving binnen de retailmarkt.

Kantorenvoorraad snel groener

Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen vanaf 100 m² minimaal energielabel C hebben. Monumenten en gebouwen die binnen twee jaar worden gesloopt of onteigend, zijn uitgezonderd. Eind 2022 schatte Savills nog dat ongeveer 40 procent van de Nederlandse kantoren die onder de verplichting vallen daar niet aan voldeed, en dat zo’n 30 procent helemaal geen label had.

Begin 2025 is dat beeld volgens ABN AMRO flink verbeterd. Uit gegevens van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) blijkt dat nog ongeveer 11 procent van de labelplichtige kantoren geen label heeft, en dat ongeveer 4 procent label D of slechter heeft.

Tussen de grote steden zijn de verschillen opvallend. In Amsterdam voldoet ongeveer 22 procent van het labelplichtige kantoorvloeroppervlak niet aan label C. Dat komt volgens de bank vooral doordat bijna een vijfde geen label heeft. Tegelijk heeft ongeveer 65 procent van het Amsterdamse kantooroppervlak label A of beter, en 26 procent zelfs A++ of beter. In Den Haag voldoet ongeveer 80 procent aan de eis. Daar valt op dat 27 procent van de labelplichtige kantoorruimte label C of B heeft, tegen gemiddeld 16 procent in de andere vier grootste steden.

ABN AMRO wijst er ook op dat CBRE heeft vastgesteld dat verduurzaming loont en dat huurders bereid zijn meer te betalen voor duurzame kantoren. Een onzekere factor is volgens de bank het Omnibus-voorstel dat de Europese Commissie eind februari 2025 presenteerde. Dat voorstel moet de Europese rapportageverplichtingen onder CSRD en CSDDD vereenvoudigen. Wat dat betekent voor de vraag naar duurzame kantoren, is nog niet te zeggen.

Winkelleegstand loopt op, discounters rukken op

In de winkelmarkt ziet ABN AMRO een tegengestelde beweging. Ketens als Blokker, Bristol, The Body Shop, Game Mania, Carpet Right en Esprit gingen failliet; begin 2024 telden zij samen nog 658 vestigingen. Volgens Locatus steeg de winkelleegstand daardoor van 6,2 procent begin 2024 naar 6,7 procent begin 2025, ondanks het feit dat er in die periode ruim 2.500 winkels uit de voorraad verdwenen. Er staan nu bijna 14.000 winkels leeg. In de kernwinkelgebieden ligt de leegstand op 13 procent, in wijkcentra op 11 procent.

Er is ook een andere kant. Discounters als Wibra, KiK, Zeeman, Action en Normal winnen volgens onderzoek van Stec Groep marktaandeel en zoeken actief naar locaties. De bank zet de gemiddelde winkelmaten naast elkaar: Action zit gemiddeld op 880 m², Bristol op 990 m², Carpet Right op 750 m², KiK op 550 m², Blokker op 420 m², Esprit op 390 m² en Wibra op 360 m². Daaruit blijkt dat een deel van de vrijgekomen panden qua omvang goed aansluit bij wat de groeiende discountformules zoeken.

Uitponden geconcentreerd in een handvol gemeenten

Het derde onderdeel van de analyse gaat over het uitponden van huurwoningen: de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners. Op basis van Kadaster-gegevens laat ABN AMRO zien dat in 2024 in Ridderkerk 19 procent van de huurwoningen in bezit van particulieren werd verkocht aan eigenaar-bewoners. In Krimpen aan den IJssel was dat 18 procent en in Maassluis 17 procent. Bij gemeenten met minimaal 100.000 inwoners liggen de percentages lager; daar voert Zoetermeer de top tien aan met 10,2 procent, gevolgd door Amersfoort (8,2 procent) en Alphen aan den Rijn (8,1 procent).

De bank onderzocht ook of uitponden vooral plaatsvindt waar de huizenprijzen het hardst zijn gestegen. Landelijk stegen de prijzen tussen 2014 en 2024 met 104 procent, maar het verband tussen prijsstijging en uitponden blijkt met een correlatie van 0,18 zwak tot matig. In Amsterdam en Leiden bezitten particuliere beleggers 12 procent van de huurwoningen, tegen 6 procent landelijk. Juist in die twee steden daalden de koopprijzen in het vierde kwartaal van 2024 voor het eerst in lange tijd.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor kantoorbeleggers onderstreept de analyse dat de labelplicht grotendeels is verwerkt, maar dat er een restgroep overblijft van gebouwen zonder label of met een te laag label. Die panden zijn juridisch niet bruikbaar als kantoor zolang ze niet aan de eis voldoen, wat bij verkoop of herfinanciering op de prijs drukt. Voor partijen die verduurzaming als kernactiviteit hebben, kan juist dat segment interessant zijn: wie de investering kan dragen, koopt met korting en profiteert van de huurpremie die CBRE voor duurzame kantoren vaststelt. In steden als Den Haag, waar relatief veel kantoren net op label B of C zitten, biedt een volgende verduurzamingsstap mogelijk extra onderscheidend vermogen.

In de winkelmarkt ligt de kans bij het matchen van vrijgekomen panden met groeiende formules. De opmars van discounters met gemiddelde maten tussen 360 en 880 m² sluit aan op de ruimte die ketens als Blokker en Esprit achterlaten. Voor eigenaren van panden in kernwinkelgebieden en wijkcentra, waar de leegstand het hoogst is, blijft het risico wel reëel. Daar zal herbestemming of een andere invulling vaker aan de orde zijn.

Voor woningbeleggers laat de uitpondanalyse zien dat de verkoop van particuliere huurwoningen sterk lokaal is geconcentreerd en niet simpelweg de prijsstijging volgt.

Vooruitblik

De volledige rapportage Stand van Vastgoed is als pdf beschikbaar via ABN AMRO. Voor de kantorenmarkt wordt het belangrijkste vervolg de uitwerking van het Europese Omnibus-voorstel, dat bepaalt hoe zwaar duurzaamheidsrapportage de komende jaren blijft wegen in huisvestingskeuzes van grote gebruikers. In de winkelmarkt blijft het tempo waarin discounters de leegstaande panden opvullen de graadmeter voor herstel.

Lees ook: Ruim driekwart van kantoorvloer voldoet aan label C-plicht en Via Montenapoleone duurste winkelstraat ter wereld, P.C. Hooftstraat stabiel op plek 18.

Bron: ABN AMRO – Meer energiezuinige kantoren en winkelleegstand, stijging uitponden