De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt lijkt na een lange periode van terughoudendheid de bodem te hebben bereikt. In het eerste halfjaar van 2025 werd volgens Savills € 5,8 miljard in Nederlands vastgoed belegd, een marginale stijging van 0,14 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Retail springt eruit met een verdubbeling van het beleggingsvolume, en het groeiende aandeel grote transacties wijst op een terugkeer van institutioneel kapitaal.
Stabilisatie na een zwak tweede kwartaal
Het halfjaarcijfer is opgebouwd uit twee verschillende kwartalen. Het volume in het tweede kwartaal van 2025 viel met 25 procent terug ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024. Dat het halfjaar per saldo toch vrijwel op het niveau van een jaar eerder uitkwam, betekent dat de eerste drie maanden van het jaar juist beter verliepen dan in 2024.
Savills baseert de cijfers op het rapport Market in Minutes: the Netherlands, Q2 2025. Volgens het adviesbureau dragen stabiliserende rentes en solide economische fundamenten bij aan het herstel van het beleggersvertrouwen. Clive Pritchard, country head van Savills Nederland, stelt dat er meer duidelijkheid en stabiliteit rond de rente is, wat beleggers helpt om weer beslissingen te nemen.
Grote deals winnen terrein
Een opvallend signaal in de cijfers is de verschuiving naar grotere transacties. Deals van meer dan € 50 miljoen namen in het eerste halfjaar van 2025 48,9 procent van het volume voor hun rekening, tegen 34,7 procent in het eerste halfjaar van 2024. Savills ziet dat als een aanwijzing dat institutionele beleggers terugkeren, omdat zij doorgaans grotere objecten en portefeuilles kopen.
Dat past bij een bredere ontwikkeling in de markt. Na de renteschok van 2022 en de daaropvolgende waardecorrecties hielden pensioenfondsen, verzekeraars en grote vastgoedfondsen zich lange tijd afzijdig. Een toenemend aandeel grote transacties duidt erop dat deze partijen de prijzen weer voldoende gecorrigeerd vinden om in te stappen.
Retail is de uitschieter
Het beleggingsvolume in winkelvastgoed lag in het eerste halfjaar 108 procent hoger dan een jaar eerder. Volgens Wouter van ’t Grunewold, analist bij Savills Nederland, gaat de belangstelling van beleggers vooral uit naar goed verhuurde objecten op sterke locaties. Daarmee was retail in het eerste halfjaar de sterkst groeiende sector op de Nederlandse beleggingsmarkt.
Aanvangsrendementen stabiel tot licht dalend
De netto-aanvangsrendementen voor topobjecten bleven in het tweede kwartaal stabiel of daalden licht. Savills noteert de volgende niveaus:
- kantoren: 4,40 procent
- retail: 3,75 procent
- woningen: 3,40 procent
- logistiek: 4,75 procent
Het netto-aanvangsrendement drukt de netto huuropbrengst uit als percentage van de totale aankoopprijs inclusief kosten. Een stabiel of licht dalend rendement betekent bij gelijkblijvende huren dat de waarde van topobjecten niet verder daalt en mogelijk weer iets oploopt. Dat de rendementen voor woningen het laagst liggen, weerspiegelt de blijvende schaarste aan woonruimte en de relatief voorspelbare huurinkomsten in dat segment.
Tegelijk neemt het verschil tussen toplocaties en niet-kernvastgoed toe. Beleggers eisen voor risicovollere objecten een hoger rendement, waardoor de prijsontwikkeling van secundair vastgoed achterblijft bij die van de beste panden. Voor eigenaren van oudere of minder duurzame gebouwen op minder gewilde plekken betekent dat dat verkoop lastiger blijft, terwijl topobjecten weer vlotter verhandelbaar worden.
Buitenlandse beleggers voorzichtig terug
Internationale beleggers tonen volgens Savills hernieuwde belangstelling voor Nederland, mits het binnenlandse politieke klimaat stabiel blijft. Die voorwaarde is niet zonder betekenis: buitenlandse partijen wegen fiscale en regelgevende zekerheid zwaar mee in hun allocatiebeslissingen. Beleggingsbeslissingen worden in het algemeen zorgvuldiger genomen, aldus het rapport. De bereidheid om te investeren groeit vooral daar waar prijs, locatie en duurzaamheidskenmerken op orde zijn.
Economische vooruitzichten
Savills verwacht dat de Nederlandse economie in 2025 met 1,7 procent groeit en in 2026 met 1,3 procent. Loongroei blijft de binnenlandse consumptie ondersteunen. De inflatie zakt naar verwachting van 4,0 procent in 2025 naar 2,6 procent in 2026. Het adviesbureau beschouwt die combinatie als een stevige basis voor een geleidelijk herstel van de beleggingsmarkt in de tweede helft van het jaar.
Kansen voor beleggers
Voor beleggers biedt de huidige fase van de cyclus volgens het beeld dat Savills schetst vooral kansen in segmenten waar de prijscorrectie al grotendeels heeft plaatsgevonden en de huurinkomsten solide zijn. Goed verhuurde winkelobjecten op sterke locaties zijn daar een voorbeeld van. Ook voor kapitaalkrachtige partijen die grote volumes kunnen plaatsen, ontstaat ruimte nu de concurrentie nog beperkt is en verkopers hun prijsverwachtingen hebben bijgesteld.
Tegelijk vraagt het groeiende verschil tussen prime en secundair vastgoed om selectiviteit. Panden die niet voldoen aan de eisen op het gebied van duurzaamheid en locatie zullen naar verwachting langer onder druk blijven staan, wat voor sommige beleggers juist een kans biedt om met een herontwikkelings- of verduurzamingsstrategie waarde toe te voegen.
Wat volgt
Savills rekent op een geleidelijk herstel in de tweede helft van 2025. Of dat herstel doorzet, hangt in belangrijke mate af van de renteontwikkeling, de politieke stabiliteit in Nederland en de mate waarin internationale beleggers daadwerkelijk terugkeren. De kwartaalcijfers over het derde kwartaal zullen een eerste indicatie geven of de voorzichtige stabilisatie omslaat in groei.
Lees ook: Savills: beleggingsvolume eerste halfjaar 2024 stijgt 17,7% naar €5,3 miljard, hotels en retail aan kop · JLL: retailbeleggingen herstellen fors, €1,3 miljard verwacht in 2025
