Realterm heeft het distributiecentrum aan de Distributiestraat 5 in ‘s-Heerenberg gekocht van Aberdeen. Het volledig verhuurde complex van 23.610 m² ligt op een terrein van ongeveer 45.000 m² direct aan de Duitse grens en wordt gebruikt door JCL Logistics Benelux. De koopprijs is niet bekendgemaakt. JLL adviseerde de verkoper; Realterm werd onder meer bijgestaan door Savills.

Cross-dock aan de grens

Het gebouw bestaat uit een warehouse van 20.659 m² met 44 laaddocks en 2.376 m² kantoorruimte. Op het terrein is daarnaast ruimte voor buitenopslag en truckparkeren, wat in de logistiek bekendstaat als industrial outdoor storage (IOS). Het pand beschikt over energielabel A++.

Huurder JCL Logistics Benelux gebruikt de locatie als hoofdkantoor en als vertrekpunt voor het grootste deel van zijn uitgaande cross-dockzendingen. Bij cross-docking worden goederen zonder langdurige opslag direct van inkomende naar uitgaande vrachtwagens overgeslagen, waardoor het aantal laaddocks en de manoeuvreerruimte voor vrachtverkeer bepalend zijn voor de bruikbaarheid van een gebouw. Over de looptijd van het huurcontract zijn bij deze transactie geen mededelingen gedaan.

De ligging speelt een belangrijke rol in de aankoop. ‘s-Heerenberg, in de Gelderse gemeente Montferland, ligt op enkele kilometers van de A12. Vanaf de locatie zijn de zeehavens van Rotterdam en Antwerpen goed bereikbaar, en ook de Rhein-Waal Terminal in het Duitse Emmerich ligt binnen handbereik. Die containerterminal biedt toegang tot het Ruhrgebied en het verdere Duitse achterland.

Waardetoevoeging met nieuw fonds

Volgens Realterm past het object goed in de Europese beleggingsstrategie van het bedrijf. Fund manager en managing director Balazs Lados omschrijft het als een goed gelegen logistiek object met een cruciale functie voor de gebruiker, en ziet de aankoop als bevestiging van de inzet van Realterm op hoogwaardige logistieke infrastructuur langs de belangrijke Europese transportcorridors.

Piet van de Ven, verantwoordelijk voor investeringen in de Benelux, wijst op de staat van het gebouw. Volgens hem verkeert het complex in uitstekende conditie en is het goed ingericht voor een hoge doorstroom van vracht. De aankoop sluit volgens hem aan bij het nieuw opgehaalde value-add-fonds van Realterm, dat ongeveer € 1 mrd aan koopkracht heeft.

Realterm is een belegger die zich richt op vastgoed dat direct verbonden is aan transport en logistiek, zoals cross-dockterminals, truckparkeerterreinen en onderhoudslocaties voor vrachtwagenvloten. Het bedrijf was eerder in 2025 ook al actief in Nederland, met de aankoop van een intermodaal complex met railterminal in Venlo. De locatie in ‘s-Heerenberg sluit met de combinatie van cross-dock en buitenterrein naadloos aan op dat profiel.

Adviseurs en voorgeschiedenis

Aan de kant van Realterm waren Loyens & Loeff, SGS Search, Savills als commercieel adviseur en Longevity betrokken. Aberdeen werd geadviseerd door JLL.

Aberdeen, destijds nog opererend als Aberdeen Standard Investments, kocht het complex in juni 2019 voor het beursgenoteerde fonds Aberdeen Standard European Logistics Income. Volgens het bericht van Alliance News van 17 juni 2019 bedroeg de koopsom toen € 24,0 mln, tegen een netto aanvangsrendement van 5,0 procent. Het terrein werd ook toen al omschreven als 45.000 m², met een warehouse, cross-dock en veertig laadplaatsen op ongeveer 23.000 m². JCL Logistics Benelux, een dochter van het Zwitserse JCL Switzerland, was ook toen al de enige huurder, met een resterende looptijd van ongeveer twaalfenhalf jaar.

Daarmee is het gebouw al jaren in gebruik bij dezelfde partij. Voor een logistiek belegger is dat aantrekkelijk: een huurder die er zijn hoofdkantoor en kernactiviteiten heeft gevestigd, zal minder snel verhuizen dan een partij die het gebouw louter als opslag gebruikt.

Logistiek in de grensregio

De transactie onderstreept de aantrekkingskracht van de Gelderse grensregio voor logistieke beleggers. Langs de A12 en A15 richting Duitsland is de afgelopen jaren veel distributieruimte verrezen, gedreven door de stromen tussen de Nederlandse en Belgische havens en het Duitse achterland. Gebieden als de Liemers en het Rivierenland profiteren van hun positie op de corridor tussen Rotterdam en het Ruhrgebied.

Tegelijkertijd wordt het in Nederland steeds lastiger om nieuwe grootschalige logistieke locaties te ontwikkelen. Provincies en gemeenten zijn kritischer geworden op de komst van grote distributiecentra, vanwege ruimtebeslag, landschappelijke inpassing, netcongestie en de vraag welke werkgelegenheid ze opleveren. Bestaande complexen met een gunstige ligging en een goede energieprestatie worden daardoor voor beleggers relatief waardevoller.

Ook buitenopslag en truckparkeren krijgen meer aandacht. Tekorten aan veilige parkeerplaatsen voor vrachtwagens zijn in Nederland en de rest van Europa een bekend probleem, en een logistiek terrein met eigen buitenruimte biedt de gebruiker flexibiliteit die in dichtbebouwde gebieden schaars is. Dat sluit aan bij de nadruk die Realterm legt op transportgerelateerde infrastructuur.

Hoe nu verder

Met de afronding van de koop is het complex eigendom van Realterm, dat de aankoop nadrukkelijk koppelt aan zijn nieuwe value-add-fonds. JCL Logistics Benelux blijft gebruiker van de locatie. Welke investeringen Realterm in het gebouw of op het buitenterrein wil doen, is niet bekendgemaakt. Met een fonds van circa € 1 mrd aan koopkracht ligt het voor de hand dat Realterm de komende tijd op zoek blijft naar vergelijkbare logistieke objecten in de Benelux en de rest van Europa.

Bron: AJOT – Realterm completes strategic distribution center acquisition in ‘s-Heerenberg, Netherlands

Extra bronnen: Citybiz · Alliance News via LSE (2019) · AJOT – Realterm Venlo (februari 2025)

Foto: Realterm via AJOT