Een ondernemer die de winkelruimte kocht die zij al jaren huurde, krijgt € 10.000 van de koopprijs terug omdat de verkoper zweeg over de slechte staat van de gemeenschappelijke voorgevel van het complex. De Rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, oordeelde op 27 augustus 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:4156) dat de koper heeft gedwaald en dat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Een ‘as is, where is’-clausule in de koopovereenkomst bood de verkoper geen bescherming. De koper vroeg wel ruim drie keer zoveel: de rechtbank schatte het nadeel lager in, onder meer omdat de reserve van de vereniging van eigenaars (VvE) meetelt.

Huurder wordt eigenaar van haar winkel

De koper, een vennootschap onder firma, huurde sinds 2019 een winkelruimte op de begane grond met kelder in een appartementencomplex. Boven de winkel liggen enkele appartementen. Op 13 november 2023 kocht de vof het appartementsrecht op de winkelruimte van de verhuurder voor € 595.000. Met dat appartementsrecht verwierf de koper een aandeel van een derde in het complex, en daarmee ook een derde van de lasten van de VvE. De namen van partijen en het adres zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd.

Het pand dateert uit 1928. Bij de bouw is onbehandeld ijzer verwerkt in de constructie achter het metselwerk van de voorgevel. Dat ijzer is in de loop der decennia gaan roesten en uitzetten, met scheuren in de gevel, uitgedrukte voegen en lekkages tot gevolg. In een VvE-vergadering in februari 2024, enkele maanden na de koop, werd de nieuwe eigenaar voor het eerst geconfronteerd met de omvang van het probleem. Een aannemer bracht op 28 juni 2024 een offerte uit voor herstel van de volledige gevel: ruim € 103.000. De koper vorderde daarom een verklaring voor recht dat zij had gedwaald en een verlaging van de koopprijs met ruim € 35.000, haar aandeel van een derde in die kosten. Een eerder gevorderde partiële vernietiging van de koop trok zij tijdens de mondelinge behandeling in.

Het juridisch kader: dwaling en mededelingsplicht

De koper baseerde haar vordering op artikel 6:228 lid 1 onder b van het Burgerlijk Wetboek. Een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand kwam en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar als de wederpartij, gelet op wat zij over de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had moeten inlichten. In plaats van vernietiging kan de rechter op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst wijzigen om het nadeel van de dwalende op te heffen, bijvoorbeeld door de koopprijs te verlagen. Dat is precies wat de koper vroeg.

Er moet dan aan drie vereisten zijn voldaan: een onjuiste voorstelling van zaken bij de koper, een causaal verband tussen die dwaling en het sluiten van de koop onder deze voorwaarden, en een mededelingsplicht van de verkoper die niet is nagekomen. Daarnaast kan de verkoper zich op artikel 6:228 lid 2 BW beroepen: dwaling over een uitsluitend toekomstige omstandigheid telt niet, en een dwaling die naar de aard van de overeenkomst, de verkeersopvattingen of de omstandigheden voor rekening van de dwalende behoort te blijven, evenmin.

Wat de verkoper wist

De rechtbank stelde eerst vast dat de koper inderdaad een onjuiste voorstelling van zaken had. Zij huurde alleen de winkel en de kelder, terwijl de lekkages zich vooral voordeden bij het bovenste appartement op de derde en vierde verdieping. Zij was geen lid van de VvE en kende een eerdere offerte van juni 2023 niet. Volgens de verkoper waren vochtplekken, uitgedrukte voegen en een door oxidatie overhellend reclamebord van PostNL op de gevel zichtbaar. De rechtbank vond dat onvoldoende: ook als de koper die verschijnselen had gezien, hoefde zij daaruit niet af te leiden dat de gevel op korte termijn geheel of gedeeltelijk opnieuw moest worden opgebouwd. Een e-mail van de verkoper aan de verkoopmakelaar over een lekkage op de vierde verdieping en een steiger die in het voorjaar van 2024 zou komen om de voegen te controleren, schoot eveneens tekort.

Opvallend is de rol van de groepsapp van de VvE. Daaruit bleek dat de verkoper al in oktober 2020 zelf aankaartte dat al het ijzerwerk in het pand roestte en dat binnen enkele jaren groot onderhoud nodig zou zijn. In 2022 en 2023 meldde een ander VvE-lid in de app dat een voegbedrijf had vastgesteld dat impregneren slechts een laatste lapmiddel was en dat de hele voorgevel opnieuw moest worden opgebouwd. De verkoper reageerde daarop instemmend met het voornemen om offertes op te vragen. De rechtbank concludeerde dat de verkoper bij de verkoop wist van de problemen, van de offerte van juni 2023 en van het plan om een offerte voor de complete gevel aan te vragen.

Was herstel van de hele gevel al nodig?

De verkoper betoogde dat ten tijde van de koop alleen herstel bij het bovenste appartement noodzakelijk was. Daarvoor lag in juni 2023 een offerte van ruim € 27.000 op tafel, die grotendeels kon worden gedekt uit de VvE-reserve van circa € 21.000. Dat de VvE later voor de volledige gevel koos, zou slechts een efficiëntieoverweging zijn geweest omdat er toch al een steiger kwam.

De rechtbank ging daar niet in mee. De berichten in de groepsapp wezen op een probleem in de volledige gevel. E-mails van een ingenieursbureau uit de zomer van 2024 gaven aan dat de liggers op de derde en vierde verdieping direct moesten worden hersteld en dat de rest van de gevel twee à drie jaar kon wachten. Die termijn is volgens de rechtbank niet zo lang dat herstel van de complete gevel ten tijde van de koop nog niet noodzakelijk was. Bovendien vond de rechtbank het niet aannemelijk dat de VvE zonder noodzaak tot een veel duurdere opdracht zou besluiten terwijl de reserve daarvoor geen dekking bood. Daarmee stond het causaal verband vast: met kennis van zaken had de koper niet voor dezelfde prijs gekocht. Van haar kon niet worden verlangd dat zij exact aangaf welke prijs zij dan wel had betaald.

Mededelingsplicht gaat voor onderzoeksplicht

De rechtbank vond dat van een verkoper die weet dat forse kosten voor de gevel in het verschiet liggen, die de VvE-reserve aanzienlijk kunnen overschrijden, mag worden verwacht dat hij de koper daarop uitdrukkelijk wijst. Die kosten kunnen immers wezenlijke invloed hebben op de prijs die een koper wil betalen. Dat geldt in deze zaak temeer omdat de koper vóór de koop per e-mail uitdrukkelijk had gevraagd naar zaken rond het pand waarmee zij nu of later rekening moest houden en naar gebreken en onderhoud. Op die vraag heeft de verkoper niet gereageerd.

Het verweer dat het om een bijna honderd jaar oud pand ging en dat de koper zelf bouwkundig onderzoek had moeten laten doen, faalde. Volgens vaste rechtspraak kan een verkoper die zijn mededelingsplicht schendt, de koper niet tegenwerpen dat die onvoldoende onderzoek deed. Die regel beschermt juist ook de onvoorzichtige koper. Ook het argument dat de koper als huurder al jaren in het pand zat en van de vochtproblemen wist, ging niet op, omdat al was vastgesteld dat zij de werkelijke staat van de gevel niet kende.

Het beroep op artikel 6:228 lid 2 BW faalde eveneens. De dwaling betrof geen uitsluitend toekomstige omstandigheid: op het moment van de koop was groot onderhoud aan de gevel al nodig, ook al werd de exacte rekening pas later bekend. En de ‘as is, where is’-bepaling in artikel 14 van de koopovereenkomst, waarin de koper alle zichtbare en onzichtbare gebreken aanvaardde, hield geen stand. Een beroep op die clausule is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (artikel 6:248 lid 2 BW) nu de verkoper essentiële informatie over de onderhoudstoestand heeft achtergehouden.

De rekensom van de rechtbank

Bij de omvang van de prijsvermindering koos de rechtbank een andere benadering dan de koper. Het gaat niet om een derde van de geoffreerde herstelkosten, maar om het verschil tussen de betaalde koopprijs en de prijs die de koper zonder dwaling had kunnen bedingen. Die hypothetische prijs mag de rechter schatten (artikel 6:97 BW).

Uit de facturen bleek dat de hoogst noodzakelijke werkzaamheden, die volgens het vonnis al zijn uitgevoerd en door de VvE betaald, ongeveer € 80.000 hebben gekost. Een geïnformeerde koper zou volgens de rechtbank rekening houden met de VvE-reserve van circa € 21.000, die al voor de gevel was bestemd. Het feit dat de reserve daarna opnieuw moet worden aangevuld, ook door de koper, veranderde daar niets aan. Er resteerde zo’n € 60.000, waarvan het aandeel van de koper circa € 20.000 bedroeg. Partijen zouden volgens de schatting van de rechtbank dan een koopsom van € 585.000 zijn overeengekomen. Het nadeel bedraagt dus € 10.000.

Een gevorderde indexering met prijsstijgingen werd afgewezen. Ook het verweer van eigen schuld (artikel 6:101 BW) sneuvelde, omdat de koper geen schadevergoeding vorderde maar wijziging van de overeenkomst. Wettelijke rente loopt pas als de verkoper niet binnen veertien dagen na aanschrijving betaalt, omdat de vordering pas met het vonnis ontstaat. Daarnaast moet de verkoper € 875 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten van bijna € 2.930 betalen.

Eerdere rechtspraak

Het vonnis past in een vaste lijn. In april 2024 wees het Gerechtshof Den Haag een arrest over de koop van een bedrijfsruimte in Delft, waarin de verkoper een wijziging van het bestemmingsplan niet had gemeld (ECLI:NL:GHDHA:2024:627). Ook daar oordeelde de rechter dat de mededelingsplicht boven de onderzoeksplicht gaat en dat een beroep op een ‘as is, where is’-exoneratie in strijd kon komen met de redelijkheid en billijkheid. In het Lelystadse vonnis verwijst de rechtbank verder naar een arrest van de Hoge Raad van 11 juli 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AF7675), een zaak over wederzijdse dwaling bij een grondtransactie met bodemverontreiniging.

Betekenis voor kopers, verkopers en beleggers

Voor verkopers van appartementsrechten in gemengde complexen is de les duidelijk: kennis over aanstaand groot onderhoud aan gemeenschappelijke delen moet actief worden gedeeld, ook als het eigen appartementsrecht een winkel op de begane grond betreft. Informatie die in een VvE-groepsapp is gedeeld, kan later als bewijs dienen dat de verkoper op de hoogte was. Een vage verwijzing naar een lekkage of een steiger volstaat niet. Wie op een concrete vraag van de koper naar gebreken en onderhoud niet reageert, neemt een aanzienlijk risico.

Voor kopers en beleggers toont de zaak het belang van een grondige VvE-check: notulen, meerjarenonderhoudsplan, hoogte van de reserve, lopende offertes en eventuele besluiten over groot onderhoud. Hoewel de mededelingsplicht van de verkoper voorgaat, is een proces altijd onzeker en duur. De uitkomst laat ook zien dat een vordering die op de volle herstelkosten is gebaseerd, niet automatisch wordt toegewezen: de rechter kijkt naar de prijs die bij volledige informatie zou zijn afgesproken en houdt rekening met de bestaande reserve.

Huurders die hun bedrijfsruimte kopen, verdienen extra aandacht. Dat iemand al jaren in een pand zit, betekent niet dat hij bekend is met de staat van gemeenschappelijke delen buiten zijn eigen gehuurde. De rechtbank woog mee dat de koper geen VvE-lid was en dat de problemen zich elders in het pand voordeden.

Voor verkopende beleggers die winkelruimten in oudere binnenstedelijke complexen afstoten, is het vonnis eveneens relevant. Juist bij vooroorlogse panden met gemengde functies kunnen constructieve problemen in gevels en draagconstructies spelen die voor de afzonderlijke appartementseigenaren grote financiële gevolgen hebben. Een tijdige en volledige informatieverstrekking voorkomt dat een verkoop jaren later alsnog tot een procedure en een prijscorrectie leidt. Omgekeerd kan een koper met een onderbouwde vraaglijst vóór de koop zijn positie aanzienlijk versterken.

Praktische tips

• Vraag vóór de koop schriftelijk naar bekende gebreken, aanstaand onderhoud en lopende VvE-offertes, en leg de antwoorden vast.
• Vraag de notulen en het meerjarenonderhoudsplan van de VvE op en controleer de hoogte van de reserve ten opzichte van verwachte uitgaven.
• Verkopers: deel bekende informatie over gemeenschappelijke delen uitdrukkelijk en volledig; een ‘as is, where is’-clausule beschermt niet tegen verzwegen kennis.
• Bij een geschil kan prijsvermindering via artikel 6:230 lid 2 BW een alternatief zijn voor vernietiging van de koop; reken met de hypothetische koopprijs, niet met de volle herstelkosten.

Hoe nu verder

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard; de verkoper moet de € 10.000 met bijkomende kosten dus betalen, ook als hij in hoger beroep gaat. Of partijen dat doen, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak. De gevelwerkzaamheden zelf zijn volgens het vonnis al grotendeels uitgevoerd en door de VvE betaald.

Lees ook: Koop bedrijfsruimte Delft vernietigd: verkoper had ‘wegbestemming’ moeten melden en JLL: retailbeleggingen herstellen fors, € 1,3 miljard verwacht in 2025.

Bron: Rechtbank Midden-Nederland, 27 augustus 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:4156
Extra bronnen: Gerechtshof Den Haag, 30 april 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:627 · HR 11 juli 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF7675 · NOvA Advocatenzoeker

Beeld: “Property Law – Gavel and Block and House Keys” by advokatsmart.no is licensed under CC BY 2.0 (Flickr) – illustratief.