Een e-mail met de woorden ‘we have a deal’ maakt nog geen koopovereenkomst voor een bedrijfspand van € 5 miljoen. Dat oordeelt de Rechtbank Rotterdam in een vonnis van 11 juni 2025 (ECLI:NL:RBROT:2025:7289). Kopers en verkoper waren het eens over de prijs en over een overdracht via de aandelen van de vastgoedvennootschap, maar over zekerheden, fiscale aspecten en de identiteit van de kopers bestond nog geen overeenstemming. Bovendien had de koper in de eigen intentieverklaring bedongen dat pas een bindende overeenkomst zou ontstaan na goedkeuring door een investeringscommissie en ondertekening van een definitief contract. De vorderingen van de kopers, die het pand intussen aan een derde zagen gaan voor € 5,25 miljoen, worden afgewezen. De uitspraak is een les voor iedereen die vastgoed koopt of verkoopt via een share deal.

Van intentieverklaring tot share deal

De verkopende partij was een besloten vennootschap die eigenaar was van een bedrijfspand; al haar aandelen werden gehouden door een tweede bv. Partijen, adres en betrokken bestuurders zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. De beoogde koper, een in Amsterdam gevestigde bv, onderhandelde vanaf september 2023 over de aankoop van het pand.

Op 30 oktober 2023 stuurde de koper een (tweede) niet-bindende intentieverklaring, een letter of intent (LOI), met een koopsom van € 5 miljoen. Beide partijen ondertekenden die op 6 november 2023. De LOI gaf de koper exclusiviteit tot 1 april 2024 en ruimte voor een due diligence-onderzoek. In artikel 3 stond dat de koper verwachtte uiterlijk 31 december 2024 een bindende overeenkomst te sluiten, maar dat die overeenkomst moest worden goedgekeurd door de investeringscommissie, nadat het due diligence-onderzoek naar tevredenheid was afgerond en over de definitieve overeenkomst overeenstemming was bereikt. De koper zou het eerste concept van de koopovereenkomst aanleveren. Artikel 9 bepaalde dat de LOI, op enkele artikelen na – exclusiviteit, vervaldatum, vertrouwelijkheid, geen aankoopverplichting – niet juridisch bindend was en dat geen van beide partijen aansprakelijk zou zijn voor schade als de transactie niet doorging.

Na het due diligence-onderzoek stelde de koper voor om niet het pand zelf, maar de aandelen in de vastgoed-bv over te nemen, omdat dat fiscaal aantrekkelijker voor haar was. Op 10 april 2024 legde de koper per e-mail vast wat telefonisch was besproken: de prijs bleef € 5 miljoen, op voorwaarde dat de entiteit via een share deal kon worden verworven en dat de verkoper de investeringen in brandveiligheid voor zijn rekening nam. De exclusiviteit moest daarvoor worden verlengd tot 15 mei 2024. De bestuurder van de verkoper antwoordde dezelfde dag dat er een deal was, dat het brandsysteem zo snel mogelijk operationeel zou worden gemaakt en dat hij de aankoop van de entiteit nog zou afstemmen met het eigen governance-team, al voorzag hij daar geen probleem.

Onderhandelingen lopen vast

De exclusiviteit werd verlengd tot en met 15 mei 2024. Een fiscaal adviseur van de koper liet de notaris vervolgens uitgaan van € 5 miljoen minus ruim € 423.000 als voorziening voor een latente belastingverplichting. De verkoper hield direct vast aan € 5 miljoen, en de koper stemde daar op 22 april mee in, al wilde zij de mogelijkheid behouden om toch het pand zelf te kopen. Op 3 mei stuurde de notaris een concept-aandelenkoopovereenkomst (SPA) rond, waarin twee bv’s als koper waren genoemd.

Op 13 mei kwam de verkoper met een reeks bezwaren die naar eigen zeggen niet onderhandelbaar waren. Zo wilde de verkoper het pand na 1 januari 2025 tot eind maart 2025 kosteloos kunnen blijven gebruiken. Omdat de financiële positie van de genoemde koper niet overtuigde en de levering pas over ongeveer een half jaar zou plaatsvinden, verlangde de verkoper een aanbetaling of bankgarantie van 20 procent van de koopprijs, met een boete van dezelfde omvang als de koper niet zou afnemen, plus een concerngarantie. De verkoper twijfelde bovendien of een share deal haalbaar was en vond het concept niet marktconform: garanties en aansprakelijkheid waren te koperszijdig, een prijsmechanisme op basis van de netto-vermogenswaarde ontbrak en de koper mocht haar rechten overdragen.

De koper antwoordde de volgende dag punt voor punt. Een gebruiksperiode tot eind maart was bespreekbaar, mits ook de levering zou opschuiven. Als zekerheid bood de koper een garantie met boetebeding via een familieholding aan, voor 10 procent van de koopprijs. Over de overdraagbaarheid legde de koper uit dat na ondertekening special purpose vehicles zouden worden opgezet, mede omdat vanwege de overdrachtsbelasting geen enkele entiteit meer dan een derde van de aandelen zou mogen houden. De koper vroeg twee weken extra exclusiviteit. De verkoper weigerde die verlenging en liet op 23 mei 2024 telefonisch, en een dag later per e-mail, weten dat er geen aandelenkoopovereenkomst zou worden getekend.

De koper stelde zich daarop op het standpunt dat er al een koopovereenkomst was, en legde conservatoir leveringsbeslag op het pand en op de aandelen. Die beslagen werden in een opheffingskortgeding op 18 september 2024 opgeheven, omdat de onderliggende vorderingen summierlijk ondeugdelijk bleken. Op 24 september 2024 werd in het Kadaster een koopovereenkomst van 20 september 2024 ingeschreven waarbij de verkoper het pand voor € 5,25 miljoen aan een derde verkocht. De levering volgde op 15 januari 2025.

Wat de kopers vorderden

Bij dagvaarding vorderden de kopers nog levering van de aandelen of, subsidiair, het pand. Na de verkoop aan de derde veranderden zij hun eis in een schadevergoeding, op te maken bij staat, en subsidiair betaling van € 250.000 – het verschil tussen de verkoopprijs aan de derde en de prijs die zij zelf zouden hebben betaald. De vorderingen van de twee natuurlijke personen aan de koperszijde werden ter zitting ingetrokken. Een nieuwe grondslag, namelijk dat de verkoper onrechtmatig de onderhandelingen had afgebroken, werd pas in de spreekaantekeningen bij de mondelinge behandeling aangevoerd. De rechtbank liet die grondslag niet toe: in strijd met de goede procesorde, omdat de verkoper er niet adequaat op kon reageren.

Het oordeel: geen overeenstemming over de essentialia

Partijen waren het erover eens dat op 10 april 2024 niet over alles overeenstemming bestond. De vraag was of de mededeling ‘we have a deal’ desondanks bindend was. De rechtbank toetst dat aan de maatstaf uit het arrest Regiopolitie/Hovax van de Hoge Raad uit 2003: of overeenstemming over een of meer onderdelen al een overeenkomst doet ontstaan zolang over andere onderdelen nog wordt onderhandeld, hangt af van de bedoeling van partijen, gelet op wat wel en niet is geregeld, op het voornemen om verder te onderhandelen en op de overige omstandigheden.

De rechtbank concludeert dat niet over alle essentialia overeenstemming bestond. Prijs en transactievorm stonden vast, maar de verkoper had in dezelfde e-mail al aangegeven dat interne goedkeuring nodig was, en die kwam er niet. Daarnaast had de verkoper fiscale onduidelijkheden en voldoende zekerheid van de koper als harde voorwaarden benoemd, en juist daarop liep het stuk. De rechtbank vindt het begrijpelijk dat een verkoper bij levering op langere termijn substantiële zekerheid verlangt en het aanbod van de koper onvoldoende acht. Daar komt bij dat de kopers de transactie om fiscale redenen met vier kopers wilden doen, terwijl het concept dat de verkoper ontving dat nog niet liet zien. Voor een verkoper is het van belang te weten met wie hij zaken doet, om te kunnen beoordelen of de wederpartij gegoed is en of er financiële of reputatierisico’s zijn. Dat de LOI de mogelijkheid van koop ‘voor een nader te noemen meester’ openhield, betekent volgens de rechtbank niet dat iedere willekeurige partij moet worden geaccepteerd.

Doorslaggevend is ook de eigen intentieverklaring van de koper. Daarin bedong de koper zelf dat een bindende overeenkomst pas zou ontstaan bij definitieve overeenstemming, een door haar op te stellen overeenkomst en goedkeuring door haar investeringscommissie. Dat stadium was niet bereikt. Dat die commissie kennelijk bestond uit de twee bestuurders die aan de koperskant optraden, maakt dat volgens de rechtbank niet anders.

Er is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen, en de vorderingen worden afgewezen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat ook een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen naar verwachting niet zou slagen, omdat de partijen in artikel 9 van de LOI aanspraken op schadevergoeding in de precontractuele fase in de kern hebben uitgesloten. De kopers worden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten van € 9.580. Een hogere kostenveroordeling, waar de verkoper om vroeg vanwege het aanvankelijk overleggen van een onjuiste versie van het concept, wees de rechtbank af, omdat geen opzet bleek en het debat uiteindelijk op basis van de juiste feiten is gevoerd.

Juridisch kader: wanneer is een vastgoeddeal rond?

Naar Nederlands recht komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW), in beginsel vormvrij. Voor de koop van een woning door een particulier geldt een schriftelijkheidsvereiste, maar voor zakelijke vastgoedtransacties niet. Een e-mail kan daardoor in principe volstaan. In de praktijk vallen zulke transacties echter vaak uiteen in een reeks stappen – intentieverklaring, due diligence, concept-koopovereenkomst, interne goedkeuring, ondertekening – en de vraag is telkens of partijen al gebonden wilden zijn voordat alle stappen waren gezet.

De Hovax-maatstaf die de rechtbank toepast, legt de nadruk op de bedoeling van partijen en de samenhang van de onderwerpen waarover nog werd onderhandeld. Bij een share deal liggen de essentialia breder dan bij een gewone vastgoedkoop: naast de prijs gaat het om garanties, aansprakelijkheidsbeperkingen, het prijsmechanisme en de vraag wie precies de aandelen verwerft. Voorbehouden van interne goedkeuring spelen eveneens een rol; de Hoge Raad heeft in eerdere rechtspraak aanvaard dat een dergelijk voorbehoud kan meebrengen dat nog geen overeenkomst bestaat, al kan de wederpartij soms gerechtvaardigd vertrouwen op goedkeuring.

Voor het afbreken van onderhandelingen geldt sinds het arrest Plas/Valburg (1982) dat een partij in een vergevorderd stadium onder omstandigheden aansprakelijk kan zijn als het afbreken onaanvaardbaar is. In deze zaak kwam de rechtbank daar niet aan toe: de kopers voerden die grondslag te laat aan, en bovendien hadden partijen precontractuele aanspraken in de LOI uitgesloten.

De fiscale achtergrond verklaart waarom de koper koos voor een share deal. Bij verkrijging van aandelen in een vennootschap waarvan de bezittingen grotendeels uit vastgoed bestaan, is in beginsel ook overdrachtsbelasting verschuldigd als de verkrijger, al dan niet samen met verbonden partijen, een belang van een derde of meer verwerft. De wens om de transactie met meerdere kopers met elk minder dan een derde te structureren, past in die regeling. Dat speelde in deze zaak mee als bron van onzekerheid voor de verkoper.

Ook het beslagtraject verdient aandacht. Een conservatoir leveringsbeslag is bedoeld om te voorkomen dat een zaak waarop iemand recht meent te hebben, intussen aan een ander wordt overgedragen. De beslaglegger heeft daarvoor alleen verlof van de voorzieningenrechter nodig, na een summiere toets. De beslagene kan vervolgens in kort geding opheffing vragen; volgens artikel 705 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt het beslag onder meer opgeheven als summierlijk blijkt dat de ingeroepen vordering ondeugdelijk is. Dat gebeurde hier in september 2024, waarna de verkoper binnen enkele dagen een koopovereenkomst met een derde liet inschrijven. Volgens vaste rechtspraak handelt een beslaglegger in beginsel onrechtmatig als de vordering waarvoor beslag is gelegd ongegrond blijkt, en kan hij dan aansprakelijk zijn voor de schade van de beslagene. Of de verkoper die weg heeft bewandeld, vermeldt het vonnis niet.

Betekenis voor kopers, verkopers en beleggers

De uitspraak laat zien dat de opbouw van het transactieproces bij zakelijk vastgoed het juridische resultaat in hoge mate bepaalt. Kopers die in hun LOI bedingen dat zij pas gebonden zijn na goedkeuring door een eigen investeringscommissie, kunnen zich later moeilijk beroepen op een eerder ontstane overeenkomst, ook als de verkoper enthousiast heeft gereageerd. De voorbehouden die een koper voor zichzelf maakt, werken dus in twee richtingen.

Voor verkopers bevestigt het vonnis dat zij bij een share deal mogen vasthouden aan wezenlijke voorwaarden zoals zekerheden bij uitgestelde levering en duidelijkheid over de identiteit van de kopers. Een informele toezegging per e-mail kan niettemin risico opleveren: het leidde hier tot beslagen en een procedure van bijna een jaar.

Praktische lessen:

• Neem in een LOI expliciet op wanneer partijen gebonden zijn en welke voorbehouden gelden, en wees consequent in correspondentie (‘subject to contract’, ‘onder voorbehoud van interne goedkeuring’).
• Benoem bij een share deal vroeg de kopende entiteiten en eventuele SPV-structuren, en de zekerheden die tegenover uitgestelde levering staan.
• Houd rekening met een uitsluiting van precontractuele aansprakelijkheid: die beperkt het verhaal als onderhandelingen worden afgebroken.
• Conservatoir beslag op vastgoed of aandelen kan snel worden opgeheven als de onderliggende vordering zwak is; dat kan bovendien schadeplichtig maken.

Hoe nu verder

De rechtbank wijst alle vorderingen af; het pand is inmiddels aan een derde geleverd. Tegen het vonnis staat hoger beroep open bij het Gerechtshof Den Haag; de termijn daarvoor bedraagt drie maanden na de uitspraak.

Bron: Rechtbank Rotterdam, ECLI:NL:RBROT:2025:7289 · Extra bron: Rechtspraak Open Data (volledige tekst)