Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) verwacht in 2025 en 2026 voor ongeveer € 1,5 miljard aan nieuwe projecten op de markt te brengen. Dat blijkt uit de Inkoopplanning van maart 2025. Het gaat om nieuwbouw, renovatie en verduurzaming, van kleine opdrachten tot zeer omvangrijke projecten zoals de renovatie van het Paleis van Justitie in Den Haag en een vijftienjarig onderhoudscontract voor vliegbasis Gilze-Rijen.

Contractvorm volgt het risico

Volgens Wilco Kraamer, programmamanager Inkopen bij het RVB, werkt de dienst met een beperkt aantal contractvormen die voor allerlei soorten projecten kunnen worden ingezet. Per project kiest het RVB de vorm die het beste past bij de complexiteit van de opgave, met als doel de risico’s evenwichtig te verdelen tussen de Rijksoverheid en de markt. Het RVB benadrukt dat het niet één contractvorm voorschrijft voor alle grote projecten, maar per geval een afweging maakt.

In de planning onderscheidt het RVB drie hoofdvormen: UAV-contracten, geïntegreerde contracten en tweefasencontracten. Elk van die vormen legt de verantwoordelijkheid voor ontwerp en uitvoering op een andere plek.

UAV: als de vraag precies vaststaat

UAV-contracten, gebaseerd op de Uniforme Administratieve Voorwaarden, gebruikt het RVB wanneer het zelf nauwkeurig kan omschrijven wat er moet gebeuren. Het ontwerp ligt dan bij de opdrachtgever, de aannemer voert uit. Een voorbeeld uit de nieuwe planning is de dakrenovatie en de plaatsing van zonnepanelen op het dak van de ministeries van Economische Zaken, Klimaat en Groene Groei en Landbouw, Visserij, Voedselzekerheid en Natuur. Die opdracht heeft een geraamde omvang van € 5 tot 10 miljoen.

Ook een groot project kan in deze traditionele vorm worden aanbesteed. Dat geldt voor de renovatie van het Paleis van Justitie in Den Haag, met een omvang van € 200 tot 500 miljoen. Het gebouw blijft tijdens de werkzaamheden in gebruik. Dat maakt de situatie complex en onzeker, en daarom geeft het RVB hier de voorkeur aan een klassieke aanpak: eerst het ontwerp, daarna gefaseerde uitvoering door een aannemer.

Geïntegreerd: ontwerp en uitvoering in één hand

Bij geïntegreerde contracten ontwerpt de opdrachtnemer en voert hij het werk ook uit. Het RVB kiest daarvoor wanneer het juist gebruik wil maken van de technische kennis van marktpartijen. In de planning staan onder meer renovatiewerkzaamheden op Eindhoven Airport, met een omvang van € 50 tot 100 miljoen, waarbij het RVB nadrukkelijk inbreng van de markt op het gebied van engineering zoekt.

Ook de standaard-legeringsgebouwen voor Defensie vallen in deze categorie. Met die aanpak wil het RVB industrieel bouwen stimuleren.

Een nieuw model test het RVB bij vliegbasis Gilze-Rijen. Daar moet een geïntegreerd onderhoudscontract van € 100 tot 250 miljoen ervoor zorgen dat één bedrijf gedurende vijftien jaar al het onderhoud en de functionele aanpassingen voor zijn rekening neemt. Het RVB toetst dit model eerst in een besloten marktconsultatie.

Tweefasencontract voor complexe en innovatieve projecten

Voor grote, ingewikkelde projecten of projecten waarin innovatieve of experimentele bouwtechnieken worden toegepast, werkt het RVB met een tweefasencontract. In de eerste fase ontwikkelt de opdrachtgever samen met een marktpartij het plan en wordt een prijs afgesproken. In de tweede fase volgt de uitvoering. Volgens het RVB verkleint die werkwijze de risico’s voor beide partijen en hoeven marktpartijen minder te investeren in het opstellen van een inschrijving.

In de vorige Inkoopplanning stonden twee projecten met deze contractvorm: de rijkskantoren Monarch IV en Juliana van Stolberglaan in Den Haag. Het RVB daagt de markt daarbij uit zoveel mogelijk CO2 te besparen, wat vraagt om nieuwe bouwtechnieken zoals houtbouw in plaats van het vertrouwde beton en staal. Het RVB werkt aan een uniforme aanpak voor tweefasencontracten, zodat marktpartijen weten wat zij bij dit type opdracht kunnen verwachten.

Wat het betekent voor de markt

Voor bouwbedrijven, installateurs, ingenieursbureaus en architecten is de Inkoopplanning een belangrijk vooruitzicht. Het RVB is een van de grootste publieke opdrachtgevers in de Nederlandse bouw- en vastgoedsector, en een pijplijn van circa € 1,5 miljard over twee jaar geeft marktpartijen de gelegenheid capaciteit en samenwerkingsverbanden tijdig in te plannen.

De gekozen contractvormen geven daarbij ook richting aan de rol die van de markt wordt verwacht. Bij UAV-projecten draait het om uitvoeringskracht binnen een vastgelegd ontwerp. Bij geïntegreerde contracten wordt een beroep gedaan op ontwerp- en engineeringkennis van de opdrachtnemer. Het tweefasencontract vraagt een partner die in een vroeg stadium meedenkt en samen met de opdrachtgever een prijs onderbouwt. Het voorgenomen vijftienjarige onderhoudscontract in Gilze-Rijen wijst bovendien op een verschuiving naar langjarige relaties, waarin één partij verantwoordelijk wordt voor de prestaties van een terrein over een lange periode.

Met de standaard-legeringsgebouwen voor Defensie kiest het RVB daarnaast nadrukkelijk voor industrieel bouwen. Voor bouwers en toeleveranciers die met geprefabriceerde of gestandaardiseerde bouwsystemen werken, kan dat een interessant segment van de rijksopdrachten worden.

Hoe nu verder

De volledige Inkoopplanning van maart 2025 is door het RVB gepubliceerd als apart document. Voor de afzonderlijke aanbestedingen verwijst het RVB naar TenderNed. Voor de besloten marktconsultatie rond Gilze-Rijen en de uniformering van tweefasencontracten moet de komende periode blijken hoe de markt op de voorgestelde modellen reageert.

Bron: Rijksvastgoedbedrijf – Inkoopplanning: ‘Denkkracht in de markt mobiliseren’