De kantonrechter in Amsterdam heeft op 1 mei 2025 de huurovereenkomst ontbonden tussen N.S. Stations B.V. en Nimatrasco B.V., de exploitant van het bekende Grand Café Restaurant 1e Klas op het eerste perron van Amsterdam Centraal. De huurder had een huurachterstand van ruim € 811.000 exclusief btw laten oplopen en moet het restaurant binnen negen maanden na betekening van het vonnis ontruimen (ECLI:NL:RBAMS:2025:2770). Het verweer van de horecaondernemer, die een schadeclaim van ruim € 950.000 tegenover de achterstand stelde vanwege een hekwerk rond de OV-poortjes voor de ingang, strandde op de tekst van het huurcontract.

Een restaurant met geschiedenis op spoor 2b

Nimatrasco huurt de ruimte op Amsterdam Centraal volgens het vonnis al sinds 1986 van NS. Het gehuurde ligt aan het eerste perron, bij spoor 2b, en omvat een restaurant met keuken, een pub- en bargedeelte en een magazijnruimte iets verderop in het station. In juni 2016 sloten partijen een nieuwe huurovereenkomst, ingaand op 11 mei 2017 en met een looptijd van tien jaar. De huurprijs inclusief servicekosten bedraagt volgens de rechter € 38.230 per maand exclusief btw.

Het contract bevat een aantal bepalingen die specifiek zijn voor verhuur in een station. In de considerans staat dat NS altijd de voorzieningen en maatregelen moet kunnen treffen die de Rijksoverheid of NS vanuit het verkeers- en vervoersbeleid nodig vindt, en dat daarom flexibiliteit wordt nagestreefd. De huurder verklaart zich ervan bewust te zijn dat ook andere partijen dan NS Stations invloed hebben op de inrichting van stations, en dat het belang van een veilig en efficiënt vervoersknooppunt zwaarder weegt dan het individuele belang van de huurder.

Daarnaast regelt het contract de OV-chipkaartpoortjes. NS Stations zou voor eigen rekening een poortje in het gehuurde plaatsen en onderhouden, maar het contract bepaalt uitdrukkelijk dat dit poortje geen deel uitmaakt van het gehuurde. Ook staat erin dat NS niet aansprakelijk is voor de gevolgen van het toegangsbeheersysteem op het station. De algemene bepalingen bevatten verder een gebruikelijk verbod op opschorting en verrekening van huurbetalingen, een boeteclausule van 2 procent per maand (met een minimum van € 300) en een eigen, contractuele definitie van wat een gebrek is.

Wat er gebeurde: verplaatste poortjes en een hekwerk

In september 2020 verplaatste NS Stations de in- en uitcheckpoortjes, die eerst beneden aan de trap bij een supermarkt stonden, naar boven, op het perron van spoor 2b. De poortjes kwamen een tiental meter van de trap te staan, met een hekwerk eromheen. Tussen de trap en de nieuwe poortjes ligt een van de ingangen van het restaurant. In de oude situatie zat in die ingang een poortje dat toegang gaf tot het perron; dat poortje werd weggehaald.

Volgens Nimatrasco werd het restaurant daardoor veel slechter bereikbaar voor klanten. De ondernemer begrootte de gederfde winst over de periode 2022 tot en met juli 2024 op € 952.227. Daarnaast ontstond onenigheid over de magazijnruimte. NS Stations stelde in juni 2024 een nieuwe magazijnruimte beschikbaar op basis van een contractbepaling over vervangende opslag, die verband houdt met de voorgenomen herontwikkeling van het IJ-gebouw. Door de beperkte vloerbelasting konden zeventien rolcontainers daar niet staan. Die kwamen op een balkon dat NS beschikbaar stelde. Over de vraag of Nimatrasco recht had op extra opslagruimte, en of zij het balkon moest ontruimen, voerden partijen eerst een kort geding. De kantonrechter wees op 8 november 2024 de vorderingen over en weer af.

Een derde twistpunt betrof de energiekosten. Nimatrasco stelde dat die de afgelopen jaren onverklaarbaar waren gestegen en dat er aanleiding was om te vermoeden dat de verbruiksmeters niet goed werkten. Zij schortte daarom de betaling van het servicekostenvoorschot op. Uiteindelijk stopte de huurder volledig met het betalen van huur. Ter zitting verklaarde de onderneming volgens het vonnis zelf dat zij daarmee haar gelijk wilde halen.

Het procesverloop

NS Stations dagvaardde Nimatrasco met een herstelexploot van 24 september 2024. De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en het balkon, betaling van € 811.848,62 aan achterstallige huur en servicekosten, de contractuele boete, doorlopende huur en daarna een gebruiksvergoeding, en een dwangsom van € 50.000 ineens plus € 25.000 per dag als de ontruiming niet zou plaatsvinden.

Nimatrasco voerde verweer en stelde een tegenvordering in. Zij eiste vergoeding van de geclaimde winstderving, verwijdering van het hekwerk en terugplaatsing van een poortje of incheckpaal, het recht om haar schadeclaim met toekomstige huur te verrekenen, extra opslagcapaciteit op straffe van een dwangsom, en de aanwijzing van een onafhankelijke ijkinstantie om de energiemeters te onderzoeken. Tot dat onderzoek klaar was, wilde zij de servicekosten mogen opschorten.

De mondelinge behandeling vond plaats op 1 april 2025, gelijktijdig met een verzoekschriftprocedure tussen dezelfde partijen. Opvallend is een procedureel detail: twee werkdagen voor de zitting probeerde NS Stations de eis nog te vermeerderen. De kantonrechter weigerde die vermeerdering op bezwaar van Nimatrasco wegens strijd met de goede procesorde; de bijgevoegde producties mochten wel in het dossier blijven. Aan beide kanten waren meerdere betrokkenen aanwezig, onder wie bij NS Stations medewerkers voor exploitatie, stationsontwikkeling en energie, en bij Nimatrasco een schade-expert van een horeca-expertisebureau en twee deskundigen van een servicekostenadviseur.

Standpunten van partijen

NS Stations hield het eenvoudig: de huurachterstand was niet betwist en zo groot dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd waren. De verhuurder wees erop dat het contract opschorting en verrekening uitsloot en dat de poortjes niet tot het gehuurde behoorden.

Nimatrasco betoogde dat het hekwerk rond de perroningang een gebrek was in de zin van artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek en van de contractuele gebrekendefinitie. Omdat haar schade hoger was dan de openstaande huur, zou er per saldo niets te betalen zijn. Daarnaast meende zij servicekosten te mogen opschorten zolang niet vaststond dat de meters correct werkten. Zij beriep zich ook op schuldeisersverzuim van NS, wees op lopende onderhandelingen en vroeg uiterst subsidiair om een terme de grace: een termijn om de achterstand alsnog in te lopen. Verder verzocht zij de rechter een eventuele ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat zij in hoger beroep zou kunnen gaan voordat ze het pand moest verlaten.

De overwegingen van de kantonrechter

Geen gebrek, want de poortjes horen niet bij het gehuurde. De kern van het vonnis is een contractuele redenering. Volgens de kantonrechter geldt tussen deze partijen niet de wettelijke gebrekendefinitie, maar de definitie uit de algemene bepalingen. Die spreekt van een staat of eigenschap van het gehuurde. Omdat het contract met zoveel woorden bepaalt dat het OV-poortje geen deel uitmaakt van het gehuurde, kunnen problemen die door de poortjes worden veroorzaakt al om die reden geen gebrek zijn. Ook het feit dat het contract aanvankelijk voorzag in een poortje in het gehuurde, verandert dat niet: kennelijk is door de bevoegde partijen anders besloten, en ook een niet-geplaatst poortje is geen onderdeel van het gehuurde.

Geen toerekenbare tekortkoming. Nimatrasco baseerde haar claim ook op wanprestatie. De rechter overwoog dat NS Stations niet alleen beslist over de plaats van de poortjes, zodat niet vaststaat dat de huidige inrichting aan NS valt toe te rekenen. Daar komt bij dat partijen juist hadden afgesproken dat derden invloed hebben op de inrichting van het station en dat het belang van het vervoersknooppunt zwaarder weegt. De vorderingen tot schadevergoeding, herstel in oude toestand en verrekening werden daarom afgewezen.

Geen extra magazijnruimte. Partijen verwezen in deze bodemzaak grotendeels naar de stukken uit het kort geding, zonder veel toe te voegen. De kantonrechter kwam tot dezelfde conclusie als zijn collega in november 2024: uit één WhatsApp-gesprek van juni 2024, waarvan bovendien maar een deel was overgelegd, viel niet af te leiden dat NS had toegezegd extra opslag te leveren of dat het balkon slechts tijdelijk ter beschikking was gesteld. De vordering werd afgewezen, zonder bewijslevering.

Energiemeters: nog geen oordeel. Over de meters gaf de rechter nog geen eindbeslissing. NS Stations lichtte toe dat het als grootverbruiker werkt met een externe meetverantwoordelijke, Fudura, die het verbruik per tussenmeter op afstand meet in kwartierwaarden in plaats van met fysieke meterstanden. De verhuurder erkende dat er fouten waren geslopen in de Excel-overzichten die het aan de huurder had verstrekt, waardoor het rapport van de servicekostenadviseur op onjuiste uitgangspunten berustte. Ter zitting spraken partijen af dat NS de begin- en eindstanden bij Fudura opvraagt, waarna de adviseur opnieuw rekent. De zaak werd voor dit onderdeel naar de rol van 5 juni 2025 verwezen.

Opschorten mag niet. Belangrijk voor de praktijk is wat de rechter zei over de servicekosten. Ook als Nimatrasco al een opschortingsrecht zou hebben, wordt dat volgens de kantonrechter uitgesloten door het opschortings- en verrekenverbod in de algemene bepalingen. Dat een beroep op dat beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, had de huurder wel gesteld maar niet onderbouwd. Het beroep op schuldeisersverzuim ging evenmin op, en lopende onderhandelingen deden er niet aan af dat de huurder zelf had gekozen om te stoppen met betalen.

Ontbinding, ontruiming en geen terme de grace. Gezien de hoogte van de achterstand achtte de rechter ontbinding gerechtvaardigd. Een terme de grace kwam er niet, omdat Nimatrasco niet aannemelijk had gemaakt dat zij de achterstand en bijkomende kosten op korte termijn kon voldoen. NS Stations had zich ter zitting akkoord verklaard met een ontruimingstermijn van negen maanden; die nam de rechter over. De gevraagde dwangsom werd afgewezen: wie een ontruimingsvonnis heeft, kan via de deurwaarder zelf ontruimen en moet onderbouwen waarom een extra prikkel nodig is.

Uitvoerbaar bij voorraad. Het verzoek van Nimatrasco om de ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, werd afgewezen. De huurder schoot al geruime tijd tekort in haar hoofdverplichting, het betalen van huur, en had zelf verklaard bewust te zijn gestopt met betalen. De rechter woog ook mee dat de ontruimingstermijn langer is dan gebruikelijk. Omdat Nimatrasco had aangekondigd bij een veroordeling hoe dan ook in hoger beroep te gaan, stond de rechter tussentijds hoger beroep toe op de onderdelen waarover al een eindbeslissing was genomen.

De uitkomst in bedragen. Nimatrasco moet € 811.848,62 exclusief btw aan huur en servicekosten tot en met maart 2025 betalen, plus € 764 contractuele boete per maand vanaf oktober 2024 zolang zij tekortschiet, plus € 38.230 per maand vanaf 1 april 2025 tot de maand van de feitelijke ontruiming. De proceskosten in conventie zijn begroot op € 4.328,07. De beslissing over de proceskosten in reconventie is aangehouden tot het geschil over de energiemeters is beslecht. Het vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.J. Otten.

Het juridisch kader

Bedrijfsruimte voor horeca valt onder artikel 7:290 BW. Dat regime beschermt de huurder vooral tegen opzegging: een verhuurder kan een 290-huurovereenkomst alleen op beperkte gronden laten eindigen (artikel 7:296 BW). Ontbinding wegens wanprestatie staat daar los van en loopt via de algemene regels van artikel 6:265 BW. Bij huur van bedrijfsruimte is daarvoor een uitspraak van de rechter nodig (artikel 7:231 BW). Elke tekortkoming geeft in beginsel recht op ontbinding, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt. Een achterstand van ruim acht ton valt daar evident niet onder.

Het wettelijke gebrekbegrip staat in artikel 7:204 lid 2 BW: een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet het genot kan verschaffen dat de huurder mocht verwachten. Bij bedrijfsruimte mogen partijen daarvan afwijken. Juist dat gebeurde hier. De contractuele definitie liet het element van andere omstandigheden buiten het gehuurde weg en verwees uitdrukkelijk naar de ligging in een station. Bij de ROZ-model huurovereenkomsten die in Nederland veel worden gebruikt, staan vergelijkbare afwijkingen in de algemene bepalingen; ook daar geldt dat de gebrekenregeling van titel 7.4 BW grotendeels van regelend recht is voor bedrijfsruimte.

Het opschortingsrecht volgt uit artikel 6:262 BW en het verrekeningsrecht uit artikel 6:127 BW. Tussen professionele partijen zijn bedingen die deze rechten uitsluiten in beginsel geldig; alleen in uitzonderlijke gevallen staat de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) aan een beroep daarop in de weg. De lat voor dat argument ligt hoog, en een stelling zonder onderbouwing haalt hem niet.

Over de dwangsom en de uitvoerbaarheid bij voorraad gelden de artikelen 611a Rv en 233 Rv. Het oordeel dat een dwangsom bij ontruiming meestal geen toegevoegde waarde heeft, sluit aan bij een bredere lijn in de feitenrechtspraak.

Vergelijkbare rechtspraak

NS Stations stond eerder voor de rechter over de verhouding tussen stationsexploitatie en huurbescherming. In mei 2024 oordeelde de kantonrechter in Zeeland-West-Brabant in kort geding voorshands dat NS Fiets de beheeropdracht van de beheerder van de stationsstalling in Middelburg, die ook de rijwielshop huurt, niet eenzijdig kon beëindigen, omdat partijen het 290-regime op de hele rechtsverhouding van beheer en verhuur van toepassing hadden verklaard (ECLI:NL:RBZWB:2024:3188). Die zaak laat zien dat de bijzondere positie van NS als stationsexploitant niet automatisch boven contractuele afspraken gaat. In de zaak van 1e Klas werkte het contract juist in het voordeel van NS, omdat de huurder uitdrukkelijk had aanvaard dat het vervoersbelang voorgaat.

Over het stoppen met betalen als drukmiddel is ook de Hoge Raad duidelijk geweest. In maart 2024 oordeelde de Hoge Raad dat een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot mag opschorten wanneer de huurder de huur niet betaalt, omdat die verplichtingen wederkerig zijn. In die zaak ging het om een huurder van bedrijfsruimte die al maanden niet betaalde en de units had verlaten (ECLI:NL:HR:2024:389). De lijn is dat de huurprijs de hoofdverplichting van de huurder is, en dat eenzijdig inhouden grote risico’s meebrengt.

Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in augustus 2024 dat een zeer grote huurachterstand de ontbinding van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte met bovenwoning rechtvaardigde, en dat een langere betalingstermijn niet in de rede lag, omdat de huurder de achterstand naar verwachting niet binnen een redelijke termijn zou inlopen (ECLI:NL:GHAMS:2024:2447). Ook dat sluit aan bij de afwijzing van een respijttermijn in deze zaak.

Tegelijk laat de rechtspraak zien waarom verhuurders voorzichtig moeten zijn met het meteen executeren van een ontruimingsvonnis dat nog niet onherroepelijk is. In februari 2024 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam in een tussenarrest dat een verhuurder die een Febo-vestiging aan het Damrak op basis van een nog niet onherroepelijk vonnis had laten ontruimen, onrechtmatig had gehandeld en de gederfde winst moet vergoeden; het bedrag stelde het hof toen nog niet vast (ECLI:NL:GHAMS:2024:617). Wordt het vonnis in hoger beroep vernietigd, dan kan executie dus duur uitvallen. De lange ontruimingstermijn van negen maanden in de zaak van 1e Klas geeft ruimte voor een hoger beroep voordat het restaurant daadwerkelijk leeg moet.

Wat betekent dit voor huurders, verhuurders en beleggers?

Voor huurders is de belangrijkste les dat een claim op de verhuurder geen vrijbrief is om de huur in te houden. Wie van mening is dat de verhuurder tekortschiet, moet die claim apart aan de rechter voorleggen en ondertussen blijven betalen, of de huur bij een derde in depot storten met instemming van de verhuurder. Wie de huur stopzet om druk uit te oefenen, riskeert ontbinding, boetes en een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde ontruiming, zoals hier.

Daarnaast laat de zaak zien hoe zwaar de precieze contracttekst weegt. De afspraak dat een poortje geen deel van het gehuurde uitmaakt, leek bij het tekenen wellicht een technisch detail. In de procedure bleek het beslissend. Huurders in stations, luchthavens, ziekenhuizen of winkelcentra met een dominante exploitant doen er goed aan te letten op clausules die de bereikbaarheid en de inrichting van de omgeving buiten het gehuurde plaatsen.

Voor verhuurders bevestigt het vonnis de waarde van een goed geformuleerd opschortings- en verrekenverbod en van een eigen gebrekendefinitie. Ook laat de uitspraak zien dat rechters bereid zijn een langere ontruimingstermijn te geven als de verhuurder daarmee instemt, wat de kans op een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde ontruiming kan vergroten. Tegelijk is het geen vrijbrief: de fouten in de energieoverzichten die NS zelf erkende, leidden ertoe dat dit onderdeel van de zaak nog openstaat.

Voor beleggers en eigenaren van multi-tenant objecten met een publieke functie is de zaak een herinnering dat de inrichting van de openbare ruimte rond een huurunit tot conflicten kan leiden. Waar de exploitant afhankelijk is van passantenstromen, kan elke verplaatsing van ingangen, poortjes of looproutes een claim uitlokken. Contracten die vooraf duidelijk maken wie het risico draagt, beperken die blootstelling.

Praktische tips

• Blijf betalen bij een geschil. Opschorten of verrekenen is in de meeste bedrijfshuurcontracten uitgesloten. Leg een claim apart voor, eventueel in kort geding.
• Lees de gebrekendefinitie. Bij bedrijfsruimte kan het contract van artikel 7:204 BW afwijken. Ga na of omgevingsfactoren buiten het gehuurde vallen.
• Leg toezeggingen schriftelijk en volledig vast. De claim op extra magazijnruimte strandde omdat één WhatsApp-gesprek, bovendien niet volledig overgelegd, onvoldoende bewijs bood.
• Controleer servicekosten tijdig en concreet. Vraag om onderliggende meetgegevens en laat een onafhankelijke adviseur rekenen, maar koppel dat niet aan het stopzetten van betalingen.
• Voor verhuurders: onderbouw een eventuele dwangsom, en weeg het risico van executie bij voorraad tegen de kans op vernietiging in hoger beroep.
• Houd procesregels in acht. Een eiswijziging vlak voor de zitting kan worden geweigerd wegens strijd met de goede procesorde.

Wat er nu volgt

Het vonnis is een tussenvonnis. Op de rol van 5 juni 2025 kan Nimatrasco een akte nemen met de nieuwe berekening van de servicekostenadviseur op basis van de begin- en eindstanden van Fudura, waarna NS Stations vier weken heeft om te reageren. Pas daarna beslist de kantonrechter over de energiekosten en over de proceskosten in reconventie. Omdat tussentijds hoger beroep is toegestaan en Nimatrasco had aangekondigd in beroep te gaan, kan het geschil over de ontbinding en de schadeclaim bij het Gerechtshof Amsterdam verder worden gevoerd. De ontruimingstermijn van negen maanden loopt vanaf de betekening van het vonnis.

Bron: Rechtbank Amsterdam, ECLI:NL:RBAMS:2025:2770

Extra bronnen: ECLI:NL:RBZWB:2024:3188 · ECLI:NL:HR:2024:389 · ECLI:NL:GHAMS:2024:2447 · ECLI:NL:GHAMS:2024:617