CBRE verwacht dat de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt binnen twee tot drie jaar een nieuwe piek bereikt. In de Mid-Year Real Estate Market Outlook 2025, die het adviesbureau op 18 juli 2025 presenteerde, noteert CBRE een stijging van het beleggingsvolume met 9 procent in het eerste halfjaar. Het beeld per sector is wel wisselend: retail schiet omhoog, logistiek zakt fors terug en woningen en kantoren worstelen met fiscale drempels voor buitenlandse beleggers.
Retail als verrassende winnaar
De opvallendste uitschieter is winkelvastgoed. Het beleggingsvolume in retail steeg in de eerste zes maanden met 61 procent tot 900 miljoen euro. Volgens CBRE verschuift de belangstelling van beleggers naar grote winkelcentra, wat volgens het adviesbureau ook het vertrouwen in winkelstraten bevestigt. Na jaren waarin winkelvastgoed bij veel institutionele partijen in de verdrukking zat, is dat een duidelijke kentering.
Logistiek liet juist een daling zien van bijna 34 procent. CBRE waarschuwt echter dat het eerste halfjaar een vertekend beeld geeft. Het aantal biedingen op beschikbare objecten neemt toe, wat duidt op een groeiende liquiditeit. Het bureau verwacht daarom dat het volume op een vergelijkbaar niveau uitkomt als vorig jaar. Tegelijk krimpt de pijplijn van nieuwe logistieke ontwikkelingen, wat CBRE toeschrijft aan de teruggang van de e-commerce. Volgens CBRE komt daarmee een einde aan de zogeheten verdozingsdiscussie, het debat over de grootschalige bouw van distributiecentra in het landschap.
Woningen en kantoren onder fiscale druk
In de woningsector blijft de druk groot. Beleggers kochten volgens CBRE in het eerste halfjaar ongeveer 2.000 huurwoningen, terwijl de vraag jaarlijks wordt geschat op 20.000 tot 30.000 woningen. De groei van het totale volume kwam volgens CBRE vooral voort uit de privatisering van bestaande huurwoningen. Nieuwbouw komt volgens het rapport niet van de grond door internationale fiscale ongelijkheid en beperkt aanbod. De strengere programmering stuwt de voorkeur voor middenhuur, maar veel projecten krijgen volgens CBRE geen kans om tot ontwikkeling te komen.
Ook de kantorenmarkt ondervindt hinder van de verhoogde overdrachtsbelasting, die volgens CBRE internationale beleggers ervan weerhoudt de Nederlandse markt te betreden. Het rapport noemt de gevolgen daarvan vooral voelbaar in de kantoren- en de woningsector. Daardoor nemen binnenlandse partijen een steeds groter deel van de transacties voor hun rekening.
Gemeenten kopen opvallend veel
Een opmerkelijke verschuiving zit bij de kopers. Gemeenten waren in het eerste halfjaar goed voor bijna 6 procent van het totale beleggingsvolume, tegen ongeveer 0,5 procent in voorgaande jaren. Ook dat past in het beeld van een markt waarin binnenlandse partijen het voortouw nemen nu buitenlands kapitaal zich terughoudend opstelt.
Financiering ruim beschikbaar
Aan de financieringskant is het klimaat gunstig. De Europese Centrale Bank verlaagde begin 2025 de rente en CBRE rekent op een volgende verlaging in het najaar. Toplocaties worden gefinancierd tegen marges van 150 tot 180 basispunten. Volgens het rapport is 80 procent van de niet-bancaire beleggers van plan meer te investeren, en is de bereidheid om te financieren ondanks de geopolitieke spanningen toegenomen.
Erik Langens, managing director van CBRE Nederland, relativeert de gevolgen van de Amerikaanse importheffingen. Hij wijst erop dat slechts 6 procent van de Nederlandse export naar de Verenigde Staten gaat en ziet in de handelsspanningen juist ruimte voor meer samenwerking met Aziatische markten. De groei van het beleggingsvolume in het eerste halfjaar beschouwt hij als een teken van vertrouwen in de markt. CBRE verwacht dat de recent aangekondigde heffingen een gematigde invloed hebben op de vastgoedmarkt.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?
Voor beleggers schetst CBRE een markt die zich opmaakt voor een nieuwe groeifase. Wie nu instapt, doet dat in een periode waarin de financiering ruim beschikbaar is en de concurrentie van internationale partijen beperkt blijft. Vooral in retail lijkt de herwaardering al volop gaande; partijen die nog posities willen innemen in grotere winkelcentra, krijgen te maken met meer concurrentie dan een paar jaar geleden.
Logistiek biedt mogelijk een tegendraadse kans. Het lagere volume in het eerste halfjaar gaat gepaard met meer biedingen en een krimpende nieuwbouwpijplijn. Minder nieuw aanbod kan op termijn de positie van bestaande, goed gelegen distributiecentra versterken, zowel voor eigenaren als in de onderhandeling met huurders.
In de woningsector blijft de kloof tussen vraag en aanbod het grootste vraagstuk. Zolang beleggers meer bestaande woningen verkopen dan nieuwe toevoegen, neemt de huurvoorraad niet toe. Voor ontwikkelaars en gemeenten betekent dit dat de haalbaarheid van middenhuurprojecten sterk afhangt van fiscale keuzes in Den Haag.
De groeiende rol van gemeenten als koper is voor verkopers interessant: zij vormen een nieuwe doelgroep, bijvoorbeeld voor strategische posities in binnensteden of voor panden die geschikt zijn voor maatschappelijke functies.
Vooruitblik
CBRE verwacht dat de rentedaling, de ruime financiering en het vertrouwen bij binnenlandse beleggers de komende jaren tot een duidelijke volumegroei leiden. Belangrijke onzekerheden blijven de fiscale behandeling van buitenlandse beleggers en de ontwikkelingen rond de internationale handel. De volgende ijkpunten zijn een mogelijke renteverlaging door de ECB in het najaar en de cijfers over het derde kwartaal, die laten zien of het herstel doorzet en of logistiek zoals verwacht inloopt.
Bron: CBRE – Investment boom on the horizon: real estate investment volume to hit new heights
