Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) loopt bij de uitvoering van zijn opdrachten tegen steeds meer grenzen aan. Opdrachten worden groter en complexer, opdrachtgevers stellen niet altijd genoeg geld beschikbaar en externe factoren als netcongestie, trage vergunningsprocedures en hoge bouwkosten remmen het tempo. Dat schrijft de grootste vastgoedeigenaar van Nederland in de tweede editie van zijn ‘Stand van de Uitvoering’, waarover het RVB op 15 juli 2025 berichtte.

Het RVB is verantwoordelijk voor bijna 900 vierkante kilometer grond en bijna 12 miljoen vierkante meter aan gebouwen, waaronder gevangenissen, paleizen, rijkskantoren, kazernes en rechtbanken. Volgens de rapportage huisvest het bedrijf onder meer zo’n 150.000 rijksambtenaren en militairen. In 2024 verstrekte het RVB voor circa € 2,3 miljard aan opdrachten aan marktpartijen.

Drie knelpunten

De rapportage is opgebouwd rond drie thema’s. Het eerste gaat over het RVB als opdrachtnemer. Volgens het RVB vraagt de technische staat van een groot deel van het rijksvastgoed om ingrijpende renovaties. Bij gevangenissen leidt achterstallig onderhoud tot meer storingen in installaties en een grotere vernieuwingsopgave. Bij Defensie is volgens het rapport decennialang te weinig in vastgoed geïnvesteerd, waardoor veel gebouwen verouderd en niet duurzaam zijn, terwijl de krijgsmacht moderniseert en groeit. Defensie, de grootste opdrachtgever van het RVB, verwacht dat de groeiende vastgoedopgave aanzienlijk sneller wordt gerealiseerd. Daarnaast neemt de vraag naar beveiligde werkplekken toe, waar rijksambtenaren kunnen werken zonder risico op afluisteren. Dat maakt nieuwbouw- en renovatieprojecten complexer.

Het RVB stelt dat niet alles tegelijk kan. Het bedrijf zegt zich niet langer op te stellen volgens het principe dat de klant koning is, maar als zelfbewuste uitvoerder die met gebruikers in gesprek gaat over keuzes en prioriteiten.

Het tweede thema is de bekostiging. Het RVB is eigenaar van een groot deel van het vastgoed, maar niet verantwoordelijk voor de financiering ervan. Voor rijkskantoren betalen gebruikers een regiotarief per vierkante meter, waarin ook renovatiekosten zijn verwerkt. Bij andere portefeuilles is dat niet zo. Zo moet de Dienst Justitiële Inrichtingen (DJI) per object geld beschikbaar stellen voor beheer, onderhoud, renovatie en nieuwbouw van gevangenissen. Een claim die het RVB en DJI samen hadden onderbouwd voor de Voorjaarsnota 2025 leverde niet voldoende financiering op. Het RVB waarschuwt dat uitgesteld onderhoud later meer kost en dat zonder voldoende middelen sluiting van gevangenissen door technische gebreken dreigt.

Directeur-generaal Yvonne van der Brugge-Wolring betreurt het volgens het bericht van het RVB dat er voor DJI onvoldoende geld is vrijgemaakt en wil daarover open communiceren. Wel kreeg het RVB in de Voorjaarsnota extra middelen voor het privaatrechtelijk beheer van rijksgronden en voor het afwikkelen van onbeheerde nalatenschappen. Daarmee wil het bedrijf onder meer strenger optreden tegen oneigenlijk gebruik van rijksgrond, zoals illegale onderverpachting.

Het derde thema betreft het RVB als uitvoerder. De productie moet volgens het RVB binnen vijf jaar verdubbelen. Stikstofregels, vertraagde (natuur)vergunningen, overbelasting van het elektriciteitsnet, schaarste aan materialen en grondstoffen, stijgende kosten en een krappe arbeidsmarkt staan dat in de weg.

Wat het RVB zelf doet

Het RVB benadrukt dat deze omstandigheden alle vastgoedeigenaren in Nederland raken. Als oplossingsrichting noemt het bedrijf vooral standaardisering, digitalisering en nauwere samenwerking met de markt.

Bij standaardisering gaat het onder meer om het bouwen van kazernes volgens vaste standaarden, wat het ontwerpproces flink moet verkorten. Het RVB werkt daarvoor aan een Rijksbouwgids. Bij de aanbesteding van gestandaardiseerde legeringsgebouwen voor Defensie merkte het RVB naar eigen zeggen dat de markt daar goed op reageert. Op het gebied van digitalisering werkt het bedrijf aan een integraal onderhoudsmanagementsysteem en neemt het, samen met ruim veertig publieke en private partijen, deel aan het bestuursakkoord DigiGO voor digitale ketensamenwerking in de gebouwde omgeving.

Met marktpartijen werkt het RVB aan geïntegreerde instandhoudingscontracten, waarmee onderhoud efficiënter en voorspelbaarder moet worden. Tijdens een recente marktmiddag presenteerde het bedrijf zijn marktstrategie voor de komende vijf jaar.

Ook rond netcongestie zoekt het RVB naar eigen oplossingen. Samen met de gemeente Den Haag, de provincie Zuid-Holland en gebouwgebruikers werkt het aan optimalisatie van het elektriciteitsnetwerk, met opslagmogelijkheden om congestie te voorkomen. Als voorbeeld van duurzaam bouwen noemt het RVB het project Mandemaat 3 in Assen, dat vrijwel emissievrij en met circulaire materialen wordt gebouwd. De lessen daaruit deelt het bedrijf met beleidsdepartementen en de markt.

Betekenis voor de markt

Voor bouwers, installateurs, adviseurs en onderhoudsbedrijven is het RVB met een opdrachtvolume van ruim € 2 miljard per jaar een van de grootste opdrachtgevers van het land. De koerswijziging naar standaardisering en langjarige instandhoudingscontracten betekent dat marktpartijen vaker te maken krijgen met herhaalbare bouwtypen en grotere, programmatische opdrachten, in plaats van losse projecten. Het RVB geeft daarbij aan te willen kijken welke risico’s de markt kan en wil dragen.

De opgave rond Defensie staat al langer in de belangstelling. Eind maart meldde het RVB al dat het fabrieksmatig gebouwde legeringsgebouwen voor Defensie gaat inkopen; de eerste aanbesteding omvatte twee percelen voor bijna 2.000 militairen en legt volgens het RVB de basis voor verdere standaardisering binnen het vastgoed van Defensie, dat circa 10.000 gebouwen omvat. Ook de financiering van het gevangeniswezen is een terugkerend punt, nu het RVB als eigenaar afhankelijk is van de budgetten van DJI.

Wat volgt

De ‘Stand van de Uitvoering 2025’ gaat naar de Tweede Kamer. Daarin beschrijft het RVB niet alleen wat het zelf doet, maar ook wat het nodig heeft van beleidsmakers en de politiek: begrip voor de complexiteit van de opdrachten, voldoende middelen voor met name de DJI-portefeuille en een gecoördineerde opdracht voor beveiligde werkplekken. Het RVB blijft daarnaast met Defensie en DJI in gesprek over welke investeringen binnen de huidige begrotingen doorgang kunnen vinden.

Bron: Rijksvastgoedbedrijf – Stand van de Uitvoering laat knelpunten RVB zien. Extra bronnen: Stand van de Uitvoering Rijksvastgoedbedrijf 2025 (rapport); Rijksvastgoedbedrijf – Legeringsgebouwen leggen basis voor standaardisering (27 maart 2025)