Een verhuurder van bedrijfsruimte mag zijn verplichting om de huurder het gebruik van het gehuurde te geven opschorten wanneer de huurder de huur niet betaalt. Dat heeft de Hoge Raad op 15 maart 2024 beslist (ECLI:NL:HR:2024:389) in een zaak over twee units in een bedrijfsverzamelgebouw. In de huurrechtpraktijk werd jarenlang aangenomen dat dit niet kon, omdat het verschaffen van huurgenot de kernverplichting van de verhuurder is. De Hoge Raad veegt die opvatting van tafel: huur is een wederkerige overeenkomst en het gewone opschortingsrecht uit Boek 6 BW geldt dus ook hier. Wel blijft het verschil tussen opschorting en eigenrichting van groot belang. Een verhuurder die een huurder die nog in het pand zit de toegang ontzegt, loopt nog steeds een groot risico.

De feiten: twee units, een lege hal en nieuwe sloten

De zaak draait om een bedrijfsruimte die volgens de conclusie van de advocaat-generaal bestaat uit zes units van elk ongeveer 300 vierkante meter. Twee daarvan, samengevoegd tot één hal aan de straatzijde, verhuurde de eigenaar met ingang van 1 juni 2016 aan een besloten vennootschap. De huur liep vijf jaar, met verlengingen van telkens vijf jaar. De huurprijs voor beide units samen was € 3.140,48 per maand inclusief btw, plus een kleine maandelijkse doorbelasting van gemeentelijke lasten en waterschapslasten. Op de huurovereenkomst waren algemene bepalingen van toepassing voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Het ging dus niet om winkel- of horecaruimte met de uitgebreide huurbescherming van artikel 7:290 BW, maar om zogenoemde overige bedrijfsruimte. In die bepalingen stond een boeteclausule: bij te late betaling verbeurt de huurder per maand een boete van 1 procent van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 300.

Vanaf januari 2019 betaalde de huurder geen huur meer. Begin mei 2019 verliet zij de units en verhuisde haar bedrijf naar een andere locatie. De verhuurder vroeg haar daarna om de ruimte op te ruimen, schoon te maken en de sleutels in te leveren. Vervolgens verving de verhuurder de sloten. Toen de advocaat van de huurder in juli 2019 vroeg of de verhuurder bereid was weer huurgenot te verschaffen, antwoordde de advocaat van de verhuurder op 10 juli 2019 dat daarvoor geen aanleiding was, gezien de forse huurachterstand. Een week later, op 17 juli 2019, stuurde de huurder een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring. Volgens haar was het nu de verhuurder die tekortschoot. De verhuurder verhuurde de ene unit per 1 december 2019 en de andere per 1 april 2020 aan nieuwe huurders.

Procesverloop: kantonrechter, hof en cassatie

De verhuurder stapte naar de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond. Zij vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huur vanaf 1 januari 2019 tot het moment waarop de units opnieuw waren verhuurd, plus contractuele boetes. De huurder vorderde in reconventie een verklaring voor recht dat de verhuurder onrechtmatig had gehandeld, en schadevergoeding. De kantonrechter gaf in vonnissen van 9 juni 2021 en 2 februari 2022 de verhuurder gelijk en wees de vorderingen van de huurder af.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch bekrachtigde dat oordeel in de kern bij arrest van 31 januari 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:375). Alleen de wettelijke rente over de achterstallige huur viel weg, omdat de verhuurder daarnaast de contractuele boete had gevorderd en gekregen. Op de hoofdpunten volgde het hof de verhuurder. Ten eerste was de huurder als eerste in verzuim geraakt, door vanaf januari 2019 niet te betalen. Daarom kon van de verhuurder niet worden verlangd dat zij daarna nog huurgenot verschafte. Ten tweede liep de huurovereenkomst door, ook al was de huurder vertrokken, en moest zij dus huur betalen tot de wederverhuur. Ten derde ging de buitengerechtelijke ontbinding van 17 juli 2019 niet op. De verhuurder kon niet in verzuim zijn, omdat de huurder al eerder in verzuim was. Het hof zag bovendien niets onrechtmatigs in het aandringen op ontruiming en het vervangen van de sloten, omdat dat pas gebeurde nadat de huurder het pand vrijwillig had verlaten.

De huurder ging in cassatie. Haar centrale stelling was dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van de huur niet, ook niet tijdelijk, kan bevrijden van zijn plicht om huurgenot te verschaffen omdat de huurder niet betaalt. Huurgenot over een verstreken periode kan immers later niet meer worden ingehaald. Volgens de huurder kan opschorting daarom niet. Daarnaast zou opschorting in strijd zijn met artikel 7:231 lid 1 BW. Dat artikel bepaalt dat een huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak alleen door de rechter kan worden ontbonden. De verhuurder stelde voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep in.

Wat de advocaat-generaal adviseerde

Advocaat-generaal W.L. Valk nam op 22 december 2023 conclusie (ECLI:NL:PHR:2023:1204). Hij erkende dat de opvatting van de huurder steun vond in rechtspraak van kantonrechters en hoven en in een deel van de literatuur. Hij noemde onder meer een vonnis van de kantonrechter Tiel uit 2005 (ECLI:NL:RBARN:2005:AU5965), een arrest van het hof Arnhem uit 2011 (ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0496), een arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch uit 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1578) en een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden uit 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7133). Toch vond hij de redenering niet overtuigend. Volgens Valk kent het Nederlandse recht geen regel dat duurverplichtingen niet kunnen worden opgeschort. Hij verwees naar een arrest uit het arbeidsrecht (ECLI:NL:HR:2020:723), waarin de Hoge Raad opschorting van re-integratieverplichtingen door een werknemer juist veronderstelde.

Dat huurgenot achteraf niet meer kan worden ingehaald, is volgens de A-G een gevolg van het verzuim van de huurder zelf. Wie terecht opschort, brengt de wederpartij in schuldeisersverzuim (artikel 6:59 BW). Die wederpartij moet dan haar eigen tegenprestatie blijven voldoen. Dat beginsel ligt ook ten grondslag aan artikel 6:266 BW. Volgens Valk is opschorting bovendien niet alleen een pressiemiddel, maar kan het ook een opmaat naar ontbinding zijn. Juist omdat de verhuurder voor ontbinding naar de rechter moet, is opschorting onmisbaar. Anders zou hij moeten blijven presteren, terwijl onzeker is of hij ooit betaald krijgt. Dat het verschaffen van huurgenot de hoofdverplichting van de verhuurder is, pleit volgens de A-G eerder vóór een opschortingsrecht dan ertegen.

De A-G maakte wel een belangrijk onderscheid. De eerdere uitspraken waarin opschorting werd afgewezen, gingen vrijwel steeds over verhuurders die een huurder die nog in het pand zat eigenmachtig buitensloten, meestal door de sloten te vervangen. Dat is eigenrichting en volgens Valk in beginsel onrechtmatig. Zo’n verhuurder komt actief terug op een prestatie die hij al heeft geleverd, en dat valt niet onder opschorting. In deze zaak lag het anders: de huurder was zelf vertrokken en de sloten werden pas daarna vervangen. De weigering om de huurder weer toe te laten was dus een vorm van opschorting en geen eigenrichting.

Het oordeel van de Hoge Raad

De Hoge Raad volgt de A-G en verwerpt het cassatieberoep. In de kernoverweging stelt hij voorop dat het gaat om een huurder die stopte met betalen en het gehuurde verliet, waarna de verhuurder het pand afsloot. De opvatting dat een verhuurder in zo’n geval het verschaffen van huurgenot in beginsel niet mag opschorten, noemt de Hoge Raad onjuist.

De motivering is kort. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in artikel 6:261 BW. De regel van artikel 6:262 lid 1 BW geldt dus ook voor huurder en verhuurder: als de ene partij haar verbintenis niet nakomt, mag de andere partij de nakoming van haar tegenoverstaande verplichtingen opschorten. Het verschaffen van huurgenot en het betalen van huur zijn zulke tegenover elkaar staande verplichtingen. Dat de onbetaalde huur over een eerdere periode gaat dan het opgeschorte huurgenot, staat daar niet aan in de weg.

Ook de andere argumenten van de huurder houden geen stand. Volgens de Hoge Raad bestaat er geen rechtsregel dat de verhuurder niet mag opschorten omdat hij na het inlopen van de achterstand het huurgenot over de opschortingsperiode niet meer kan leveren. Artikel 7:231 lid 1 BW gaat alleen over ontbinding en staat een opschortingsbevoegdheid van de verhuurder niet in de weg. Op de overige klachten gaat de Hoge Raad niet in. Hij doet die af met de verkorte motivering van artikel 81 lid 1 Wet op de rechterlijke organisatie. De huurder moet de kosten van het cassatieberoep betalen. Het incidentele beroep van de verhuurder hoefde niet te worden behandeld.

Op dezelfde dag deed de Hoge Raad een tweede huurzaak af met een verwijzing naar dit arrest (ECLI:NL:HR:2024:388). Ook in die zaak, afkomstig van de rechtbank Overijssel en het hof Arnhem-Leeuwarden, beriep de huurder zich op de stelling dat een verhuurder het huurgenot niet kan opschorten. Dat cassatieberoep werd eveneens verworpen.

Juridisch kader: opschorting, verzuim en ontbinding

Voor de praktijk is het belangrijk om te zien hoe de verschillende regels samenhangen. Artikel 7:203 BW verplicht de verhuurder om de zaak ter beschikking te stellen en te laten, voor zover dat nodig is voor het overeengekomen gebruik. Daartegenover staat de betalingsplicht van de huurder (artikel 7:212 BW). Artikel 6:262 BW geeft elke partij bij een wederkerige overeenkomst het recht om haar prestatie op te schorten als de wederpartij niet nakomt. Daarnaast bestaat het algemene opschortingsrecht van artikel 6:52 BW. Volgens de A-G staan die twee regelingen naast elkaar. Artikel 6:263 BW geeft een opschortingsrecht als er goede grond is om te vrezen dat de wederpartij niet zal nakomen. De A-G noemde als voorbeeld een verhuurder die de sleutel weigert aan een huurder van wie vooraf duidelijk is dat hij de huur niet zal betalen.

Ontbinding gaat anders. Op grond van artikel 7:231 lid 1 BW kan een huurovereenkomst van een gebouwde onroerende zaak alleen door de rechter worden ontbonden wegens een tekortkoming in de nakoming. De schriftelijke ontbindingsverklaring van artikel 6:267 BW is voor de verhuurder dus geen optie. Opschorting is volgens de Hoge Raad iets anders dan ontbinding: de overeenkomst blijft bestaan en de huurder blijft huur verschuldigd. Daaruit volgt ook dat de verhuurder in deze zaak de huur kon vorderen tot de units opnieuw waren verhuurd.

De andere kant van de zaak is eigenrichting. In een arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1978) ging het om verhuurders die de sloten van een bedrijfsruimte vervingen ruim twee weken voordat zij op grond van een kortgedingvonnis mochten ontruimen. Het hof had dat als eigenrichting en als toerekenbare tekortkoming aangemerkt. De Hoge Raad oordeelde in die zaak dat de huurder dan nog wel moet aantonen dat zij daardoor schade heeft geleden. Een huurder die het pand niet meer gebruikte, kreeg geen vergoeding. Dit arrest verandert niets aan het uitgangspunt dat een verhuurder voor ontruiming een executoriale titel nodig heeft.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Voor verhuurders en beleggers in bedrijfsruimte geeft het arrest meer duidelijkheid in een situatie die vaak voorkomt: een huurder die niet meer betaalt en het pand verlaat, maar de huurovereenkomst niet beëindigt en de sleutels niet officieel teruggeeft. De verhuurder hoeft zo’n huurder niet weer toe te laten zolang de achterstand niet is ingelopen, en riskeert dan geen buitengerechtelijke ontbinding of schadeclaim. Dat geeft meer houvast bij het beveiligen van een leeg pand en bij de voorbereiding van wederverhuur.

Er zijn wel grenzen. Het arrest geeft geen vrijbrief om een huurder die zijn bedrijf nog in het pand uitoefent buiten te sluiten. Een verhuurder die dat doet, komt volgens de A-G actief terug op een prestatie die hij al heeft geleverd. Dat is iets anders dan het uitstellen van een eigen prestatie, en hij moet dan naar de rechter voor een ontruimingstitel. De feiten waren in deze zaak gunstig voor de verhuurder: er bestond al maandenlang een achterstand, de huurder was vrijwillig vertrokken en had elders een bedrijfsruimte betrokken, en de sloten werden pas daarna vervangen. In zaken waarin die feiten minder duidelijk zijn, zal de discussie zich naar verwachting verplaatsen naar de vraag of er sprake was van opschorting of van eigenrichting.

Ook voor huurders is de boodschap duidelijk. Vertrekken zonder de huurovereenkomst te beëindigen ontslaat de huurder niet van de betalingsplicht. In deze zaak moest de huurder de huur betalen tot de verhuurder nieuwe huurders had gevonden, plus contractuele boetes. Een huurder die zelf in verzuim is, kan zich bovendien niet beroepen op een latere tekortkoming van de verhuurder om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Het hof benadrukte daarbij de volgorde van de verzuimen.

Praktische aandachtspunten

• Leg vast wanneer en hoe de huurder vertrekt. Het verschil tussen opschorting en eigenrichting hangt in de praktijk af van de feiten. Zorg dat vastligt dat de huurder vrijwillig is vertrokken, wanneer de sleutels zijn ingeleverd en wanneer de sloten zijn vervangen.
• Beroep u uitdrukkelijk op opschorting. In deze zaak had de verhuurder zich al in de dagvaarding en later in de procedure op haar opschortingsrecht beroepen. Een schriftelijk standpunt dat het huurgenot wordt opgeschort tot de achterstand is betaald, maakt de positie sterker.
• Ontbinding blijft een zaak voor de rechter. Opschorting vervangt geen ontbindings- of ontruimingsprocedure. Wie definitief van de huurder af wil, moet ontbinding vorderen, of een ontruimingsvonnis laten betekenen voordat hij het pand ontruimt.
• Beperk de schade door actief opnieuw te verhuren. De verhuurder kreeg huur toegewezen tot het moment van wederverhuur. Een actief verhuurbeleid na het vertrek van de huurder voorkomt discussie over schadebeperking.
• Huurders: beëindig de huur formeel. Wie wil vertrekken, kan het beste een beëindigingsovereenkomst sluiten of tijdig opzeggen. Stoppen met betalen en de sleutels achterlaten werkt niet. Wie zich wil beroepen op een tekortkoming van de verhuurder, moet de eigen betalingen op orde hebben.
• Let op boeteclausules. Algemene bepalingen bevatten vaak een maandelijkse boete op te late betaling. In deze zaak werd die boete toegewezen, maar de wettelijke rente over dezelfde huurtermijnen niet. Een verhuurder moet dus kiezen wat hij vordert.

Wat volgt

Met dit arrest ligt de hoofdregel vast: ook in het huurrecht kan de verhuurder het verschaffen van huurgenot opschorten als de huurder niet betaalt. In de lagere rechtspraak zal de aandacht nu verschuiven naar de vraag waar opschorting overgaat in onrechtmatige eigenrichting. Daarbij spelen vragen als: zat de huurder nog in het pand, was er al een achterstand toen de toegang werd geweigerd, en was de maatregel in verhouding tot die achterstand? Verhuurders doen er goed aan hun huurovereenkomsten en incassoprocedures met dit arrest in gedachten te bekijken. Huurders van bedrijfsruimte die betalingsproblemen hebben, moeten er rekening mee houden dat de verhuurder hun de toegang kan weigeren zodra zij het pand hebben verlaten.

Bron: Hoge Raad, 15 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:389 (rechtspraak.nl)
Extra bronnen: Conclusie A-G Valk, ECLI:NL:PHR:2023:1204 · Hof ‘s-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2023:375 · Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2024:388