Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft op 28 mei 2024 (ECLI:NL:GHSHE:2024:1766) geoordeeld dat ammoniakdampen die vanuit een mestkelder binnendrongen in een als opslag verhuurd deel van een voormalige varkensstal een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW opleveren. De verhuurder, een veehouder, moet de huurder, een elektrotechnisch installatiebedrijf, bijna € 47.000 vergoeden voor gecorrodeerde voorraad en expertisekosten. Het hof vernietigde daarmee het eindvonnis van de kantonrechter in Eindhoven, die de schadeclaim in 2021 nog had afgewezen. De huurder moet op haar beurt wel de volledige achterstallige huur betalen.

De zaak laat zien hoe ver de aansprakelijkheid van een verhuurder voor gebreken reikt wanneer agrarisch vastgoed een tweede leven krijgt als bedrijfs- of opslagruimte. Dat gebeurt op het platteland op grote schaal: voormalige stallen en schuren worden verhuurd aan installateurs, aannemers en andere mkb-bedrijven die betaalbare opslagmeters zoeken. Het arrest maakt duidelijk dat de verhuurder er dan niet mee wegkomt met het argument dat de huurder wist dat hij boven een mestput zat.

De feiten: tien jaar zonder problemen, dan een penetrante ammoniaklucht

Volgens de feiten die het hof vaststelt, kwam in 2006 mondeling een huurovereenkomst tot stand tussen de veehouder en een elektrotechnisch bedrijf over een deel van een voormalige varkensstal. Dat bedrijf ging in oktober 2012 failliet. Daarna sloot een opvolgend bedrijf, met dezelfde persoon aan het roer, opnieuw mondeling een huurovereenkomst voor hetzelfde deel van de stal. De ruimte diende als opslag voor materialen, gereedschap en andere bedrijfsmiddelen, waaronder een aanhangwagen. De huur bedroeg € 950 per kwartaal, inclusief € 75 voor energie.

Onder de gehuurde ruimte ligt een mestkelder. Rond de jaarwisseling van 2015 op 2016 sloeg de veehouder daarin mest op. Op de eerste werkdag van januari 2016 rook de bestuurder van de huurder een sterke mest- en ammoniaklucht in de opslag en zag hij dat veel van de opgeslagen materialen waren geoxideerd. Hij nam direct contact op met de verhuurder en samen bekeken zij de ruimte. Op 13 januari 2016 bezocht een schade-expert, ingeschakeld via de rechtsbijstandsverzekeraar van de huurder, de stal. Ook hij nam een doordringende ammoniaklucht waar en constateerde dat koperen onderdelen – schakelmateriaal, leidingen, kabels – zwart waren uitgeslagen.

In juni 2016 volgde een tweede, uitgebreidere inspectie door een expertisebureau, waarbij de verhuurder aanwezig was. Die expert stelde steekproefsgewijs vast dat het overgrote deel van de goederen in meer of mindere mate oxidatie van koperen onderdelen vertoonde; alleen goed verpakte artikelen leken gespaard. Hij legde uit dat ammoniak koper aantast en een slecht geleidend oxidelaagje vormt, waardoor elektrotechnische componenten storingsgevoelig worden. De schade begrootte hij op € 44.997,61.

Daarnaast speelde een huurgeschil. De huurder had vanaf het derde kwartaal van 2015 geen huur meer betaald, terwijl de verhuurder zelf nog een factuur van ruim € 2.800 van de huurder had openstaan voor verricht werk. De huurovereenkomst is later geëindigd; de huurder verliet de stal per 1 mei 2021.

Procesverloop: zeven vonnissen en een deskundigenbericht

De procedure bij de kantonrechter in Eindhoven was langdurig. Tussen maart 2017 en september 2021 wees de kantonrechter zeven vonnissen. Er kwam een comparitie, en in 2018 werden twee deskundigen benoemd die onder meer moesten onderzoeken sinds wanneer de mestkelder in gebruik was, of de kelder te vol was geweest, of verwijderde ventilatoren de dampen hadden kunnen afvoeren, of een gat in de vloer voor een toilet had bijgedragen en hoe groot de schade precies was.

In een tussenvonnis uit 2020 leek de kantonrechter nog richting een gebrek te koersen: uit het deskundigenrapport volgde dat mest en mestlucht via krimpnaden door de vloer omhoog konden komen. In het eindvonnis van 16 september 2021 kwam hij daar echter op terug. Omdat volgens hem niet vaststond langs welke weg de dampen het gehuurde waren binnengedrongen, kon niet worden vastgesteld dat sprake was van een gebrek. De schadevordering werd afgewezen. In reconventie kreeg de verhuurder de volle huur over de tweede helft van 2015, maar vanaf 2016 slechts de helft, omdat hij de huurder volgens de kantonrechter de vrije toegang tot het gehuurde had belet.

Beide partijen gingen in hoger beroep: de huurder in het principaal appel tegen de afwijzing van de schade, de verhuurder in incidenteel appel tegen de halvering van de huur en – voorwaardelijk – tegen de eerdere overwegingen over het gebrek.

Standpunten van partijen

De huurder stelde zich op het standpunt dat het er niet toe doet hoe de ammoniak precies binnenkwam. Zodra vaststaat dát schadelijke dampen het gehuurde zijn binnengedrongen en dat de huurder daar niets aan kon doen, is er een gebrek. De verhuurder is dan op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk. Subsidiair beriep de huurder zich op de opstalaansprakelijkheid van artikel 6:174 BW. Ook vroeg zij huurprijsvermindering en een vergoeding voor de huur die zij na januari 2016 betaalde, omdat zij de beschadigde spullen als bewijs had moeten bewaren.

De verhuurder voerde een reeks verweren. De huurder zou zelf de ventilatoren hebben laten verwijderen die juist bedoeld waren om mestgassen af te voeren, en zou voor een toilet een gat in de betonvloer hebben laten boren. De bestuurder van de huurder zou het risico van ammoniak voor koper kennen, maar toch voor opslag boven een mestput hebben gekozen. De materialen zouden onbeschermd en op de vloer hebben gestaan, en de ruimte zou onvoldoende droog en niet continu verwarmd zijn geweest. Verder betwistte de verhuurder de omvang van de schade: er zou alleen incourante voorraad hebben gelegen, de inventarislijsten kwamen van de huurder zelf, en de expert zou niet onafhankelijk zijn. Een eerdere voorlopige raming van de eerste expert kwam bovendien slechts uit op € 15.000.

Het oordeel van het hof over het gebrek

Het hof nam als uitgangspunt de wettelijke definitie: een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Welk genot mocht deze huurder verwachten? Vast stond dat de ruimte, net als bij de voorganger, werd gebruikt voor opslag van elektrotechnische materialen, en dat de verhuurder dat gebruik kende. De huurder mocht er daarom in beginsel van uitgaan dat de ruimte geschikt was voor veilige opslag van die zaken, temeer omdat het gebruik sinds 2006 probleemloos was verlopen. Het binnendringen van een overmatige concentratie ammoniak, waardoor de opgeslagen zaken door oxidatie beschadigd raken, tast dat genot aan. Dat er begin januari 2016 ammoniakdampen aanwezig waren, had de verhuurder onvoldoende betwist; bovendien had de eerste expert de lucht zelf waargenomen.

Vervolgens beoordeelde het hof of het binnendringen aan de huurder kon worden toegerekend. Dat was niet zo. Uit het deskundigenbericht bleek dat de ventilator al in 2005 of 2006 was verwijderd, ruim voor de huur door de huidige huurder begon. Bovendien was die ventilator bedoeld voor het klimaat van een zeugenstal en volgens de deskundigen ongeschikt voor een bedrijfsruimte; het hof kon dus niet vaststellen dat de dampen met de ventilator wél waren weggebleven. De afvoeren van toilet en fonteintje waren voorzien van een waterslot, zodat ook het gat in de vloer de dampen niet verklaarde. Ook het betoog dat de huurder zelf nieuwe ventilatie had moeten aanbrengen, faalde: wie niet bedacht hoeft te zijn op een schadelijke hoeveelheid ammoniak, hoeft daartegen ook geen bijzondere maatregelen te nemen.

Een belangrijk punt was de vraag wat de huurder bij het aangaan van de huur wist of moest verwachten. Het hof rekende de kennis van de bestuurder uit de periode van de failliete voorganger toe aan de huurder, omdat het bedrijf feitelijk een voortzetting was. Maar die kennis hielp de verhuurder niet. De bestuurder had wel eens mest geroken, waarna de verhuurder gier uit de kelder haalde en het probleem verdween; schade door oxidatie was in al die jaren nooit opgetreden. De verhuurder voerde zelf aan dat hij sinds 2005 probleemloos mest onder de stal opsloeg. Een huurder van een voormalige varkensstal met een mestput die nog in gebruik is, hoeft volgens het hof dan geen ammoniak te verwachten in een mate die schadelijk is voor opgeslagen elektronica.

Daarmee slaagde de kerngrief van de huurder. Het hof oordeelde, anders dan de kantonrechter in het eindvonnis, dat de precieze bouwkundige route van de dampen niet relevant is voor de vraag of er een gebrek is. Die vraag doet alleen ter zake voor zover de verhuurder stelt dat het binnendringen aan de huurder te wijten is – en dat verweer was verworpen. Ook de voorwaardelijke grieven van de verhuurder tegen de eerdere tussenvonnissen faalden.

Schade, causaal verband en toerekenbaarheid

Artikel 7:208 BW maakt onderscheid tussen gebreken die bij het aangaan van de huur al bestonden en gebreken die later ontstaan. Bij een later ontstaan gebrek is de verhuurder alleen schadeplichtig als het gebrek hem kan worden toegerekend. Het hof typeerde de ammoniakinval als een plotseling optredende omstandigheid, dus een gebrek dat na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan.

Het bestaan van schade stond vast: alle deskundigen die de voorraad hadden gezien, constateerden zwarte oxidatie op koperen onderdelen. De door de rechter benoemde deskundigen bevestigden dat varkensmest ammoniak bevat, dat koper daar in een vochtige omgeving gevoelig voor is en dat zulke corrosie de werking van elektronica aantast. Zij achtten de invloed van mestdampen aannemelijk. Dat ook vochtigheid en het ontbreken van klimaatbeheersing een rol kunnen spelen, deed volgens het hof niet af aan de vaststelling dat de ammoniak een noodzakelijke oorzaak van de schade was. Dampen en corrosie werden immers tegelijk geconstateerd. De suggestie van de verhuurder dat de beschadigde spullen pas later zouden zijn aangevoerd, noemde het hof suggestief en onvoldoende onderbouwd.

Over de toerekening van het gebrek was het hof kort. De enige gestelde bron van de ammoniak was mest, en gesteld noch gebleken was dat er in de directe omgeving mest van een ander dan de verhuurder lag. Daarmee was het ontstaan van het gebrek aan het handelen van de verhuurder toe te rekenen. Een beroep op overmacht werd niet onderbouwd.

Ook het beroep op eigen schuld van de huurder (artikel 6:101 BW) werd verworpen. Er was niet gesteld of gebleken dat voor veilige opslag van dit soort materialen in een goed onderhouden opslagruimte een speciaal droog en temperatuurstabiel klimaat nodig is. Zolang de huurder het risico niet hoefde te verwachten, hoefde zij haar spullen ook niet extra te verpakken of te beschermen. De deskundigen hadden bovendien verklaard dat het op de vloer staan van apparatuur geen invloed had op de schadeomvang.

De omvang van de schade

Het hof volgde de begroting van het expertisebureau van € 44.997,61 volledig. De verhuurder was zelf bij de inspectie aanwezig geweest en had de inventarislijsten ontvangen, maar had niet concreet aangegeven welke posten niet klopten. Het hof wees er zelfs op dat de verhuurder een passage uit het rapport selectief had geciteerd, met weglating van de alinea waaruit bleek dat de goederen op de lijsten daadwerkelijk ter plaatse lagen. De expert had incourante voorraad uitdrukkelijk buiten beschouwing gelaten, correcties toegepast, gebruikte zaken met 50 procent afgewaardeerd en waar nodig destructief onderzoek gedaan door installatieautomaten open te boren. Dat hij in opdracht van de huurder werkte, maakte hem volgens het hof nog niet partijdig. De lagere eerste raming was uitdrukkelijk een voorlopige indicatie na een vluchtig bezoek.

Opvallend is ook de redenering over steekproeven: ook niet-onderzochte componenten mochten als verloren worden beschouwd, omdat een installateur niet het risico kan nemen dat aan ammoniak blootgestelde onderdelen na montage alsnog storingen geven. Daarbovenop wees het hof € 2.000 aan expertisekosten toe als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 BW).

Huurvermindering en huurachterstand

Op andere punten trok de huurder aan het kortste eind. Het verzoek om huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW strandde, nog los van de vraag of het processueel goed was ingesteld. Het gebrek was een eenmalig, kortstondig voorval: op 13 januari 2016 was de lucht al veel minder en in juni 2016 was de kelder vrijwel leeg en de lucht verdwenen. De huurder had ook nooit herstel of maatregelen tegen herhaling gevraagd. Huurvermindering bestaat alleen voor de periode van genotsvermindering en vereist een substantiële aantasting.

Ook de claim om de huur vanaf 2016 als schade vergoed te krijgen, omdat de beschadigde spullen als bewijs in de stal moesten blijven, wees het hof af. Na de inspectie van juni 2016 hadden partijen een contra-expertise kunnen organiseren of had de huurder de verhuurder een termijn kunnen stellen, waarna de spullen afgevoerd hadden kunnen worden.

De incidentele grief van de verhuurder tegen de halvering van de huur slaagde. Het hof zag geen reële belemmering van de toegang: de huurder had experts toegelaten en in de eerste helft van 2016 een groot deel van de ruimte leeggehaald. Dat zij de houding van de verhuurder als belemmerend ervoer, is subjectief en volstaat niet. De huurder moet daarom € 6.797,70 aan achterstallige huur betalen, na verrekening met haar eigen factuur en vermeerderd met wettelijke rente.

Per saldo krijgt de huurder € 46.997,61 plus wettelijke rente vanaf maart respectievelijk augustus 2016, en moet de verhuurder de proceskosten in eerste aanleg in conventie dragen, inclusief bijna € 11.000 aan voorschotten voor de door de rechter benoemde deskundigen. Het hof motiveerde dat met de gedachte achter artikel 6:96 lid 2 BW: het onderzoek was nodig door de verweren van de verhuurder over bestaan, oorzaak en omvang van de schade, en op al die punten kreeg hij ongelijk.

Juridisch kader

De kernbepalingen zijn artikel 7:204 BW (definitie van een gebrek), 7:206 BW (herstelplicht van de verhuurder), 7:207 BW (huurprijsvermindering) en 7:208 BW (schadevergoeding door een gebrek). Artikel 7:208 BW onderscheidt drie situaties waarin de verhuurder schadeplichtig is: een na het aangaan van de huur ontstaan gebrek dat hem kan worden toegerekend; een gebrek dat bij het aangaan al bestond en dat hij kende of behoorde te kennen; en een gebrek waarvan hij bij het aangaan heeft gezegd dat de zaak het niet had. Deze regels gelden voor alle huur van bedrijfsruimte, of het nu gaat om winkel- en horecaruimte in de zin van artikel 7:290 BW of om overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Een opslag in een voormalige stal valt in die systematiek onder de laatste categorie; het hof gaat daar in dit arrest niet afzonderlijk op in.

Daarnaast speelden het algemene schadevergoedingsrecht mee: causaal verband (conditio sine qua non), eigen schuld (artikel 6:101 BW), overmacht (artikel 6:75 BW) en de vergoeding van redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 BW). De subsidiaire grondslag van artikel 6:174 BW (aansprakelijkheid van de bezitter van een gebrekkige opstal) hoefde het hof niet meer te bespreken.

Eerdere vergelijkbare rechtspraak

De aansprakelijkheid van een verhuurder van bedrijfsruimte voor schade door een gebrek kwam eerder bij de Hoge Raad aan de orde in een zaak over asbest in een winkelpand (HR 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153). Daar draaide het om een exoneratiebeding in de huurovereenkomst. De Hoge Raad oordeelde dat de rechter terughoudend moet zijn met het oordeel dat een beroep op zo’n beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), en dat de enkele omstandigheid dat het gebrek de kern van de prestatie raakt daarvoor onvoldoende is. Die uitspraak is relevant als contrast: in de Brabantse stal was mondeling gehuurd en was dus geen exoneratiebeding of standaardmodel van toepassing. In een huurovereenkomst volgens een ROZ-model zijn de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken en de mogelijkheden tot huurprijsvermindering doorgaans contractueel beperkt; dan wordt de vraag of een beroep op die beperking standhoudt de kern van het geschil.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Voor eigenaren van agrarisch vastgoed die stallen of schuren verhuren als bedrijfs- of opslagruimte is de les helder. Wie de ruimte verhuurt voor een bepaald gebruik, moet ervoor instaan dat dit gebruik veilig kan plaatsvinden, ook als de eigen bedrijfsvoering – in dit geval mestopslag – onder hetzelfde dak doorloopt. Het argument dat de huurder wist waar hij zat, werkt niet als het risico zich in de jaren daarvoor nooit had gemanifesteerd en de verhuurder zelf stelt dat de mestopslag geen probleem hoefde op te leveren.

Voor huurders bevestigt het arrest dat zij bij schade door een gebrek niet hoeven te bewijzen langs welke bouwkundige weg het probleem is ontstaan. Het volstaat dat vaststaat dat de schadelijke omstandigheid zich voordeed en dat die niet aan hen te wijten is. Tegelijk laat de zaak zien dat het eigenhandig inhouden van huur riskant is: de huurder moest uiteindelijk de volledige achterstand met rente betalen.

Voor beleggers en financiers die kijken naar transformatie van agrarisch of ander gemengd vastgoed tot bedrijfsruimte onderstreept de uitspraak het belang van een goede scheiding tussen de verhuurde ruimte en activiteiten van de eigenaar die gevaarlijke stoffen of emissies met zich meebrengen. Een ondergrondse mestkelder, een opslag van chemicaliën of een productieproces met dampen in hetzelfde gebouw is een aansprakelijkheidsrisico dat bij waardering en due diligence aandacht verdient.

Praktische tips

• Leg de huurovereenkomst schriftelijk vast, met een omschrijving van de bestemming en, waar relevant, van bekende risico’s in of onder het gehuurde. Een mondelinge huur laat de verhuurder zonder contractuele beperking van aansprakelijkheid.
• Verhuurders: inventariseer emissiebronnen in hetzelfde gebouw (mestkelders, opslag, installaties) en neem bouwkundige maatregelen, zoals het dichten van krimpnaden en het scheiden van ventilatie.
• Huurders van opslag met gevoelige goederen: maak bij een incident direct foto’s, laat snel een onafhankelijke expert komen en nodig de verhuurder uit om bij de inspectie aanwezig te zijn. In deze zaak werd de aanwezigheid van de verhuurder bij de inspectie hem juist tegengeworpen.
• Bied de wederpartij een contra-expertise aan met een termijn, zodat beschadigde goederen daarna kunnen worden afgevoerd en u niet onnodig opslag- of huurkosten maakt.
• Schort huur niet zomaar op. Een vordering tot schadevergoeding geeft niet automatisch het recht de huur in te houden; verrekening of opschorting moet juridisch onderbouwd zijn.
• Controleer of de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering van de verhuurder schade aan zaken van huurders door eigen bedrijfsactiviteiten dekt.

Wat er nu volgt

Het arrest van het hof is een eindbeslissing in deze procedure, die in 2016 begon. Het hof verklaarde de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Tegen het arrest staat beroep in cassatie bij de Hoge Raad open binnen de wettelijke termijn van drie maanden; of partijen daarvan gebruik maken, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:GHSHE:2024:1766 · Extra bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:HR:2021:153

Beeld (illustratie): “Free factory building image” via rawpixel, CC0 1.0 (licentie)