Voor het eerst staat een Europese winkelstraat bovenaan de wereldranglijst van duurste winkellocaties. De Via Montenapoleone in Milaan haalt volgens het jaarlijkse onderzoek Main Streets Across the World van Cushman & Wakefield een tophuur van € 20.000 per vierkante meter per jaar en passeert daarmee Upper 5th Avenue in New York. De P.C. Hooftstraat in Amsterdam blijft met € 2.800 per vierkante meter de duurste winkelstraat van Nederland en houdt wereldwijd stabiel de achttiende plaats vast.

Milaan neemt de koppositie over

Cushman & Wakefield vergeleek voor de editie 2024 de tophuren op de belangrijkste winkelstraten in 138 steden wereldwijd. De Via Montenapoleone, al jaren hét adres voor luxemerken in de Italiaanse modestad, zag de huur in één jaar met 11 procent stijgen. Over twee jaar gemeten gaat het om bijna een derde. In 2023 stond de straat nog op de tweede plaats.

Upper 5th Avenue in New York zakt daarmee naar de tweede positie, met een huur die op € 19.537 per vierkante meter stabiel bleef. Op de derde plaats staat New Bond Street in Londen met € 17.210 per vierkante meter. De Londense straat heroverde die positie op Tsim Sha Tsui in Hongkong, dat met € 15.697 per vierkante meter naar de vierde plek schuift. De Avenue des Champs-Élysées in Parijs completeert de top vijf, na een huurstijging van 10 procent op jaarbasis.

Opvallend is ook de opmars van Ginza in Tokio. Daar stegen de huren in een jaar tijd met 25 procent, waarmee de Japanse winkelwijk de afstand tot de straten erboven fors verkleint.

Volgens het rapport is de sprong van Milaan te verklaren uit een combinatie van sterke vraag, een zeer beperkt aanbod van geschikte winkelpanden en de stijging van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar. Dat laatste speelt mee omdat het onderzoek alle huren omrekent naar één valuta, waardoor wisselkoersbewegingen de onderlinge rangorde kunnen beïnvloeden.

Tophuren wereldwijd 4,4 procent hoger

Over de hele linie stegen de tophuren op de onderzochte winkelstraten met gemiddeld 4,4 procent. In 57 procent van de straten ging de huur omhoog, in 29 procent bleef die gelijk en in 14 procent daalde de huur. Gemiddeld liggen de tophuren nu bijna 6 procent boven het niveau van voor de coronapandemie.

De sterkste groei kwam uit Noord- en Zuid-Amerika, waar de huren met gemiddeld 8,5 procent stegen. In de Verenigde Staten was de stijging met bijna 11 procent zelfs meer dan het dubbele van de 5,2 procent die in 2023 werd gemeten. Europa volgde met een gemiddelde huurgroei van 3,5 procent, de regio Azië-Pacific kwam uit op 3,1 procent.

Voor de komende periode verwacht Cushman & Wakefield dat de huren op toplocaties verder kunnen oplopen. Het rapport wijst daarbij op dalende rentes, economische groei, een afnemende druk van de kosten van levensonderhoud, stijgende reële lonen en daardoor hogere consumentenbestedingen.

Amsterdam: voorzichtig herstel na jaren van daling

De P.C. Hooftstraat is met € 2.800 per vierkante meter per jaar de duurste winkelstraat van Nederland. De Amsterdamse luxestraat neemt wereldwijd de achttiende plaats in, dezelfde positie als een jaar eerder. Daarmee staat de straat ver achter de wereldtop, maar behoort zij wel tot de groep A-locaties waar internationale luxemerken zich graag vestigen.

Michiel Boonen, hoofd retail bij Cushman & Wakefield in Nederland, ziet dat de winkelhuren op diverse andere locaties in Amsterdam na een reeks jaren van daling weer licht oplopen. Volgens hem komt dat vooral doordat de bezoekersaantallen in de hoofdstad zich hebben hersteld tot boven het niveau van voor de pandemie. Hij tekent daarbij aan dat dit herstel niet voor heel Nederland geldt: in een aantal andere Nederlandse steden blijven de winkelhuren gelijk of dalen ze nog.

De volledige Nederlandse top tien van duurste winkelstraten publiceert Cushman & Wakefield in een grafische tabel bij het bericht; die cijfers zijn in de tekst van het persbericht niet uitgesplitst.

Wat betekent dit voor beleggers en retailers?

Voor beleggers in winkelvastgoed bevestigt het rapport een patroon dat al langer zichtbaar is: de markt splitst zich in een klein aantal schaarse toplocaties waar huren stijgen en een bredere middenmoot waar de huurontwikkeling vlak of negatief blijft. Vooral de luxesegmenten profiteren van de terugkeer van internationale bezoekers en toeristen, terwijl winkelgebieden die afhankelijk zijn van lokaal publiek minder ruimte hebben voor huurverhoging.

In Nederland betekent dit dat de positie van de P.C. Hooftstraat en enkele andere A1-straten in de grote steden relatief sterk is. Voor eigenaren van panden op die locaties biedt het herstel van de bezoekersaantallen ruimte bij huurherzieningen en nieuwe verhuringen. Voor winkelstraten in steden waar de bezoekersaantallen nog niet zijn hersteld, is het beeld gemengder, wat vraagt om een meer selectieve benadering van beleggers en een scherpere blik op huurdersmix, bezoekersstromen en de bereidheid van retailers om te investeren in fysieke winkels.

Ook internationaal laat het onderzoek zien dat schaarste aan geschikte panden op toplocaties een belangrijke prijsdrijver is. Luxemerken zoeken grote, representatieve winkels op een beperkt aantal adressen, waardoor de concurrentie om vrijkomende panden hoog blijft. Dat geldt in Milaan en Londen, maar in kleinere schaal ook in Amsterdam.

Hoe nu verder

Cushman & Wakefield brengt Main Streets Across the World jaarlijks uit; de volgende editie zal laten zien of de Via Montenapoleone haar koppositie vasthoudt en of het voorzichtige huurherstel in Amsterdam doorzet. Voor de Nederlandse winkelmarkt blijft het verschil tussen de sterke binnensteden en de rest van het land de komende tijd een belangrijk aandachtspunt voor beleggers, gemeenten en retailers. Het verloop van toerisme, consumentenvertrouwen en rente zal bepalen in hoeverre de verwachte verdere huurgroei op toplocaties ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Bron: Cushman & Wakefield – Milan’s Via Montenapoleone World’s Most Expensive Retail Destination