De Nederlandse markt voor logistiek vastgoed zit midden in een heroriëntatie. Dat concludeert Savills in de whitepaper Reorientation in logistics real estate, die het adviesbureau op 4 september 2025 publiceerde. De leegstand is sinds 2022 bijna verdubbeld tot 5,7 procent, terwijl de vraag van gebruikers zich nadrukkelijk verplaatst. Toch ziet Savills geen structurele crisis: de opname blijft rond het langjarig gemiddelde en de waardes van industrieel vastgoed zijn sinds medio 2022 gestegen. Voor beleggers en ontwikkelaars betekent dat vooral dat locatie en kwaliteit zwaarder gaan wegen dan ooit.

Leegstand loopt op, vooral in nieuwbouw

De leegstand in logistiek vastgoed steeg van ongeveer 3 procent in het eerste kwartaal van 2022 naar circa 5,7 procent aan het begin van het derde kwartaal van 2025. Binnen de gevestigde logistieke hotspots ligt het percentage met 5,0 procent lager dan daarbuiten, waar 6,3 procent van de voorraad leegstaat.

Opvallend is wie die leegstand veroorzaakt. Het aandeel gebouwen jonger dan vijf jaar in het totale aanbod liep op van 23,8 procent in het derde kwartaal van 2022 naar 31,4 procent drie jaar later. Omdat de jaarlijkse nieuwbouwproductie in die periode nauwelijks veranderde, leiden de onderzoekers daaruit af dat recent opgeleverde panden vaker leeg blijven staan. Van die nieuwe voorraad ligt 70,2 procent buiten de traditionele hotspots; in 2022 was dat nog nihil.

Ook de schaal van het aanbod verandert. XXL-gebouwen van meer dan 50.000 m² maakten in het derde kwartaal van 2025 14,2 procent van het aanbod uit, tegen 9,8 procent drie jaar eerder. Vrijwel al die grote panden staan buiten de hotspots. Savills noemt slechts twee XXL-objecten binnen een hotspot: CTPark Amsterdam City, een last-mile-hub aan de rand van de hoofdstad, en het voormalige distributiecentrum van Blokker in de regio Zaltbommel-Geldermalsen-Tiel.

Op het gebied van duurzaamheid is er weinig vooruitgang. Van de 178 aangeboden gebouwen hebben er 45, oftewel 25,3 procent, een BREEAM-certificaat. Dat aandeel is sinds het tweede kwartaal van 2022 niet veranderd.

Gebruikers kiezen anders

De opname zelf toont een wisselend beeld. Gemiddeld werd tussen 2019 en 2024 jaarlijks zo’n 3,1 miljoen m² logistieke ruimte in gebruik genomen, en 2023 en 2024 bleven daar ondanks de economische tegenwind dicht bij. In het tweede kwartaal van 2025 viel de opname echter bijna 64 procent lager uit dan een jaar eerder.

Belangrijker nog is de verschuiving in voorkeur. Het aandeel van de traditionele hotspots in de totale opname steeg van ongeveer 44 procent in 2022 naar 55 procent in 2024, maar zakte in de eerste helft van 2025 naar circa 35 procent. In absolute termen daalde de opname in de hotspots in die periode met bijna 67 procent ten opzichte van het eerste halfjaar van 2024. Ook in de grote segmenten is de terugval zichtbaar: de opname van big boxes lag 34 procent onder het niveau van 2022, die van XXL-gebouwen 14,7 procent.

Savills wijst op een combinatie van oorzaken. Hoge bouwkosten, krapte op de arbeidsmarkt en een gebrek aan aansluitingen op het stroomnet remmen nieuwe ontwikkelingen. De stikstofproblematiek heeft volgens de onderzoekers geleid tot een feitelijke bouwbevriezing. Daarbij komt politieke terughoudendheid; door de val van het kabinet-Schoof acht Savills een snelle oplossing voor die knelpunten onwaarschijnlijk. Tot slot verstoort de onzekerheid over Amerikaanse importheffingen de toeleveringsketens van bedrijven die goederen naar de Verenigde Staten exporteren.

Waardes blijven overeind

Ondanks de oplopende leegstand blijkt de sector waardevast. Volgens MSCI-data, die Savills aanhaalt, steeg de waarde van industrieel vastgoed inclusief logistiek tussen het tweede kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2025 met ongeveer 10 procent.

De nieuwe cijfers sluiten aan bij eerdere signalen. In mei 2025 meldde Savills al een logistieke leegstand van 4,2 procent in de toplocaties en 5,9 procent elders. De whitepaper bevestigt dat de markt verder afkoelt, maar ook dat de pijn zich concentreert buiten de gevestigde regio’s.

Kansen en advies voor marktpartijen

Op lange termijn blijft Savills positief. De vraag naar logistieke ruimte groeit naar verwachting mee met de bevolking en met de herinrichting van toeleveringsketens. Een verschuiving van handelsstromen weg van de Verenigde Staten zou Nederland als Europese distributiehub kunnen bevoordelen, en Europese investeringen in industrie en defensie kunnen de logistieke markt verder steunen. Gebruikers richten zich meer op strategische locaties en duurzame gebouwen, en herzien hun bedrijfsmodellen om zich bewuster in de keten te positioneren.

Voor beleggers is het advies helder: geef de voorkeur aan duurzame panden in de gevestigde hotspots en wees voorzichtig met speculatieve ontwikkeling daarbuiten. Savills raadt beleggers bovendien aan terughoudend te zijn met huurverhogingen en eventueel coulant te zijn om leegstand te beperken, omdat de huurprijs voor gebruikers zwaarder weegt dan voorheen.

Ontwikkelaars krijgen het advies te plannen rond de obstakels waar huurders tegenaan lopen, te bouwen voor operationele efficiëntie en ESG-prestaties, en oplossingen zonder netaansluiting serieus te overwegen. Aan beleidsmakers vraagt Savills een consistent en vooruitkijkend ruimtelijk-economisch beleid, opgesteld met inbreng van de sector, snellere besluitvorming over vergunningen en netaansluitingen, en steun voor innovatieve oplossingen voor netcongestie en stikstof.

Wat volgt

De whitepaper is opgesteld door Savills’ afdeling Data, Intelligence & Strategy onder leiding van Wouter van ’t Grunewold, met Niek Poppelaars, hoofd Logistics & Industrial Agency, als tweede contactpersoon. De auteurs typeren de huidige fase als een tijdelijke herontwikkelingsfase. Of die inderdaad tijdelijk blijkt, hangt sterk af van de politiek: zonder snelle doorbraken op stikstof, netcapaciteit en vergunningverlening blijft het lastig om nieuwe ruimte te realiseren op de plekken waar gebruikers die willen hebben. Voor beleggers betekent dat vooral selectiviteit, met de voorkeur voor goed gelegen, duurzame objecten.

Bron: Savills – Reorientation in logistics real estate

Extra bronnen: Savills – whitepaper (pdf), Savills – Market in Minutes Q1 2025