De Rechtbank Noord-Holland heeft op 9 april 2025 in een tussenvonnis (ECLI:NL:RBNHO:2025:3850) geoordeeld dat de Gemeente Zaanstad een erfpachter moet compenseren voor de gemiste kans om in 2007 de grond onder zijn woning goedkoop te kopen. De gemeente voerde dat jaar een nieuw, veel duurder omzettingsbeleid in zonder overgangsregeling en zonder zittende erfpachters persoonlijk te informeren. De rechtbank schat de kans dat deze erfpachter onder een overgangsregeling had gekocht op 50 procent en presenteert een rekenmodel dat zij nadrukkelijk ook bruikbaar acht voor vervolgzaken. Ter zitting werd verklaard dat minstens dertig erfpachters een vergelijkbare zaak zullen aanbrengen.

Hoewel het in deze zaak om een woning gaat, raakt de uitspraak aan een thema dat voor de hele vastgoedmarkt speelt: hoe ver mag een gemeente als grondeigenaar gaan bij het wijzigen van de spelregels voor erfpachters, en wat kost het haar als zij dat onzorgvuldig doet? Voor beleggers en ondernemers met panden op gemeentelijke erfpachtgrond, ook buiten Zaanstad, is dat geen academische vraag.

De voorgeschiedenis: een collectieve actie tot aan de Hoge Raad

Zaanstad geeft grond uit in erfpacht en hanteert daarbij algemene bepalingen; voor het perceel in deze zaak gelden die van 1978. Sinds 1995 kunnen particuliere erfpachters de bloot eigendom van hun grond kopen, de zogeheten omzetting naar vol eigendom. De koopprijs werd berekend volgens een nota uit 1995. In 2006 paste de gemeente één onderdeel aan: de rekenrente voor het contant maken van de grondwaarde ging omlaag van 6,5 naar 4,5 procent, wat de prijzen verhoogde. Daarom werd een overgangsregeling getroffen waarbij de rente in anderhalf jaar per kwartaal stapsgewijs werd aangepast.

Op 25 januari 2007 trok de gemeenteraad die overgangsregeling in een besloten vergadering per direct in, in afwachting van nieuw beleid. In het raadsvoorstel stond dat de gemeente geen reële vergoeding meer kreeg en wilde voorkomen dat nog veel verzoeken onder de oude regels moesten worden gehonoreerd. In oktober 2007 volgde het Omzettingsbeleid 2007, met een andere rekenmethode, direct in werking en zonder overgangsregeling. De prijzen stegen aanzienlijk en zijn sindsdien door bijstelling van de parameters verder gestegen.

De Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (BEZ) en een groep erfpachters, onder wie de eisers in deze zaak, procedeerden daartegen. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde in een tussenarrest van 17 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1531) dat de beperkte aanpassing van 2006, met haar overgangsregeling, niet onrechtmatig was, maar dat de gang van zaken in 2007 wezenlijk anders lag: zeer forse prijsstijgingen, geen enkele overgangsregeling en een abrupt intrekkingsbesluit terwijl de overgangsregeling van 2006 nog liep. In het eindarrest van 14 juni 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:983) verklaarde het hof voor recht dat de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig zijn jegens de zittende erfpachters met contracten onder de algemene bepalingen van 1978 of 1991. De inhoud van het beleid zelf achtte het hof wel toelaatbaar. De Hoge Raad verwierp op 1 december 2023 de cassatieberoepen van beide kanten (ECLI:NL:HR:2023:1683).

De feiten in deze zaak

De eisers zijn sinds 1992 erfpachter van een perceel met woning in Zaanstad. Zij vroegen vanaf 1995 meermaals een offerte voor omzetting op. Volgens het vonnis bood de gemeente de bloot eigendom achtereenvolgens aan voor circa € 4.804 (1995), € 37.109 (oktober 2008), € 30.469 (2013), € 28.836 (2015), € 71.993 (januari 2023) en € 83.240 (juli en oktober 2023). In 2019 kregen zij een prijsindicatie van € 43.714. De laatste offerte van 2023 werd aanvaard; de levering vond plaats op 27 februari 2024.

De eisers waren aanwezig bij de eerste bijeenkomst van BEZ op 29 april 2012 en werden in juni 2012 lid. Zij vorderden een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig had gehandeld en schadevergoeding van primair € 64.943,76, subsidiair € 57.118,42, of een door de rechter te bepalen bedrag. Volgens hen hadden zij zeker een offerte geaccepteerd als er een redelijke overgangsregeling was geweest.

De verweren van de gemeente

De gemeente voerde aan dat de vordering was verjaard, omdat de eisers al met de offerte van oktober 2008 bekend waren met hun schade. Ook zouden zij hun klachtplicht hebben geschonden of hun recht hebben verwerkt, omdat zij jarenlang offertes opvroegen zonder te klagen of een beroep te doen op de hardheidsclausule. Verder betwistte zij het causaal verband: de eisers zouden nooit de intentie hebben gehad om in 2007 te kopen. En het zou onaanvaardbaar zijn als de eisers de grond achteraf zouden krijgen voor de prijs van 2006, die al onder de marktwaarde lag, terwijl zij nooit het risico van waardedaling hadden gedragen.

De overwegingen van de rechtbank

Geen belang bij nieuwe verklaring voor recht. De rechtbank wees de gevorderde verklaring voor recht af. Het hof had al voor recht verklaard dat de gemeente onrechtmatig handelde jegens zittende erfpachters zoals de eisers. Wie elders al zo’n verklaring heeft verkregen, heeft geen voldoende belang bij een tweede (artikel 3:303 BW). Onrechtmatigheid, toerekenbaarheid en relativiteit stonden daarmee vast; de gemeente betwistte die ook niet meer.

Niet verjaard. Een schadevordering verjaart vijf jaar na de dag waarop de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de aansprakelijke persoon (artikel 3:310 BW). Volgens de rechtbank was dat niet eerder dan bij de eerste BEZ-bijeenkomst in april 2012. Uit de offerte van 2008 bleek niet dat het beleid was gewijzigd, en een hogere prijs zegt nog niets over de vraag of die hoger was dan zonder het onrechtmatige beleid. Van een burger zonder juridische kennis van erfpacht- en omzettingsbeleid kan niet worden verwacht dat hij zelf tot de conclusie komt dat de gemeente onrechtmatig handelde. Het hof had nu juist geoordeeld dat de gemeente de erfpachters persoonlijk had moeten informeren.

Geen klachtplicht, geen rechtsverwerking. De klachtplicht geldt niet voor een vordering uit onrechtmatige daad, behoudens de uitzondering uit rechtspraak van de Hoge Raad uit 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176) voor situaties waarin een schuldeiser via onrechtmatige daad de klachtplicht zou ontlopen; die deed zich hier niet voor. Voor rechtsverwerking is enkel tijdsverloop onvoldoende. Er moeten bijzondere omstandigheden zijn die gerechtvaardigd vertrouwen wekken of de positie van de wederpartij onredelijk verzwaren. Het tegendeel was hier het geval: door kort na 2007 een offerte te vragen, lid te worden van BEZ en mee te procederen, waren de eisers juist erfpachters van wie een schadeclaim te verwachten viel.

Causaal verband: kansschade. De rechtbank oordeelde dat er causaal verband is tussen het onrechtmatige handelen en de gemiste kans om onder een overgangsregeling te kopen. Die schade begroot zij met het leerstuk van de kansschade, waarover de Hoge Raad zich eerder uitliet in een zaak over een fiscale beroepsfout (ECLI:NL:HR:2012:BX7491). De schade is gelijk aan de waarde van de ontnomen kans: de waarschijnlijkheid dat de kans was benut (A), vermenigvuldigd met het gemiste voordeel (B).

Het rekenmodel: een fictieve overgangsregeling

Om A te bepalen reconstrueerde de rechtbank hoe een rechtmatige overgangsregeling eruit had gezien. Zij ging uit van een termijn van drie maanden, van oktober tot en met december 2007; de gemeente verklaarde ter zitting zelf dat zij waarschijnlijk zo’n termijn had gehanteerd. Erfpachters zouden een informatiebrief met een waarschuwing hebben gekregen dat de prijs onder het nieuwe beleid aanzienlijk hoger zou worden. De koopprijs zou in drie maandelijkse stappen oplopen van het hoogste bedrag onder de overgangsregeling van 2006 naar de marktconforme prijs, en een offerte aanvragen zou eenvoudig zijn geweest via een formulier.

De rechtbank nam aan dat een gewaarschuwde erfpachter binnen een maand een vrijblijvende offerte zou hebben aangevraagd, tenzij concrete omstandigheden anders aannemelijk maken. Daarna volgt een reeks correctiefactoren. Er geldt een algemene correctie van 60 procent: een erfpachter krijgt hoogstens 60 procent kans toegekend, omdat een deel van de onzekerheid over het hypothetische verloop voor rekening van de gemeente hoort te komen. Wie pas in de tweede maand zou hebben gereageerd, krijgt een factor 75 procent; in de derde maand of bij onduidelijkheid 40 procent. Voor de financierbaarheid geldt 100 procent als vaststaat dat de erfpachter kon betalen, 50 procent als dat niet vaststaat maar niet onaannemelijk is, en nul als het (zeer) onaannemelijk is. Contra-indicaties, zoals langdurige afwezigheid of een verbouwing, kunnen alleen meewegen als het hoogstwaarschijnlijk is dat ze aan gebruik van de regeling in de weg hadden gestaan; de gemeente draagt daarvan de bewijslast. Onder de 10 procent kans volgt geen vergoeding.

Voor het gemiste voordeel B kijkt de rechtbank niet naar de huidige grondprijzen. Vanaf het najaar van 2008 daalden de grondprijzen onder invloed van de kredietcrisis en bleven ze jaren laag. Een erfpachter had in die periode alsnog relatief goedkoop kunnen kopen, speculerend op herstel; de waarde van de verloren kans is volgens de rechtbank kleiner geworden doordat hij een herkansing had. B is daarom het verschil tussen de gemiddelde prijs in de periode vanaf 1 januari 2008 tot het moment waarop de grondprijs weer het niveau van begin 2008 bereikte (P2), en de prijs onder de fictieve overgangsregeling (P1). Wie in die dalperiode daadwerkelijk heeft gekocht, krijgt de werkelijk betaalde prijs als P2.

Toepassing op deze erfpachters

Voor de eisers kwam de rechtbank uit op een fictieve koopprijs van € 17.185,25, het hoogste bedrag onder de overgangsregeling van 2006. Er waren geen omstandigheden gesteld waaruit volgt dat zij niet in de eerste maand zouden hebben gereageerd. De financierbaarheid stond vast: volgens hun belastingaangifte over 2007 hadden zij ruim € 40.000 aan vrij beschikbaar spaargeld, meer dan het dubbele van de fictieve koopprijs. Dat zij in 1995 en 2008 niet kochten, achtte de rechtbank verklaarbaar: in 1995 was het geld nodig voor de verbouwing van de net gekochte woning, en de offerte van 2008 zou vrijwel al hun spaargeld hebben opgeslokt. Wel liet de rechtbank als contra-indicatie meewegen dat zij ondanks diverse offertes tot 2023 wachtten met kopen. Dat leidde tot een aftrek van 10 procentpunt: de kans werd 50 procent.

Het verweer dat de eisers ten onrechte zouden profiteren van de lage prijs uit 2006, hoefde de rechtbank niet te bespreken, omdat haar model niet uitgaat van de werkelijk in 2024 betaalde prijs.

Omdat de rechtbank niet over de gegevens beschikt om P2 vast te stellen, mag de gemeente bij akte de gemiddelde grondwaarden en koopsommen voor het perceel over de relevante jaren overleggen. Beide partijen mogen zich daarnaast uitlaten over de uitgangspunten van het model. De zaak staat weer op de rol van 21 mei 2025; iedere verdere beslissing is aangehouden.

Juridisch kader

De vordering is gebaseerd op onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Een gemeente die als grondeigenaar privaatrechtelijk optreedt, moet daarbij de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen (artikel 3:14 BW), waaronder zorgvuldigheid en rechtszekerheid; het ontbreken van een overgangsregeling en van persoonlijke informatie was in de Zaanse procedure precies het punt. Verder speelden artikel 3:303 BW (geen rechtsvordering zonder voldoende belang), artikel 3:310 BW (verjaring van schadevorderingen), de leer van de rechtsverwerking en het causaliteitsvereiste van artikel 6:98 BW. Voor de begroting van schade die niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, kan de rechter schatten (artikel 6:97 BW); het kansschadeleerstuk is daarvan een uitwerking voor gevallen waarin onzeker blijft hoe het zonder de normschending zou zijn gelopen. Het beroep op eigen schuld en de schadebeperkingsplicht (artikel 6:101 BW) liet de rechtbank via haar model en de contra-indicaties meewegen.

Betekenis voor de vastgoedmarkt

De uitspraak is in de eerste plaats belangrijk voor de Zaanse erfpachters die nog moeten procederen. De rechtbank zegt met zoveel woorden dat zij haar benadering bruikbaar acht in volgende zaken, en het model met vaste percentages maakt uitkomsten voorspelbaarder. Dat kan schikkingen bevorderen.

Breder laat de zaak zien dat gemeenten hun erfpachtbeleid wel mogen aanscherpen – de inhoud van het Zaanse beleid bleef overeind – maar dat de manier van invoeren juridische en financiële gevolgen heeft. Een abrupte wijziging zonder overgangsregeling en zonder persoonlijke communicatie aan zittende erfpachters kan jaren later nog tot schadeclaims leiden. Gemeenten die hun erfpachtstelsel herzien, zoals voor woningen, bedrijventerreinen of winkelgebieden, kunnen hieruit afleiden dat zorgvuldige overgangsregelingen en directe informatie aan rechthebbenden geen luxe zijn.

Voor beleggers en ondernemers die vastgoed op erfpachtgrond bezitten, is de verjaringsoverweging relevant. De termijn ging volgens de rechtbank pas lopen toen de erfpachter via de belangenvereniging inzicht kreeg in de onrechtmatigheid, niet al bij ontvangst van een hogere offerte. Die redenering is geënt op de positie van een particulier zonder juridische kennis; of een professionele belegger met eigen juristen of adviseurs dezelfde ruimte krijgt, is niet gezegd en ligt minder voor de hand.

Ten slotte is het model voor de schadeomvang opvallend. Door de herkansing in de jaren van lage grondprijzen mee te nemen, beperkt de rechtbank de claims aanzienlijk ten opzichte van een vergelijking met de huidige, veel hogere prijzen. Erfpachters die in de crisisjaren tegen lage prijzen hebben gekocht, krijgen hun werkelijke koopprijs als vergelijkingsmaatstaf.

Praktische tips

• Bewaar alle offertes, prijsindicaties en correspondentie over omzetting of canonherziening: in deze zaak vormden ze de ruggengraat van de schadeberekening.
• Leg vast wanneer en hoe u kennis kreeg van een beleidswijziging en de mogelijke onrechtmatigheid ervan; dat bepaalt het begin van de verjaringstermijn.
• Stuur bij twijfel tijdig een stuitingsbrief aan de gemeente om verjaring te voorkomen, ook als een collectieve procedure loopt.
• Leg uw financiële positie op het relevante moment vast, bijvoorbeeld met belastingaangiften of bankafschriften. Financierbaarheid weegt in het model zwaar.
• Gemeenten: communiceer beleidswijzigingen in erfpacht persoonlijk aan zittende erfpachters en voorzie in een redelijke overgangsregeling, ook als het doel is snel naar marktconforme prijzen te gaan.

Wat er nu volgt

Dit is een tussenvonnis. De gemeente mag op de rolzitting van 21 mei 2025 bij akte de gegevens aanleveren die nodig zijn om de grondprijs in de dalperiode vast te stellen, en beide partijen kunnen reageren op het rekenmodel. Daarna zal de rechtbank het schadebedrag vaststellen. Tegen een tussenvonnis staat in beginsel pas hoger beroep open samen met het eindvonnis, tenzij de rechtbank anders bepaalt. Hoe de rechtbank het model in de vervolgzaken van andere Zaanse erfpachters toepast, moet nog blijken.

Lees ook: Hoge Raad: erfpachtcanon tijdens faillissement erfpachter is geen boedelschuld en Erfpacht: Amsterdam mocht studentenhotel weigeren op integriteit.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBNHO:2025:3850

Extra bronnen: ECLI:NL:GHDHA:2021:1531 · ECLI:NL:GHDHA:2022:983 · ECLI:NL:HR:2023:1683 · ECLI:NL:HR:2012:BX7491