De kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (zittingsplaats Alkmaar) heeft op 8 januari 2025 een vordering van ruim € 60.900 afgewezen die een verhuurder had ingesteld tegen de exploitant van een kinderopvang in een sporthal (ECLI:NL:RBNHO:2025:7). De verhuurder wilde met terugwerkende kracht laten betalen voor elk uur dat de kinderopvang van de gymzaal gebruikmaakte, zoals het schriftelijke huurcontract uit 2011 voorschreef. De kantonrechter oordeelde dat partijen in de loop der jaren een andere afspraak waren gaan volgen: een vaste maandelijkse all-in huur, zonder nacalculatie. Die jarenlange praktijk weegt in deze zaak zwaarder dan wat er op papier staat.

Een sporthal, een kinderopvang en een uurtarief

De feiten zijn overzichtelijk. De eisende partij, in de uitspraak geanonimiseerd als [eiser], huurt van een eveneens geanonimiseerde gemeente een sporthal. Volgens de uitspraak bestaat die sporthal voor zover hier van belang uit een corridor, een vergaderruimte en een gymzaal. In het najaar van 2011 sloot [eiser] een (onder)huurovereenkomst met een vennootschap en haar twee vennoten, in de uitspraak samen [gedaagden] genoemd. Zij huren een deel van de sporthal, waaronder de corridor en de vergaderruimte, en exploiteren daar een kinderopvang. Op grond van dezelfde overeenkomst maken zij ook gebruik van de gymzaal.

Het schriftelijke contract bevat een bepaling over het gebruik van de sportfaciliteiten van het complex. Daarin staat, kort samengevat, dat de terbeschikkingstelling van het gehuurde ook het gebruik van de sportlocaties en faciliteiten van het complex omvat, en dat daarvoor een vergoeding per uur geldt. In 2011 was dat tarief tien euro per uur. Volgens de kantonrechter ziet deze bepaling op het gebruik van de gymzaal. Het contract ging dus uit van een systeem van nacalculatie: achteraf vaststellen hoeveel uren de gymzaal is gebruikt en die uren afrekenen.

Bij het sluiten van het contract werd [eiser] vertegenwoordigd door haar toenmalige bestuurder. Vanaf 1 september 2023 is een andere persoon (middellijk) bestuurder. Kort daarna veranderde de koers. Op 3 november 2023 stuurde [eiser] een factuur voor het gebruik van de gymzaal over januari tot en met november 2023, voor een bedrag van ruim € 29.135. Die factuur was gebaseerd op een totaal van 2.932,5 uur, verminderd met 732,5 voorschoturen, tegen een uurtarief van € 11,94, uitgaande van gemiddeld 183,33 uur gebruik per maand, plus btw. Volgens de uitspraak kwam dat neer op € 2.189 per maand, met 21 procent btw. Voor december 2023 en vanaf januari 2024 volgden maandfacturen van € 2.648,69. De kinderopvang betaalde geen van die facturen.

De vordering: ruim € 60.000 aan nabetaling

[eiser] vorderde, na een vermeerdering van eis, betaling van € 60.919,87 plus rente en kosten. Dat bedrag besloeg de periode van 1 januari 2023 tot en met november 2024. Het verhaal van [eiser] was eenvoudig: het contract zegt dat per uur wordt betaald, de kinderopvang gebruikt de gymzaal volgens [eiser] gemiddeld 11,5 uur per dag, dat is gemiddeld 183,33 uur per maand, en na aftrek van wat al was betaald resteert het gevorderde bedrag. [eiser] stelde daarbij dat zij pas in 2023 inzicht had gekregen in de werkelijke omvang van het gebruik.

De kinderopvang stelde daar een heel ander beeld tegenover. Volgens haar hadden partijen vanaf september 2016 in afwijking van het schriftelijke contract afgesproken dat er een all-in huurprijs zou gelden, gebaseerd op het gemiddelde maandelijkse gebruik van de gymzaal, ongeacht het werkelijke aantal uren. Die afspraak zou zijn gemaakt op verzoek van de toenmalige bestuurder van [eiser], die het bijhouden, administreren en afrekenen van de gymzaaluren administratief niet werkbaar vond. Daarbij zouden partijen ervan zijn uitgegaan dat er niet verrekend zou worden als de kinderopvang meer of minder dan gemiddeld gebruik zou maken van de zaal.

Het oordeel: de feitelijke uitvoering telt mee

De kantonrechter stelt voorop dat het schriftelijke contract uitgaat van nacalculatie en dat partijen, behoudens afwijkende afspraken, op die manier moeten afrekenen. Het beroep van de kinderopvang op een andere afspraak is een zogenoemd bevrijdend verweer. Daarom rust op de kinderopvang de last om voldoende feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat die afwijkende afspraak is gemaakt.

Vervolgens zet de kantonrechter een principieel punt neer. Voor de inhoud van een huurovereenkomst is volgens de rechter niet alleen van belang wat partijen bij het sluiten zijn overeengekomen of wat er in het contract staat. Ook de manier waarop partijen in de praktijk uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven, moet worden meegewogen. Zeker bij langlopende overeenkomsten is het volgens de kantonrechter niet ondenkbaar dat partijen gaandeweg zo ver van de oorspronkelijke papieren afspraken afwijken dat die niet langer het uitgangspunt zijn. In dat geval zijn de feitelijke gedragingen van partijen en de verwachtingen die daardoor zijn gewekt bepalend voor hun wederzijdse rechten en plichten.

De kinderopvang onderbouwde haar standpunt met spreadsheets met rekenvoorbeelden, e-mails en betaalbewijzen. De kantonrechter noemt daaruit enkele voorbeelden. Na een huurbetaling eind september 2016 betaalde de kinderopvang op 25 oktober 2016 een aanvulling op de septemberhuur, waarna zij maandelijks € 911,31 aan huur betaalde. In een e-mail van 14 februari 2018 stuurde de kinderopvang een rekenvoorbeeld van een totale maandhuur van € 1.085,79, met daarin onder meer de opvangruimte en een gemiddeld gebruik van de sporthal van 61 uur per maand, met het voorstel dit per 1 januari 2018 te laten ingaan. Dat bedrag werd daarna betaald. Vanaf januari 2019 volgde € 1.129,22 per maand, vanaf januari 2021 € 1.151,80 en vanaf januari 2022 € 1.174,84. Bij betalingen in februari 2018 en februari 2019 stonden de omschrijvingen ‘aanvulling huur’ en ‘huurverhoging’. [eiser] accepteerde al deze betalingen.

Daaruit leidt de kantonrechter af dat partijen in elk geval van januari 2018 tot november 2023 feitelijk uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst op basis van het gemiddelde maandelijkse gebruik van de gymzaal. Dat tijdsverloop bevestigt volgens de rechter dat die werkwijze tussen partijen is overeengekomen, of in elk geval moet worden geacht te zijn overeengekomen, in plaats van de regeling in het schriftelijke contract.

Waarom de betwisting van de verhuurder tekortschoot

[eiser] voerde aan dat de spreadsheets slechts interne stukken van de kinderopvang waren, en dat er geen e-mail was waaruit bleek dat de toenmalige bestuurder namens [eiser] akkoord had gegeven op de rekenvoorbeelden. De kantonrechter vond dat onvoldoende. Uit de betaalbewijzen bleek dat jaar in jaar uit maandelijks hetzelfde bedrag werd betaald, afgezien van de besproken verhogingen. Het stond bovendien vast dat [eiser] jarenlang niet tegen die gang van zaken had geprotesteerd, en dat impliceert volgens de kantonrechter instemming. Dat [eiser] tussen januari 2018 en november 2023 ooit had aangedrongen op een opgave van de werkelijke uren of op nabetaling, was gesteld noch gebleken. Een verklaring daarvoor gaf [eiser] niet.

Ook het argument dat [eiser] pas in 2023 inzicht kreeg in het werkelijke gebruik, hielp niet. Volgens de kantonrechter maakt dat de gang van zaken in het verleden niet anders. [eiser] betwistte verder de e-mail van 14 februari 2018 te hebben gezien en dus ontvangen. Maar daarmee betwistte zij niet dat de e-mail naar haar e-mailadres ter attentie van de toenmalige bestuurder was gestuurd en daar destijds is ontvangen.

Omdat [eiser] haar betwisting niet verder specificeerde of onderbouwde, nam de kantonrechter als onvoldoende gemotiveerd betwist aan dat partijen een van het contract afwijkende afspraak hadden gemaakt over een all-in huurprijs zonder nacalculatie. Aan een bewijsopdracht kwam de rechter daardoor niet toe. De vordering werd afgewezen en [eiser] werd veroordeeld in de proceskosten, begroot op € 1.765 (salaris gemachtigde € 1.630 en nakosten € 135), te vermeerderen met wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening. De proceskostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips.

Juridisch kader: contract, uitleg en de praktijk

De uitspraak past in een bekende lijn in het Nederlandse verbintenissenrecht. De inhoud van een overeenkomst wordt niet uitsluitend bepaald door de letterlijke tekst. Sinds het Haviltex-arrest van de Hoge Raad uit 1981 is vaste rechtspraak dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarnaast bepaalt artikel 6:248 van het Burgerlijk Wetboek dat een overeenkomst niet alleen de door partijen afgesproken rechtsgevolgen heeft, maar ook die welke voortvloeien uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid.

Een contract kan bovendien na het sluiten worden gewijzigd, ook zonder nieuw ondertekend document. Een wijziging kan stilzwijgend tot stand komen door gedragingen over en weer, zoals het jarenlang betalen en accepteren van een vast bedrag. Of dat het geval is, hangt af van de omstandigheden. In deze zaak was doorslaggevend dat er concrete stukken lagen (een rekenvoorbeeld per e-mail, betalingen met omschrijvingen als ‘aanvulling huur’ en ‘huurverhoging’) en dat de verhuurder daar jarenlang niets tegen deed.

Opvallend is de verdeling van de stelplicht en bewijslast. De kantonrechter legde die bij de kinderopvang, omdat die zich op een afwijkende afspraak beriep. Maar de verhuurder moest de onderbouwing van de huurder vervolgens wel gemotiveerd betwisten. Een algemene ontkenning, of de opmerking dat een e-mail niet is gezien, was niet genoeg. Wie jarenlang betalingen accepteert, moet in een procedure goed kunnen uitleggen waarom die betalingen toch niet de afspraak weerspiegelen.

Bestuurswisseling als risicofactor

De zaak laat ook een praktisch patroon zien dat in de vastgoedpraktijk vaker voorkomt. Na een bestuurswissel aan de kant van de verhuurder wordt een lopende relatie opnieuw tegen het licht gehouden. De nieuwe bestuurder leest het contract, ziet een uurtarief en concludeert dat er jarenlang te weinig is gefactureerd. Uit de uitspraak blijkt hoe riskant het is om op die basis met terugwerkende kracht te gaan factureren. Wat een vorige bestuurder in de praktijk heeft afgesproken of laten gebeuren, bindt de rechtspersoon in beginsel ook na diens vertrek. Dat de nieuwe bestuurder een bepaalde e-mail niet kende, verandert daar volgens deze uitspraak niets aan.

Onderhuur van gemeentelijk vastgoed

De constructie in deze zaak is in maatschappelijk vastgoed niet ongebruikelijk: een gemeente verhuurt een sportaccommodatie aan een exploitant, die delen daarvan weer onderverhuurt aan een andere gebruiker, zoals hier een kinderopvang. Bij dergelijke combinaties van exclusief gehuurde ruimten (de opvangruimte) en gedeeld gebruik van faciliteiten (de gymzaal) ligt een afrekening per uur voor de hand, maar die vraagt wel om administratie. De uitspraak laat zien dat als partijen die administratie in de praktijk vervangen door een vast maandbedrag, die nieuwe werkwijze juridisch kan gaan gelden. De kwalificatie van het gehuurde (winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW of overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW) kwam in dit vonnis niet aan de orde; het ging uitsluitend om de vraag welke huurprijs verschuldigd was.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

Voor verhuurders en vastgoedbeheerders zijn er enkele duidelijke lessen te trekken.

• Leg wijzigingen vast. Wordt van een contractuele afrekensystematiek afgeweken, bijvoorbeeld omdat nacalculatie te bewerkelijk is, zet dat dan op papier, met een looptijd of een evaluatiemoment. Een allonge of een korte brief voorkomt discussie over wat er is afgesproken.
• Reageer op afwijkende betalingen. Wie maandelijks een ander bedrag ontvangt dan het contract voorschrijft en daar niets van zegt, loopt het risico dat die betalingen later als instemming worden uitgelegd. Een tijdig voorbehoud of protest kan dat voorkomen.
• Wees voorzichtig met nafacturen. Wie na jaren alsnog per uur wil afrekenen, moet kunnen aantonen dat de contractuele regeling nooit is losgelaten. Dat bewijs is lastig als er in de tussentijd vaste bedragen zijn betaald en geaccepteerd.
• Archiveer correspondentie. De uitspraak maakt duidelijk dat een e-mail die naar het algemene adres van de organisatie ter attentie van de toenmalige bestuurder is gestuurd, als ontvangen geldt, ook als de opvolger hem niet kent.

Voor huurders en gebruikers laat de uitspraak zien dat het loont om een eigen administratie bij te houden: rekenvoorbeelden, e-mails en betalingen met een duidelijke omschrijving. Juist die stukken gaven in deze zaak de doorslag. Tegelijk is het voor huurders verstandig om een praktische afspraak, zoals een vaste all-in prijs, schriftelijk te laten bevestigen. Het vonnis is gewezen in een zaak waarin de verhuurder de onderbouwing onvoldoende betwistte; in een zaak waarin de verhuurder wel concrete tegenbewijzen inbrengt, kan de uitkomst anders uitvallen.

Wat volgt

Het vonnis van de kantonrechter is in eerste aanleg gewezen. Of [eiser] hoger beroep heeft ingesteld, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak. Tegen een vonnis van de kantonrechter staat in beginsel hoger beroep open bij het gerechtshof, als de vordering de appelgrens te boven gaat, wat bij een vordering van deze omvang het geval is. Voor de vastgoedpraktijk blijft de kern overeind: bij langlopende huurrelaties kan de feitelijke uitvoering de geschreven afspraken inhalen, en wie dat niet wil, moet tijdig aan de bel trekken.

Bron: Rechtspraak.nl – Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2025:7