De Nederlandse markt voor logistiek vastgoed en bedrijfsruimte is sterk aan 2025 begonnen. Volgens Cushman & Wakefield werd in het eerste kwartaal circa 750.000 m² opgenomen, gedragen door een verbeterd sentiment bij gebruikers. Tegelijk groeit de kloof tussen de schaarse en dure toplocaties en de secundaire markten, waar de leegstand oploopt en verhuurders steeds vaker met incentives over de brug komen. Juist daar ziet het adviesbureau kansen.
Logistiek goed voor ruim de helft van de opname
Van de totale opname in het eerste kwartaal kwam ongeveer 425.000 m² voor rekening van logistieke ruimte, zo’n 57 procent. De overige 43 procent, rond de 328.000 m², betrof bedrijfsruimte in engere zin: productiehallen, werkplaatsen en kleinere bedrijfsunits. Cushman & Wakefield schrijft het goede begin van het jaar vooral toe aan een positiever marktsentiment. Gebruikers die eerder afwachtten, nemen weer beslissingen over uitbreiding, consolidatie of verhuizing.
Een aantal grote deals gaf het kwartaal kleur. Karl Rapp huurde circa 41.000 m² in Citylink in Rotterdam. Brouwers Logistics betrok 36.500 m² in Drunen. En Dorel Juvenile verlengde zijn huurcontract voor 20.000 m² en nam daarnaast nog eens 10.000 m² extra in gebruik. Dat laatste voorbeeld laat zien dat zittende huurders niet alleen blijven, maar ook ruimte bijpakken op hun bestaande locatie, een patroon dat past bij een markt waarin nieuwe, goed gelegen ruimte schaars en prijzig is.
Twee snelheden: hotspots tegenover secundaire markten
De kern van de analyse is de tweedeling in de markt. Op de logistieke hotspots, de bekende corridors en clusters rond de grote knooppunten, is het aanbod beperkt en liggen de huren hoog. Volgens Cushman & Wakefield blijven de tophuren daar stijgen, ruwweg in het tempo van de inflatie. Wie een moderne distributiehal op een A-locatie zoekt, moet dus rekening houden met beperkte keuze en een huurniveau dat niet daalt.
In de secundaire markten ligt dat anders. Daar loopt de leegstand op en duurt het langer voordat vrijgekomen ruimte opnieuw wordt verhuurd. Verhuurders op minder gewilde locaties reageren daarop met ruimere incentives, waaronder huurkortingen. Het adviesbureau noemt geen landelijk leegstandspercentage, maar de richting is duidelijk: het aanbod hoopt zich vooral op buiten de kerngebieden.
Sander van Tuijl, Head of Leasing bij Cushman & Wakefield Nederland, vat het samen als een markt waarin toplocaties populair blijven, maar duur en schaars zijn, terwijl secundaire locaties steeds meer mogelijkheden bieden tegen lagere huren. Volgens hem kan dat op termijn leiden tot een evenwichtiger markt, waarin vraag die niet op de toplocaties terechtkan, uitwijkt naar de tweede ring.
Stroom, water en stikstof sturen de locatiekeuze
Naast prijs en bereikbaarheid wegen nieuwe factoren steeds zwaarder bij de keuze voor een locatie. Cushman & Wakefield wijst op de beschikbaarheid van stroom- en wateraansluitingen en op de stikstofregelgeving. Die spelen zowel voor gebruikers als voor beleggers een rol.
Dat is voor de Nederlandse markt geen nieuw thema, maar het wint aan gewicht. Het elektriciteitsnet zit in grote delen van het land vol, waardoor nieuwe of zwaardere aansluitingen voor bedrijven lang op zich kunnen laten wachten. Voor logistieke gebruikers die hun wagenpark elektrificeren, koelcapaciteit nodig hebben of zonnepanelen willen terugleveren, is een gegarandeerde aansluiting daardoor een harde eis geworden. Een bestaand pand met voldoende netcapaciteit kan zo een voorsprong hebben op nieuwbouw elders, ook als die nieuwbouw technisch moderner is. De stikstofproblematiek werkt in dezelfde richting: zij vertraagt vergunningverlening voor nieuwe ontwikkelingen en houdt het nieuwe aanbod daarmee krap.
Waar liggen de kansen?
Voor beleggers en gebruikers levert de analyse een aantal concrete aanknopingspunten op.
Secundaire locaties met upside. Cushman & Wakefield ziet secundaire markten aantrekkelijker worden, juist omdat de huren er lager liggen en gerichte investeringen in kwaliteit en verduurzaming het object kunnen opwaarderen. Voor beleggers met een value-add-strategie betekent dit dat ze panden op tweede-ringlocaties kunnen verwerven, verbeteren en vervolgens profiteren van de vraag die op de hotspots geen plek vindt. Voorwaarde is wel dat de basis klopt: bereikbaarheid, een bruikbare plattegrond en, steeds belangrijker, voldoende netcapaciteit.
Onderhandelingsruimte voor gebruikers. Huurders die flexibel zijn in hun locatiekeuze, hebben in de secundaire markt een sterkere positie. De incentives die verhuurders daar bieden, zoals huurkortingen, maken het interessant om breder te zoeken dan alleen de bekende clusters. Het adviesbureau verwacht dat de markt in 2025 verder groeit, met name voor gebruikers die flexibel kunnen opereren.
Bestaande voorraad boven nieuwbouw. Omdat nieuwe ontwikkelingen worden geremd door netcongestie, stikstof en vergunningstrajecten, kan bestaande voorraad met een goede aansluiting aan waarde winnen. Verlengen en uitbreiden op de huidige locatie, zoals Dorel Juvenile deed, is voor veel gebruikers een realistische route.
Selectiviteit blijft geboden. De andere kant van het verhaal is dat de leegstand in secundaire markten oploopt. Niet elk pand buiten de hotspots is een kans. Objecten die niet te verduurzamen zijn, slecht bereikbaar liggen of geen uitbreiding van de aansluiting kunnen krijgen, lopen het risico langdurig leeg te staan. Due diligence op netcapaciteit, energielabel en herontwikkelingsmogelijkheden wordt daarmee belangrijker dan ooit.
Wat volgt
Cushman & Wakefield gaat ervan uit dat de groei van de industriële markt in de rest van 2025 doorzet. Of dat ook zo uitpakt, hangt af van de economische ontwikkeling en van de mate waarin gebruikers hun voorzichtigheid blijven loslaten. De volgende kwartaalcijfers moeten uitwijzen of de opname op dit niveau blijft en of de verschuiving richting secundaire locaties daadwerkelijk op gang komt. Voor wie positie wil innemen, is de boodschap van het adviesbureau helder: de toplocaties blijven het veiligst, maar het rendement wordt in toenemende mate gemaakt op de plekken waar nu nog incentives worden gegeven.
Lees ook: JLL: logistiek vastgoed neemt voortouw in herstel beleggingsmarkt en Realterm koopt intermodaal complex met railterminal in Venlo.
