Een Amsterdamse verhuurder moet de gescheurde betonvloer in een ruimte die wordt gebruikt voor buitenschoolse opvang herstellen, maar hoeft de vloerverwarming niet aan te pakken en de huur niet te verlagen. Dat heeft het gerechtshof Amsterdam op 15 juli 2025 beslist in een spoedappel in kort geding (ECLI:NL:GHAMS:2025:1929). Het hof vernietigde een vonnis van de kantonrechter die de huurder op vrijwel alle punten gelijk had gegeven, en omschreef zelf nauwkeurig hoe en wanneer het herstel moet plaatsvinden. Opvallend is ook dat het hof de besloten vennootschap die de opvang exploiteert voorlopig als huurder aanmerkte, hoewel het huurcontract op naam van een stichting stond.

Lekkage in de zomer van 2023

BSO Kidsart B.V. exploiteert in Amsterdam een buitenschoolse opvang voor kinderen in de leeftijd van vier tot dertien jaar. De ruimte wordt gehuurd van Lieven de Stad B.V. In juni 2023 deed zich in het pand een grote lekkage voor. Na die waterschade ontstonden scheuren in de betonnen vloer. Volgens de opvangorganisatie functioneerde bovendien de vloerverwarming sindsdien niet meer zoals het hoorde.

BSO Kidsart stapte vervolgens in kort geding naar de kantonrechter in Amsterdam. De opvang vorderde dat de verhuurder zou worden veroordeeld tot herstel van zowel de vloer als de vloerverwarming, en daarnaast tot een vermindering van de huurprijs totdat het herstel zou zijn uitgevoerd.

Kantonrechter wijst vorderingen grotendeels toe

Bij vonnis van 20 maart 2025 kreeg BSO Kidsart grotendeels gelijk. De kantonrechter veroordeelde de verhuurder tot herstel van de gebreken aan de vloer en aan de vloerverwarming en wees ook de gevraagde huurprijsvermindering toe.

Lieven de Stad liet het daar niet bij. Op 31 maart 2025 werd hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam, met acht grieven tegen het vonnis. Het hof behandelde de zaak als spoedappel in kort geding. Na de memorie van antwoord van BSO Kidsart volgde op 15 juli 2025 een mondelinge behandeling, waarna het hof dezelfde dag mondeling uitspraak deed. De zaak werd behandeld door een meervoudige kamer onder voorzitterschap van mr. M.A. Wabeke.

De grieven van de verhuurder

De verhuurder voerde in hoger beroep een breed palet aan bezwaren aan. Zo stelde Lieven de Stad dat BSO Kidsart helemaal niet kon optreden als huurder, omdat het huurcontract op naam van een stichting stond en niet op naam van de besloten vennootschap. Inhoudelijk betoogde de verhuurder dat de scheuren in de vloer niet door de lekkage waren ontstaan, maar door temperatuurwisselingen als gevolg van onjuist gebruik van de vloerverwarming. Die verwarming zelf zou bovendien prima werken. Verder vond de verhuurder dat er geen spoedeisend belang bestond bij herstel van de verwarming, dat een huurvermindering ten onrechte was toegewezen, dat de vordering over de verwarming te onbepaald was geformuleerd en dat onduidelijk was op welke wijze de vloer moest worden hersteld.

Het standpunt van de opvang

BSO Kidsart stelde daar tegenover dat de besloten vennootschap in de praktijk altijd als huurder had gefunctioneerd. Zij betaalde vanaf het begin de huur en voerde de correspondentie over het gehuurde. Bovendien zou met de verhuurder zijn afgesproken dat de vennootschap na inschrijving in het Handelsregister de rol van huurder zou overnemen. Inhoudelijk hield de opvang vast aan haar standpunt dat de scheuren een gevolg waren van de lekkage en dat de vloerverwarming gebrekkig functioneerde.

Het hof: de bv is voorlopig de huurder

Het hof begon met de vraag of BSO Kidsart wel de juiste partij was. Het oordeelde dat de gestelde afspraak, inhoudende dat de vennootschap na inschrijving in het Handelsregister huurder zou worden, op voorhand niet onaannemelijk is. Daarbij woog mee dat de bv vanaf het begin de huur betaalde en over het gehuurde met de verhuurder correspondeerde. Het hof achtte het daarom voldoende waarschijnlijk dat een bodemrechter de bv als huurder zal aanmerken. Deze grief faalde.

Ook het bezwaar van de verhuurder dat de kantonrechter irrelevante feiten in het vonnis had opgenomen, ging niet op. Het is aan de rechter om te bepalen welke feiten voor de beoordeling van belang zijn.

Scheuren in de vloer zijn een gebrek

Op de kernvraag naar de oorzaak van de scheuren koos het hof de kant van de huurder. Vaststond dat de scheuren pas na de lekkage van juni 2023 waren ontstaan. De verhuurder wees naar temperatuurwisselingen door verkeerd gebruik van de vloerverwarming. BSO Kidsart betwistte niet dat de verwarming soms werd uitgeschakeld, maar voerde aan dat deze in de zomer van 2023 vanwege de hitte niet aan had gestaan.

Het hof vond het voldoende aannemelijk dat de scheuren door de lekkage zijn veroorzaakt en dat zij een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het hof steunde daarbij onder meer op een offerte van een vloerenbedrijf uit augustus 2023, waarin werd beschreven dat de cementdekvloer door de lekkage volledig onder water had gestaan en dat daardoor scheuren waren ontstaan. Ook een rapport van een technisch adviesbureau uit januari 2025 woog mee. Dat rapport vermeldde weliswaar dat de vloerverwarming had bijgedragen aan het versneld drogen van de vloer en daarmee aan de scheurvorming, maar sprak niet van onjuist gebruik en wees de verwarming niet aan als hoofdoorzaak. Volgens dat rapport was de oorspronkelijke staat van de vloer juist veranderd door de lekkage, de verzadiging van de dekvloer en de daaropvolgende scheuren.

Hoe moet de vloer worden hersteld?

Omdat de kantonrechter niet nauwkeurig had omschreven hoe de vloer moest worden gerepareerd, gaf het hof daar zelf invulling aan. De verhuurder moet de oneffenheden wegnemen die een normaal te verwachten gebruik van de ruimte in de weg staan. Concreet betekent dit dat de scheuren worden geschuurd en opgevuld. Haarscheurtjes die geen oneffenheid in de vloer veroorzaken, hoeven niet te worden behandeld.

Het hof hield ook rekening met de praktijk van de kinderopvang. De verhuurder moet zich inspannen om het herstel uit te voeren in de periode waarin de opvang gesloten is, van 28 juli tot en met 8 augustus 2025. Lukt dat redelijkerwijs niet, dan moet het werk zo snel mogelijk daarna gebeuren, zo nodig in de avonduren of in het weekend. De uiterste termijn is 1 november 2025. Een dwangsom legde het hof niet op, omdat de uitvoering mede afhangt van derden en de verhuurder had toegezegd het herstel te laten uitvoeren.

Vloerverwarming werkt wel

Op het punt van de vloerverwarming kreeg de verhuurder gelijk. Het hof achtte onvoldoende aannemelijk dat de verwarming gebrekkig was. Een installateur had in februari 2025 vastgesteld dat het systeem naar behoren functioneerde, mits het correct werd ingesteld. Bij die inspectie bleek de thermostaat op een veel lagere temperatuur te staan dan nodig. Dat de ruimte traag opwarmde, verklaarde het hof uit het feit dat de opvang de verwarming steeds uitschakelde. Ook was aannemelijk dat de lekkage het gesloten verwarmingssysteem niet had aangetast. De vordering tot herstel van de verwarming werd daarom afgewezen. Of die vordering voldoende bepaald was geformuleerd, hoefde het hof daardoor niet meer te beoordelen.

Geen huurkorting in kort geding

Ook de huurprijsvermindering hield geen stand. Het hof vond in het kader van een kort geding onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen welke huurvermindering in verhouding zou staan tot een gebrek dat alleen nog bestond uit scheuren in de vloer. Nu de verwarmingsklacht wegviel, bleef er een beperkter gebrek over, en de gevolgen daarvan voor het huurgenot waren niet zodanig onderbouwd dat het hof een concreet kortingspercentage kon bepalen.

Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en wees alleen het herstel van de vloer toe, op de door het hof omschreven wijze. De proceskosten in beide instanties werden gecompenseerd, zodat iedere partij haar eigen kosten draagt. De veroordeling is uitvoerbaar bij voorraad.

Juridisch kader: gebreken, herstel en huurvermindering

De beslissing past in de systematiek van de gebrekenregeling in het huurrecht. Artikel 7:204 lid 2 BW omschrijft een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder op verlangen van de huurder verplicht gebreken te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die in redelijkheid niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Artikel 7:207 BW geeft de huurder bij vermindering van huurgenot door een gebrek recht op een evenredige vermindering van de huurprijs.

Die regels gelden voor alle huur van bedrijfsruimte, ongeacht of de ruimte onder het regime van artikel 7:290 BW (winkels, horeca en vergelijkbare publiek toegankelijke ruimten) of onder artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte, zoals kantoren) valt. Het hof heeft in deze uitspraak niet uitdrukkelijk vastgesteld onder welk regime de BSO-ruimte valt; de uitspraak spreekt in algemene zin van huur van bedrijfsruimte.

De uitspraak laat goed zien dat de bewijslast bij gebreken in kort geding zwaar weegt. Een huurder die stelt dat er een gebrek is, moet dat aannemelijk maken. Hier slaagde de huurder daarin voor de vloer, dankzij een offerte en een technisch rapport die de lekkage als oorzaak aanwezen, maar niet voor de verwarming, waar juist een rapport van een installateur het tegendeel aantoonde.

De grens van het gebrekbegrip

In de rechtspraak van de Hoge Raad is uitgemaakt dat niet iedere beperking van het gebruik een gebrek oplevert. In het arrest van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) oordeelde de Hoge Raad dat de door de overheid opgelegde sluiting van horecabedrijven tijdens de coronapandemie geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW was, maar wel grond kon geven voor huuraanpassing wegens onvoorziene omstandigheden. Bij fysieke schade aan het gehuurde, zoals hier aan de vloer na een lekkage, ligt de kwalificatie als gebrek veel meer voor de hand. De discussie verschuift dan naar de oorzaak van de schade en naar de vraag of die aan de huurder kan worden toegerekend.

Kort geding en voorlopige oordelen

Het hof oordeelde in deze zaak als appelrechter in kort geding. Dat betekent dat alle beslissingen voorlopig zijn. Ook het oordeel dat de bv als huurder heeft te gelden, is uitdrukkelijk gebaseerd op de verwachting hoe een bodemrechter zou oordelen. Voor geldvorderingen en vergelijkbare voorzieningen in kort geding geldt sinds het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA6341) dat de rechter terughoudend moet zijn en moet nagaan of de vordering voldoende aannemelijk is en of er een spoedeisend belang bestaat. Die terughoudendheid is terug te zien in de weigering van het hof om in deze procedure een huurkorting vast te stellen.

Betekenis voor huurders en verhuurders

De uitspraak bevat lessen voor beide kanten van de huurrelatie. Voor verhuurders laat zij zien dat het aanwijzen van een alternatieve oorzaak voor schade, zoals het gebruik van de vloerverwarming, alleen werkt als die stelling met deskundig onderzoek wordt onderbouwd. Een rapport dat de verwarming als bijkomende factor noemt, is onvoldoende als de lekkage als hoofdoorzaak naar voren komt.

Voor huurders is de uitspraak een waarschuwing dat een vordering tot huurvermindering in kort geding stevig moet worden onderbouwd. Wie korting wil, moet concreet maken in welke mate het gebruik van de ruimte wordt beperkt, bijvoorbeeld door aan te geven welk deel van de ruimte niet of minder bruikbaar is en wat de gevolgen voor de bedrijfsvoering zijn. Ook laat de zaak zien dat een technisch rapport een gebrekenclaim kan ondergraven, als blijkt dat een installatie bij juist gebruik wel werkt.

Een derde aandachtspunt betreft de contractspartij. Dat het huurcontract op naam van een stichting stond terwijl de bv de opvang exploiteert, leverde een extra twistpunt op. Dat het hof de bv voorlopig als huurder aanmerkte, berustte op de betalingen en de correspondentie, niet op een schriftelijke contractsoverneming. Eerder speelde bij een kinderopvang die een gymzaal huurde juist de vraag wat partijen in de praktijk hadden afgesproken.

Praktische tips

• Leg bij schade aan het gehuurde direct vast wat er is gebeurd, met foto’s, datum en tijdstip, en meld de schade schriftelijk aan de verhuurder.
• Laat bij een geschil over de oorzaak van schade een onafhankelijk deskundige onderzoek doen en zorg dat het rapport zich uitdrukkelijk uitlaat over de hoofdoorzaak.
• Huurders: onderbouw een verzoek om huurkorting met concrete gegevens over de beperking van het gebruik, zoals oppervlak, duur en gevolgen voor de exploitatie.
• Verhuurders: controleer bij klachten over installaties eerst de instellingen en het gebruik, en leg de bevindingen van de installateur schriftelijk vast.
• Zorg dat de huurovereenkomst op naam staat van de partij die het gehuurde daadwerkelijk exploiteert, en leg een wisseling van huurder vast in een schriftelijke contractsoverneming.
• Maak bij herstelwerkzaamheden in een in gebruik zijnde ruimte afspraken over planning, bijvoorbeeld in vakantieperiodes, om de bedrijfsvoering zo min mogelijk te verstoren.

Wat er nu volgt

De verhuurder moet de vloer uiterlijk 1 november 2025 hebben hersteld, bij voorkeur tijdens de zomersluiting van de opvang. Omdat het om een kort geding gaat, staat het beide partijen vrij een bodemprocedure te beginnen, bijvoorbeeld over de vraag wie formeel huurder is, over de oorzaak van de scheuren of over een eventuele huurvermindering over het verleden. Tegen het arrest staat in beginsel cassatieberoep bij de Hoge Raad open.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:GHAMS:2025:1929 · Aanvullend: ECLI:NL:HR:2021:1974, ECLI:NL:HR:2000:AA6341