Bijna de helft van alle huishoudens in Zuid-Holland heeft recht op een sociale huurwoning, maar het aandeel van die woningen in de provinciale voorraad loopt al jaren terug. Dat blijkt uit de Jaarrapportage Woningbouw 2025 van de provincie. In 2020 was nog 29 procent van de woningvoorraad sociale huur, in 2024 was dat gezakt naar 28,1 procent. Ook de bouwplannen voor de komende jaren keren die trend niet: van de woningen die voor 2026 tot en met 2030 in de planning staan, valt slechts 27,3 procent in het sociale segment.

Krimpende voorraad, groeiende wachtlijsten

De daling is in procenten bescheiden, maar in absolute aantallen voelbaar. In de regio Rotterdam nam het aantal corporatiewoningen tussen 2020 en 2024 met 1.862 af. Tegelijkertijd blijft de vraag hoog: Zuid-Holland is de dichtstbevolkte provincie van het land en kent de grootste druk op de woningmarkt. Woningzoekenden die op een sociale huurwoning zijn aangewezen, staan afhankelijk van de regio gemiddeld tussen bijna drie en ruim achtenhalf jaar ingeschreven voordat zij aan de beurt zijn.

Omdat ongeveer de helft van de huishoudens in aanmerking komt voor sociale huur, staat de krimpende voorraad volgens de provincie haaks op de omvang van de doelgroep. Dat het aandeel in de nieuwbouwplannen onder het huidige voorraadpercentage ligt, betekent dat het sociale segment de komende jaren relatief verder dreigt te slinken, ook als alle plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd.

Gedeputeerde Anne Koning (Volkshuisvesting) noemt de cijfers zorgwekkend. Zij waarschuwt dat het zonder bijsturing nog lastiger wordt om een betaalbare woning te vinden. Volgens PropertyNL plaatste Koning de cijfers bovendien in een bredere discussie over hoe woningbouw wordt beoordeeld: niet alleen het aantal opgeleverde woningen zou de maatstaf moeten zijn, maar ook de vraag of er voor de juiste doelgroepen wordt gebouwd. Zij verbindt de terugloop van de sociale huur met de bredere wooncrisis, waarin starters langer bij hun ouders blijven wonen, huishoudens de huur in het middensegment niet kunnen opbrengen en ouderen geen passende woning vinden.

Oorzaken: investeringsruimte, kosten en procedures

De rapportage wijst als belangrijkste oorzaak de beperkte investeringscapaciteit van woningcorporaties aan. Die worden geconfronteerd met sterk gestegen kosten voor nieuwbouw en renovatie. Daarnaast ontbreekt het corporaties aan geschikte bouwlocaties. Een derde factor is vertraging: bouwprojecten lopen regelmatig op, onder meer doordat bezwaren tegen plannen tot aan de rechter worden uitgevochten.

Ook voor huishoudens met een middeninkomen verslechtert de positie. Met een maximale hypotheek van circa € 213.500, het bedrag dat volgens de rapportage bijvoorbeeld een beginnende leerkracht in het basisonderwijs kan lenen, zijn in heel Zuid-Holland slechts enkele tientallen woningen bereikbaar: minder dan dertig tot vijftig, en dan vooral kleine studio’s of woningen die een opknapbeurt nodig hebben. Daarmee valt voor een groeiende groep zowel de sociale huur als de koopmarkt buiten bereik.

De provincie zet zelf subsidie in om de woningbouw op gang te houden. In 2025 werd € 26,9 miljoen uitgekeerd; voor 2026 is al voor € 48 miljoen aan subsidie aangevraagd. Dat de aanvragen bijna verdubbelen, illustreert hoe afhankelijk veel projecten zijn geworden van aanvullende publieke middelen om de businesscase rond te krijgen.

Oproep aan gemeenten en Rijk

Gedeputeerde Staten richten zich met twee verzoeken tot andere overheden. Gemeenten wordt gevraagd meer sociale huurwoningen in hun plannen op te nemen. Aan het Rijk vraagt de provincie om de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties zo snel mogelijk af te schaffen, zodat corporaties meer financiële ruimte krijgen om sociale huurwoningen en woningen in de middenhuur te bouwen. Daarnaast pleit Zuid-Holland voor aanvullende fiscale maatregelen en versoepelingen die de woningbouw versnellen.

De roep om afschaffing van de vennootschapsbelasting voor corporaties is niet nieuw. Na het verdwijnen van de verhuurderheffing in 2023 bleef de Vpb een van de grootste fiscale lasten voor de sector, en brancheorganisaties en lokale overheden wijzen er al langer op dat die heffing ten koste gaat van de investeringsruimte voor nieuwbouw en verduurzaming. Dat een provincie dit verzoek expliciet koppelt aan haar eigen monitoringscijfers, geeft het pleidooi wel extra gewicht richting Den Haag.

Betekenis voor de markt

Voor de vastgoedmarkt in bredere zin zijn de cijfers om meerdere redenen relevant. De landelijke ambitie is dat een groot deel van de nieuwbouw in het betaalbare segment valt, met een substantieel aandeel sociale huur. Wanneer de grootste provincie van het land daar in haar planning onder blijft, legt dat extra druk op gemeenten om in gebiedsontwikkelingen hogere percentages sociale huur af te dwingen. Voor ontwikkelaars en beleggers betekent dat doorgaans een zwaardere programmering in segmenten met een beperkte grondwaarde, wat de haalbaarheid van projecten verder onder druk kan zetten.

Tegelijkertijd tonen de cijfers dat het knelpunt niet alleen bij de corporaties ligt. Bouwkosten, een gebrek aan geschikte locaties en langdurige procedures raken alle partijen in de keten. De bijna verdubbeling van de subsidieaanvragen laat zien dat de markt zonder publieke ondersteuning moeilijk tot realisatie komt, zeker in de Randstad waar grond schaars en duur is.

Wat nu volgt

De Jaarrapportage Woningbouw 2025 dient als onderbouwing voor het provinciale woonbeleid en voor de gesprekken met gemeenten en regio’s over de woningbouwprogrammering voor de komende jaren. Of gemeenten hun plannen daadwerkelijk aanpassen en meer sociale huur opnemen, zal blijken uit volgende monitoringsrondes. Op landelijk niveau hangt veel af van de fiscale keuzes van het kabinet, met name rond de vennootschapsbelasting voor corporaties. Zolang daar geen beweging in zit, verwacht de provincie dat de afstand tussen de omvang van de doelgroep en het beschikbare aanbod verder zal groeien.

Lees ook: Bleizo: Rijk, regio en corporaties tekenen voor 5.000 woningen · 50 acties voor 100.000 woningen: opkoopbescherming gaat op de schop

Bron: PropertyNL · Provincie Zuid-Holland