Savills Investment Management (Savills IM) wil zijn Nederlandse portefeuille weer laten groeien. De vermogensbeheerder zoekt woningen, logistiek vastgoed en een of twee kantoorgebouwen in Amsterdam. Dat zei country head Netherlands Edgar Hertog tegen PropertyNL, dat het gesprek op vrijdag 9 oktober publiceerde. Volgens Hertog neemt de belangstelling van buitenlandse langetermijnbeleggers voor Nederland weer toe. Hij ziet nu een goed instapmoment, omdat de aanvangsrendementen oplopen en de prijzen naar zijn verwachting nog verder bijstellen.

Tien jaar in Nederland

Het gesprek vond plaats tijdens Expo Real in München, eerder die week. Voor Savills IM markeert 2026 tien jaar Nederlandse aanwezigheid. Het Amsterdamse kantoor ging in 2016 open, met Marcel Fleminks en een belegd vermogen van ongeveer € 150 mln. Binnen zo’n vier jaar groeide de portefeuille naar € 1 tot 1,2 mrd. Van de circa € 1 mrd die nu in Nederland is belegd, zit ongeveer € 700 mln in logistiek. De rest bestaat uit woningen en retail. De kantorenportefeuille is vrijwel volledig verkocht.

Over de vastgoedbeurs zelf merkte Hertog op dat institutionele partijen die indirect via fondsen beleggen minder aanwezig waren dan vroeger. Directe beleggers en fondsmanagers kwamen nog wel. Volgens hem blijft persoonlijk contact belangrijk, ook nu steeds meer beleggersgesprekken online plaatsvinden.

Woningen: stabiele regels boven segment

De meest opvallende ambitie ligt bij woningen. Savills IM bezit in Nederland nu één woningcomplex en wil uitbreiden. Hertog erkent dat het fiscale en wettelijke klimaat buitenlandse beleggers de afgelopen jaren hard heeft geraakt, maar ziet een lichte verbetering. Voor hem weegt stabiliteit van regelgeving zwaarder dan het segment. Middenhuur vindt hij een aantrekkelijk alternatief voor de vrije sector, en ook sociale huur sluit hij niet uit. Hij vraagt de overheid de spelregels voor tien tot vijftien jaar vast te leggen en daarna niet meer te wijzigen.

Savills IM belegt met een horizon van ongeveer tien jaar en stuurt op stabiele huurinkomsten. Uitponden hoort niet bij het businessplan, al wordt die optie wel bestudeerd. Als concurrenten noemt Hertog Nederlandse pensioenfondsen, die fiscaal anders worden behandeld, en partijen die complexen kopen om ze per woning te verkopen. Die laatste groep wordt volgens hem minder actief. Dat schept ruimte voor beleggers met een langere horizon.

Die analyse sluit aan bij recente marktcijfers. Volgens een JLL-analyse die PropertyNL op 8 oktober publiceerde, is jaarlijks ongeveer € 6,4 mrd nodig om 16.000 vrijesectorhuurwoningen te bouwen. Nederlandse institutionele beleggers brachten in 2025 circa € 3,6 mrd in. Het resterende gat van ongeveer € 2,8 mrd per jaar moet volgens JLL vooral van buitenlandse beleggers komen. Hun aandeel was in 2022 nog een derde en is inmiddels vrijwel verdwenen. Pararius meldde op 7 oktober dat het aanbod in de vrije huursector in het derde kwartaal met bijna 13 procent kromp, terwijl de huur per vierkante meter met 4,4 procent steeg. Een terugkeer van buitenlands kapitaal zoals Hertog die beschrijft, raakt dus precies het segment waar het tekort aan financiering het grootst is.

Kansen: seniorenwoningen en doorstroming

Hertog vindt dat Nederland te veel stuurt op aantallen nieuwbouwwoningen. Ook 100.000 of meer woningen per jaar lossen volgens hem het probleem niet alleen op. Hij wijst op de geringe doorstroming: veel ouderen blijven in grote woningen wonen omdat een passend alternatief ontbreekt. Meer seniorenwoningen kunnen volgens hem verhuisketens op gang brengen. Hij stelt voor dat gemeenten en Rijk zulke projecten stimuleren, bijvoorbeeld met lagere grondprijzen waar een plan anders niet rendabel is.

Voor beleggers ligt hier een mogelijk ondergewaardeerde niche. Institutionele partijen associëren seniorenhuisvesting vaak met zorgexploitatie en de risico’s die daarbij horen. Volgens Hertog zijn wonen en zorg in Nederland steeds meer gescheiden. Daardoor kan een belegger in seniorenwoningen stappen zonder de zorg zelf te hoeven exploiteren.

Kantoren en logistiek: selectief

Op de kantorenmarkt ziet Hertog een groeiende kloof tussen winnaars en verliezers. Kleinere steden en perifere locaties hebben het moeilijk. Goed bereikbare kantoren in de grote steden kunnen juist in waarde stijgen, waarbij nabijheid van openbaar vervoer steeds zwaarder weegt. Savills IM zoekt daarom onder een apart mandaat alleen in Amsterdam naar een of twee kantoorgebouwen. Op de Zuidas stijgen de huren, maar de aanvangsrendementen zijn niet in dezelfde mate gedaald. Veel gebouwen daar zijn ongeveer twintig jaar oud en hebben investeringen nodig om toekomstbestendig te blijven. Voor kopers met kapitaal voor herpositionering liggen daar dus kansen.

Logistiek blijft het grootste deel van de Nederlandse portefeuille. Hertog noemt de groei van die sector een van de grootste veranderingen sinds 2016. Logistiek was toen nog een kleine institutionele categorie en is inmiddels een volwassen markt. Hij beschouwt Nederland als toegangspoort tot Europa en ziet blijvende belangstelling van institutioneel kapitaal. Savills IM breidt de logistieke portefeuille, vooral in Nederland, uit voor meerdere mandaten. Over defensie als nieuwe groeimotor voor logistiek vastgoed is hij sceptisch. Defensiegebruikers zoeken volgens hem vooral ruimte op bestaande defensieterreinen.

Wat dit betekent voor beleggers

Het verhaal van Savills IM past in een breder beeld dat ook op Expo Real naar voren kwam: er is kapitaal genoeg, maar het is selectief. Buitenlandse beleggers kijken weer naar Nederland nu de prijzen zijn gecorrigeerd. Tegelijk stijgt de rente opnieuw en blijft het fiscale speelveld volgens Hertog ongelijk. Hij verwacht dat de vastgoedprijzen de komende maanden verder bijstellen, maar noemt timing en tempo lastig te voorspellen. Voor verkopers van woningportefeuilles, ontwikkelaars van middenhuur- en seniorenprojecten en eigenaren van verouderde kantoren op goed bereikbare locaties ontstaat zo een groter aantal potentiële kopers. Of die belangstelling tot transacties leidt, hangt mede af van de uitwerking van de fiscale maatregelen uit het Belastingplan, zoals de aangekondigde lagere overdrachtsbelasting voor beleggers vanaf 2027.

Lees ook: JLL: Prinsjesdagmaatregelen te mager om buitenlandse woningbelegger terug te halen · Ovb-korting voor woningbelegger, kantoor blijft op 10,4 procent

Bron: PropertyNL · PropertyNL – JLL over Prinsjesdagpakket · PropertyNL – Pararius