Een verhuurder die een winkelpand casco verhuurt aan een supermarkt, moet ervoor zorgen dat de elektriciteitsaansluiting zwaar genoeg is voor dat gebruik. Dat heeft het Gerechtshof Den Haag op 2 september 2025 beslist in een geschil tussen Aldi Vastgoed B.V. en verhuurder ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V. Omdat de verzwaarde aansluiting bij de opening van de winkel nog ontbrak en maandenlang dieselgeneratoren nodig waren, moet ASR de huur van die generatoren en de meerkosten van het dieselverbruik dragen. Het hof vernietigt daarmee een vonnis van de kantonrechter die precies andersom had geoordeeld. Het arrest is gepubliceerd onder ECLI:NL:GHDHA:2025:1773.

Een winkel die pas na een verhuisketen vrijkwam

De voorgeschiedenis van de zaak is typerend voor herontwikkeling in bestaande winkelcentra. In 2020 sloten ASR als verhuurder en Aldi als huurder een schriftelijke huurovereenkomst voor een winkelruimte in een winkelcentrum waarvan de plaats in de gepubliceerde uitspraak is weggelaten. De nieuwe winkelruimte moest nog worden gerealiseerd. De startdatum stond niet vast, mede omdat een van de bestaande winkelruimtes nog aan Hema was verhuurd. ASR was met Hema in gesprek over een verhuizing naar elders in het winkelcentrum. Omdat partijen hun afspraken toch al wilden vastleggen, sloten zij de huurovereenkomst onder opschortende voorwaarden, onder meer dat ASR met Hema een onaantastbare nieuwe huurovereenkomst voor een andere locatie zou hebben gesloten.

De huurovereenkomst was aangegaan voor tien jaar, ingaand op de datum van bouwkundige oplevering. De aanvangshuur bedroeg € 247.500 per jaar. Het gehuurde werd casco verhuurd. Als voorziening voor rekening van de verhuurder was alleen de winkelpui genoemd, waarvoor Aldi een eenmalige vergoeding van € 12.500 exclusief btw betaalde. De voorzieningen voor rekening en risico van de huurder stonden in een programma van eisen van Aldi van 17 juli 2020, inclusief opmerkingen van het ingenieursbureau van de verhuurder en enkele e-mails uit september en november 2020. In dat programma van eisen stond ook de zwaardere stroomvoorziening die Aldi voor een supermarkt nodig had.

Op de huurovereenkomst waren algemene bepalingen van toepassing. Daarin is ‘huur als casco’ omschreven als de huur van onder meer de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is of komt, dan wel tot een ander primair aansluitpunt. Een andere bepaling legt de kosten van levering, transport, meting en verbruik van water en energie bij de huurder, inclusief vastrecht, meterhuur en eventuele kosten en boetes van de nutsbedrijven.

Stroom ‘week 45’ – of toch niet

In september 2022 bracht netbeheerder Stedin op verzoek van ASR een offerte uit voor het verwijderen van de oude elektriciteitsaansluiting en het plaatsen van een aansluiting van 3 x 160 tot 3 x 250 ampère. Een medewerker van Aldi schreef op 17 oktober 2022 aan de door ASR ingeschakelde bouwbegeleider, met een medewerker van ASR in de cc, dat Aldi zich na telefonisch overleg geen zorgen hoefde te maken: de gevraagde aansluiting van 3 x 250 ampère zou in week 45 aanwezig zijn.

Een dag later nuanceerde de bouwbegeleider dat. ASR zou ervoor zorgen dat er bij ingebruikname voldoende elektrisch vermogen was, via de bestaande aansluiting en/of externe voorzieningen, maar de definitieve aansluiting zou in week 45 zeker nog niet klaar zijn.

Ondertussen kwam de verhuisketen in beweging. In een sideletter van 1 november 2022 legden partijen vast dat Aldi € 25.000 plus btw aan ASR betaalde als deel van de afkoopsom voor de beëindiging van de huurovereenkomst met Zeeman. Met dat bedrag en het deel dat ASR zelf betaalde, kon Hema eerder verhuizen, zodat ook de opschortende voorwaarde in de Aldi-huurovereenkomst eerder werd vervuld. In een allonge van dezelfde dag werd de ingangsdatum van de huur vastgesteld op 1 november 2022.

Dieselgeneratoren en een discussie over de rekening

Vanaf half november 2022 huurde ASR dieselgeneratoren voor de stroomvoorziening van de winkel. Aldi stelde op 16 november 2022 een verrekening voor. Het rekende voor dat het in een vergelijkbaar filiaal elders ongeveer € 3.030 per maand exclusief btw aan elektriciteit kwijt was. Dat bedrag zou Aldi ook hier hoe dan ook betalen. Het verbruik zou gelijk zijn, maar de kosten hoger door de diesel; die meerkosten zouden volgens Aldi voor rekening van ASR komen. Volgens het voorstel huurde ASR de aggregaten, maar zou de diesel aan Aldi worden gefactureerd, waarna Aldi ASR een factuur zou sturen voor de verbruikte diesel minus het normale verbruik. Dat zou gelden tot de overstap op het net, toen voorlopig gepland in week 6 van 2023.

ASR reageerde op 17 november 2022 afwijzend. Het project had een lange aanloop gehad en het was volgens ASR altijd bekend geweest dat er nog uitdagingen waren; daarom was er ook geen uiterste opleverdatum afgesproken. ASR wees erop dat het er alles aan had gedaan om de door Aldi gewenste opening in december mogelijk te maken, en dat de winkel zelfs twee weken eerder dan gepland open kon, op 2 december 2022. Het enige struikelblok was de stroomvoorziening. ASR had volgens eigen zeggen vóór de oplevering al aangegeven dat niet op tijd te kunnen regelen, maar wel een alternatief met tijdelijke aggregaten te kunnen bieden. Over de kostenverdeling waren volgens ASR geen afspraken gemaakt. Had Aldi vooraf gezegd geen kosten te willen dragen, dan zou ASR de oplevering hebben uitgesteld tot de definitieve aansluiting er lag. ASR noemde de tijdelijke voorziening ‘op zijn minst een gezamenlijk probleem’ en schatte de kosten bij maximale belasting op ruim € 170.000 voor circa drie maanden, en bij een lagere belasting op ruim € 100.000.

Op 2 december 2022 ging de supermarkt open voor publiek, gevoed door de generatoren die ASR had gehuurd en betaald. Aldi betaalde de brandstof. Op 22 december 2022 liet de advocaat van ASR weten dat ASR de zwaardere aansluiting ‘onverplicht’ had aangevraagd en ook de generatoren ‘onverplicht’ ter beschikking had gesteld. Er was volgens ASR geen grondslag om de brandstofkosten te vergoeden. Mocht Aldi daaraan juridische gevolgen verbinden, dan zou ASR haar opstelling heroverwegen: de kosten van de verzwaring alsnog bij Aldi in rekening brengen, of de aanvraag intrekken, de generatorhuur beëindigen en de gemaakte kosten doorbelasten. In februari 2023 legde Stedin de zwaardere aansluiting uiteindelijk aan.

Kantonrechter: alles voor rekening van de huurder

Aldi vorderde bij de kantonrechter in Den Haag € 20.984,44 exclusief btw (€ 25.393,59 inclusief btw) aan meerkosten van het energieverbruik. Subsidiair, voor het geval die kosten niet voor rekening van ASR zouden komen, vorderde Aldi de € 25.000 terug die het aan de afkoop van Zeeman had bijgedragen: onder die omstandigheden zou het daarmee nooit hebben ingestemd. ASR eiste in reconventie € 47.589,36 voor de extra kosten van de verzwaarde aansluitcapaciteit, de huur van de generatoren en de begeleidende werkzaamheden.

De kantonrechter gaf ASR op 12 december 2023 gelijk. Volgens het vonnis waren partijen overeengekomen dat alle voorzieningen die nodig waren om het gehuurde geschikt te maken voor het beoogde gebruik – dus ook de zwaardere stroomvoorziening – voor rekening van de huurder kwamen. Dan kwamen ook de dieselkosten voor rekening van Aldi. De vorderingen van Aldi werden afgewezen, die van ASR toegewezen. Aldi ging in hoger beroep en vorderde onder meer terugbetaling van de € 51.026,14 die het op grond van het vonnis aan ASR had voldaan.

Hof: nutsvoorziening hoort bij het casco

Het hof stelt voorop dat de vraag wie de zwaardere aansluiting moest verzorgen, moet worden beantwoord door uitleg van de huurovereenkomst volgens de bekende Haviltex-maatstaf: wat mochten partijen over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen afleiden en van elkaar verwachten?

Dat de zwaardere stroomvoorziening in het programma van eisen van Aldi stond, en dat artikel 11.1 van de huurovereenkomst de daarin genoemde voorzieningen ‘door en voor rekening en risico van huurder’ liet aanbrengen, beslist de zaak volgens het hof niet. De elektriciteitsaansluiting is een nutsvoorziening, en volgens de algemene bepalingen vallen nutsvoorzieningen tot aan de hoofdmeter of een ander primair aansluitpunt onder het casco. ASR wist dat Aldi in het pand een supermarkt ging exploiteren en kon er dus in beginsel rekening mee houden dat de aanwezige nutsvoorziening ook voor dat doel geschikt moest zijn.

Daarnaast kijkt het hof naar wat ASR na het sluiten van de overeenkomst feitelijk deed. De door ASR ingeschakelde bouwbegeleider vroeg namens ASR de zwaardere aansluiting aan bij de netbeheerder, en ASR betaalde de kosten daarvan. Dezelfde bouwbegeleider bevestigde op 18 oktober 2022 dat er ‘voldoende vermogen’ zou zijn, met de verantwoordelijke ASR-medewerker in de cc. Tot de nieuwe aansluiting er lag, huurde ASR op eigen kosten generatoren, zonder enig voorbehoud. Pas achteraf, in de advocatenbrief van 22 december 2022, werd dat alles als ‘onverplicht’ gepresenteerd. Die koerswijziging is volgens het hof niet te rijmen met de eerdere mededelingen en het handelen van ASR. Het hof concludeert dat partijen bij en na het sluiten van de overeenkomst hebben bedoeld en mochten begrijpen dat de zwaardere aansluiting een verplichting van ASR was.

Ontbrekende aansluiting is een gebrek

Vervolgens kwalificeert het hof het ontbreken van de zwaardere aansluiting als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW: een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Voor een supermarkt was een zwaardere aansluiting nodig, en dat die er zou zijn – in de vorm van de stroomvoorziening en ‘externe voorzieningen’ – was ook toegezegd.

Het verweer van ASR dat de kosten van energieverbruik volgens het contract voor de huurder zijn, slaagt niet. Die kosten vielen hier hoger uit door het gebruik van dieselgeneratoren, die alleen nodig waren omdat de zwaardere aansluiting nog ontbrak. Aldi had het voorstel om die kosten zelf te dragen uitdrukkelijk afgewezen. De hogere energiekosten zijn daarmee schade van de huurder, waarvoor de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk is. Dat artikel maakt de verhuurder aansprakelijk voor schade door een gebrek dat na het aangaan van de huurovereenkomst ontstaat en aan hem is toe te rekenen, of dat bij het aangaan al bestond en dat hij toen kende of had behoren te kennen. Het hof overweegt dat de zwaardere aansluiting bij het aangaan van de overeenkomst al ontbrak en dat ASR dat wist.

ASR betaalt zelf de generatoren en vergoedt de dieselmeerkosten

Voor de vorderingen over en weer betekent dit dat ASR haar eigen kosten – voor de verzwaring van de aansluitcapaciteit, de generatorhuur en de begeleidende werkzaamheden – niet op Aldi kan verhalen. Het was haar contractuele plicht om voor de zwaardere aansluiting te zorgen, en door generatoren ter beschikking te stellen voldeed zij aan die plicht. De reconventionele vordering van ASR wordt afgewezen.

Aldi had haar schade berekend door de werkelijke dieselkosten te verminderen met de geschatte normale verbruikskosten. Tegen die berekening voerde ASR geen zelfstandig verweer, en ook de renteberekening werd niet weersproken. Het hof veroordeelt ASR tot betaling van € 25.393,59, vermeerderd met € 1.260,98 aan al vervallen wettelijke rente en de verdere wettelijke rente over dat bedrag. ASR moet daarnaast de € 51.026,14 terugbetalen die Aldi op grond van het vonnis in eerste aanleg had voldaan. Aan de voorwaardelijke vordering over de bijdrage aan de afkoop van Zeeman komt het hof niet toe, omdat de primaire vordering wordt toegewezen. Bewijslevering is niet nodig.

ASR wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van beide instanties: € 3.342,73 voor de eerste aanleg (conventie en reconventie) en € 10.160,87 voor het hoger beroep. Het arrest is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het werd gewezen door mrs. J. de Graaf, H.K.N. Vos en J.N. Blécourt en uitgesproken door rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers.

Netaansluiting als terugkerend twistpunt

Het bedrag waarover werd geprocedeerd is voor een supermarktketen en een institutionele verhuurder bescheiden, maar de principiële vraag is dat niet. Door netcongestie en lange wachttijden bij netbeheerders is de capaciteit van de elektriciteitsaansluiting de afgelopen jaren een steeds belangrijker factor geworden bij de verhuur van winkels, bedrijfshallen en andere bedrijfsruimte. Supermarkten met koeling en vriezers, maar ook logistieke gebruikers en datacenters, hebben vaak een aanzienlijk zwaardere aansluiting nodig dan de vorige gebruiker. Wie die verzwaring moet aanvragen en betalen, en wie de rekening draagt als de netbeheerder later levert dan gehoopt, is in veel huurcontracten niet expliciet geregeld.

Het arrest laat zien dat de rechter in zo’n geval niet alleen naar het programma van eisen van de huurder kijkt, maar ook naar de definitie van het casco in de algemene bepalingen en – vooral – naar wat de verhuurder in de praktijk heeft toegezegd en gedaan. Een verhuurder die zelf de verzwaring aanvraagt en betaalt, schriftelijk bevestigt dat er ‘voldoende vermogen’ zal zijn en zonder voorbehoud generatoren plaatst, kan daar achteraf moeilijk op terugkomen. Het hof gebruikt dat gedrag uitdrukkelijk om de overeenkomst uit te leggen.

Opvallend is ook dat de algemene bepaling dat energiekosten voor de huurder zijn, de verhuurder niet beschermt tegen meerkosten die ontstaan doordat het gehuurde nog niet geschikt is. Het hof splitst de normale verbruikskosten, die bij de huurder blijven, van het extra bedrag dat het gevolg is van het gebrek. Die laatste post is schade in de zin van artikel 7:208 BW.

Lessen voor verhuurders en huurders

Voor verhuurders die bedrijfsruimte casco verhuren aan gebruikers met een grote stroombehoefte, ligt de les voor de hand: leg in de huurovereenkomst zelf vast wie de verzwaring aanvraagt, wie de aansluitkosten betaalt, welke capaciteit wordt geleverd en wie het risico draagt van vertraging bij de netbeheerder, inclusief de kosten van tijdelijke oplossingen zoals generatoren. Een verwijzing naar het programma van eisen van de huurder volstaat, zo blijkt uit dit arrest, niet zonder meer als de algemene bepalingen nutsvoorzieningen tot het casco rekenen.

Voor huurders bevestigt de uitspraak dat een toezegging over ‘voldoende vermogen’ bij oplevering juridisch gewicht heeft. Het loont om zulke toezeggingen schriftelijk vast te leggen en, zoals Aldi deed, direct bezwaar te maken tegen een voorgestelde kostenverdeling die men niet accepteert. Dat Aldi het voorstel van ASR om de dieselkosten te dragen uitdrukkelijk van de hand had gewezen, speelde een rol in het oordeel van het hof.

Ten slotte is de zaak een voorbeeld van hoe een opening onder tijdsdruk – Aldi wilde nog in december 2022 open, ASR spande zich daarvoor in – later tot een geschil kan leiden als de kostenverdeling van noodoplossingen niet vooraf is afgesproken. ASR schreef zelf dat het de oplevering anders had kunnen uitstellen tot de definitieve aansluiting er lag. Het hof oordeelt echter dat de verplichting om voor de aansluiting te zorgen al bij ASR lag, zodat de keuze om toch eerder op te leveren de rekening niet naar de huurder verschuift.

Of tegen het arrest cassatieberoep is ingesteld, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:GHDHA:2025:1773, Gerechtshof Den Haag, 2 september 2025