Kantoorgebruikers trekken steeds nadrukkelijker naar stationsgebieden. Van alle kantoorruimte die in 2024 in Nederland werd opgenomen, lag 27,1 procent in de directe omgeving van een station, blijkt uit onderzoek van Savills. Dat aandeel was in 2016 nog 22,9 procent. De voorkeur voor goed bereikbare locaties is ook in de huren terug te zien: kantoren bij een station worden gemiddeld bijna 30 procent duurder verhuurd dan kantoren elders, en in Utrecht loopt die premie op tot meer dan de helft.
Een groeiend deel van de opname rond het spoor
Savills becijfert dat in 2024 ruim 334.500 m² kantoorruimte in stationsgebieden werd opgenomen, goed voor 27,1 procent van het totaal. Ter vergelijking: in 2016 lag het aandeel op 22,9 procent en in 2019 op 23,2 procent. Het grootste deel van de verschuiving vond dus plaats na 2019.
Opvallend is dat die opname plaatsvindt in een relatief klein deel van de kantorenvoorraad. Volgens Savills staat er in stationsgebieden ongeveer 11,2 miljoen m² kantoorruimte, tegen ruim 38,3 miljoen m² op andere locaties. Ruim een vijfde van de kantorenvoorraad trekt dus ruim een kwart van de opname. In stationsgebieden werd in 2024 bovendien bijna 24.900 m² kantoorruimte herontwikkeld.
Tien Nguyen, Market Intelligence Analyst bij Savills Nederland en auteur van het onderzoek, ziet in de huurontwikkeling een structurele voorkeur van huurders voor plekken die goed verbonden zijn en waar voorzieningen in de buurt liggen.
Huurpremie tot 54 procent in Utrecht
Die voorkeur heeft een prijs. De gemiddelde kantoorhuur in stationsgebieden lag in 2024 volgens Savills op € 206 per m² per jaar, tegen € 159 per m² op locaties buiten stationsgebieden. Dat komt neer op een premie van 29,5 procent.
In de grote steden is het verschil nog groter. In Amsterdam betalen huurders bij een station gemiddeld € 407 per m², tegenover € 293 elders in de stad: een premie van 39 procent. In Utrecht is de kloof het breedst. Daar kost een kantoor in een stationsgebied gemiddeld € 258 per m², terwijl elders € 167 per m² wordt betaald. Dat is een verschil van 54 procent.
Irene van Esseveld, Head of Office Leasing bij Savills Nederland, constateert dat de meeste verhuuractiviteit zich rond stations concentreert. Volgens haar draait de locatiekeuze tegenwoordig vooral om de vraag hoe gemakkelijk mensen er kunnen komen. Charlotte de Mos, Head of Data, Intelligence & Strategy bij Savills Nederland, ziet in de afhankelijkheid van het openbaar vervoer een bevestiging dat bereikbaarheid een kernwaarde is geworden in de kantorenmarkt.
Consolidatie naar één bereikbare locatie
Savills illustreert de trend met een recente transactie in Amsterdam. Innovative Beauty Group B.V. huurde ongeveer 2.053 m² op de begane grond van ONE20 aan de Teleportboulevard 120–142, in Amsterdam-Sloterdijk. Het bedrijf voegt daarmee zijn kantoren in Naarden en Hoorn samen op één plek. Ellen Waals, Head of Occupier Services bij Savills Nederland, noemt die huurovereenkomst een voorbeeld van de beweging die Savills in de hele markt ziet: organisaties die verspreide vestigingen bundelen op een locatie waar medewerkers uit verschillende richtingen goed kunnen komen.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?
Voor beleggers onderstrepen de cijfers dat de kantorenmarkt zich steeds scherper splitst langs de lijn van bereikbaarheid. Kantoren in stationsgebieden profiteren van een bredere gebruikersvraag en kunnen hogere huren realiseren. Dat maakt ze in principe aantrekkelijker voor langetermijnbeleggers, maar het betekent ook dat de aankoopprijzen daar hoger liggen en de aanvangsrendementen lager. De kansen liggen daarom vooral in bestaande gebouwen in of vlak bij stationsgebieden die nog niet aan de huidige eisen voldoen. Herontwikkeling of verduurzaming van zo’n pand kan de waarde opstuwen naar het niveau van de gemiddelde stationshuur. Dat in 2024 al bijna 25.000 m² in stationsgebieden werd herontwikkeld, laat zien dat marktpartijen die route actief bewandelen.
Voor eigenaren van kantoren op locaties die slecht per openbaar vervoer bereikbaar zijn, is het signaal minder gunstig. Als een groeiend deel van de vraag naar stationslocaties gaat, krimpt de vijver van potentiële huurders op andere plekken. Herbestemming naar wonen of een andere functie kan daar een reëel alternatief worden, zeker voor gebouwen die ook op het gebied van duurzaamheid achterlopen.
Voor gebruikers betekent de trend dat de concurrentie om goed bereikbare ruimte toeneemt. De huurpremies in Amsterdam en Utrecht laten zien dat wie dicht bij een knooppunt wil zitten, daar fors voor moet betalen. Tegelijk kan juist een stationslocatie het mogelijk maken om, zoals Innovative Beauty Group doet, meerdere vestigingen samen te voegen. De besparing op het totale aantal vierkante meters en op dubbele voorzieningen kan de hogere huur per vierkante meter deels compenseren. Ook speelt bereikbaarheid een rol in de concurrentie om personeel: een kantoor dat met de trein goed te bereiken is, vergroot de regio waaruit een werkgever kan werven.
Vooruitzicht
Savills verwacht dat stationsgebieden als kantoorlocatie verder aan populariteit winnen. De adviseur wijst daarbij op de toenemende aandacht voor duurzame mobiliteit en op de verdichting van steden, waarbij knooppunten van openbaar vervoer een centrale rol krijgen. Het volledige rapport is via de website van Savills te raadplegen. Voor beleggers en ontwikkelaars wordt de beschikbaarheid van geschikte ruimte rond stations, en de snelheid waarmee bestaande gebouwen daar kunnen worden vernieuwd, daarmee een van de bepalende factoren in de kantorenmarkt van de komende jaren.
Beeld (illustratie): “Towers are boring” door Rob Oo, CC BY 2.0 (afbeelding, licentie)
