Het kabinet zet een slag om de arm bij het afschaffen van de ATAD-renteaftrekbeperking voor woningcorporaties. In een brief aan de Tweede Kamer meldt het kabinet dat de belastingmaatregel pas in werking treedt als vaststaat dat er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun. Blijkt dat in Europees verband wel het geval, dan vervalt de vrijstelling. SP-Kamerlid Sandra Beckerman ziet in het voorbehoud volgens het FD, zo meldt PropertyNL, een tijdbom onder de corporatiebegrotingen. Brancheorganisatie Aedes wijst erop dat corporaties hun meerjarenbegrotingen nu moeten opstellen.
Wat er op het spel staat
De maatregel werd op Prinsjesdag aangekondigd. Het kabinet wil corporaties per 1 januari 2028 uitzonderen van de renteaftrekbeperking die voortvloeit uit de Europese Anti Tax Avoidance Directive (ATAD). Die regel is bedoeld om belastingontwijking door multinationals tegen te gaan, maar treft ook woningcorporaties, die met veel vreemd vermogen werken. Door de beperking kunnen zij een groot deel van hun rentelasten niet aftrekken voor de vennootschapsbelasting. De Nederlandse uitwerking, de zogeheten earningsstrippingmaatregel, beperkt het saldo van de renteaftrek tot een percentage van de fiscale winst vóór rente, belastingen en afschrijvingen. Voor ondernemingen met relatief weinig winst en hoge leningen, zoals corporaties met hun gereguleerde huren, valt die rekensom ongunstig uit.
Volgens PropertyNL gaat het om een voordeel van € 425 mln per jaar vanaf 2028, dat samenhangt met zo’n € 14 mrd aan extra leenruimte voor de sector. Aedes becijferde eerder dat de ATAD-regel de corporaties in 2025 ongeveer € 400 mln kostte en dat dit bij ongewijzigd beleid zou oplopen tot circa € 600 mln per jaar in 2029. Na Prinsjesdag rekende de koepel voor dat de afschaffing ongeveer € 6 mrd extra investeringsruimte oplevert ten opzichte van de plannen uit het coalitieakkoord. Aedes-voorzitter Liesbeth Spies vertaalde dat destijds naar bijna 22.000 extra nieuwbouwwoningen.
De afschaffing wordt wettelijk geregeld in het Belastingplan 2027, dat naar verwachting voor het einde van dit jaar door het parlement wordt behandeld. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) vroeg corporaties op 22 september om in hun prognose-informatie voor 2026 (dPi) al rekening te houden met de voorgenomen afschaffing per 2028. Die dPi moet uiterlijk 15 december bij de toezichthouder liggen.
Alleen de DAEB-tak, toets pas na het Koninklijk Besluit
Volgens Vastgoedjournaal geldt de afschaffing in de Nederlandse uitwerking alleen voor de DAEB-tak van corporaties: het deel van de activiteiten dat als dienst van algemeen economisch belang geldt, zoals de verhuur van sociale huurwoningen. De niet-DAEB-tak, met onder meer commerciële huur en middenhuur, blijft buiten de maatregel. Het kabinet wil de Europese Commissie raadplegen over de vraag of dit strookt met de staatssteunregels, maar volgens Vastgoedjournaal pas nadat het Koninklijk Besluit is genomen.
Johan Conijn van Finance Ideas waarschuwt in Vastgoedjournaal dat die toets anders kan uitpakken dan het kabinet verwacht. Ter achtergrond: een fiscale vrijstelling voor een specifieke groep ondernemingen kan in Europees perspectief als selectief voordeel worden gezien. Corporaties ontvangen al staatssteun voor hun DAEB-activiteiten, onder meer via de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, en die steun is gebonden aan strikte voorwaarden, zoals de inkomensgrenzen voor toewijzing van sociale huurwoningen. Of een extra belastingvoordeel binnen dat kader past, is aan Brussel.
Europese route loopt parallel
Los van het Nederlandse spoor werkt de Europese Commissie aan een aanpassing van de richtlijn zelf. In juni stelde Brussel voor om de ATAD zo te wijzigen dat woningcorporaties er buiten vallen. Volgens VG Visie gaat het onder meer om het uitdrukkelijk uitbreiden van de uitzondering voor infrastructuur naar sociale en middenhuurwoningen, het verplicht maken van de groepsuitzondering in alle lidstaten en het uitzonderen van leningen met een laag risico. Voor zo’n wijziging is echter unanimiteit tussen de lidstaten nodig, wat lang kan duren.
Het kabinet kiest daarom voor een nationale route, maar maakt die nu dus afhankelijk van een staatssteuntoets. Voor de sector betekent dat een periode van onzekerheid op het moment dat de investeringsplannen voor de komende jaren worden vastgelegd. Aedes laat volgens PropertyNL weten dat de onzekerheid over de daadwerkelijke inwerkingtreding vragen oproept.
Gevolgen voor investeringen
De Aw liet in september al weten dat corporaties hun investeringsplannen niet per se nu hoeven aan te passen, en dat iedere corporatie zelf de investeringsafweging maakt. De toezichthouder verwacht wel dat corporaties scenario’s klaar hebben om te kunnen bijsturen bij gunstige of ongunstige ontwikkelingen. De stijgende rente drukt bovendien op de investeringsruimte.
De opgave is groot. In de Nationale Prestatieafspraken voor 2025-2035 is een investeringsprogramma van ongeveer € 115 mrd voorzien. Corporaties moeten jaarlijks 25.000 sociale huurwoningen toevoegen, oplopend tot 30.000 vanaf 2029. Aedes signaleerde begin dit jaar een tekort van bijna € 20 mrd om die afspraken te kunnen nakomen. De koepel pleit op termijn voor volledige afschaffing van de vennootschapsbelasting voor corporaties en wil de prestatieafspraken met twee jaar verlengen.
Voor beleggers en ontwikkelaars die met corporaties samenwerken, bijvoorbeeld bij gemengde projecten of de afname van sociale huurwoningen in turnkey-constructies, is de uitkomst relevant: meer investeringsruimte bij corporaties vertaalt zich in meer opdrachten en grotere afnamevolumes, terwijl uitstel of afstel het omgekeerde betekent.
Wat nu volgt
De parlementaire behandeling van het Belastingplan 2027 moet voor het einde van het jaar zijn afgerond; Kamerleden kunnen het voorbehoud daarbij aan de orde stellen. Pas na het Koninklijk Besluit volgt de raadpleging van de Europese Commissie. Tot die tijd moeten corporaties in hun begrotingen werken met een maatregel waarvan de inwerkingtreding niet vaststaat.
Lees ook: Bleizo: Rijk, regio en corporaties tekenen voor 5.000 woningen
Bron: PropertyNL · Extra bronnen: Vastgoedjournaal, Aedes, Autoriteit woningcorporaties / ILT, VG Visie
