De Nederlandse gebruikersmarkt voor commercieel vastgoed heeft in het eerste halfjaar van 2025 een flinke tik gekregen. Volgens vastgoedadviseur Savills daalde de opname naar 2,7 miljoen m², 31,3 procent minder dan in dezelfde periode van 2024. In het tweede kwartaal was de terugval met 51,8 procent op jaarbasis zelfs nog scherper. Economische en politieke onzekerheid deden veel gebruikers op de rem trappen, al ziet Savills per sector een gemengd beeld.

Logistiek trekt opname omlaag

De grootste bijdrage aan de daling kwam uit de logistieke en industriële sector. Daar drukte vooral een tekort aan geschikt aanbod de cijfers. Op de belangrijkste logistieke hotspots blijft hoogwaardige ruimte schaars. De leegstand in logistiek vastgoed lag volgens Savills stabiel rond 5,5 procent.

Op lange termijn blijft de vraag naar logistieke ruimte volgens de adviseur goed onderbouwd. Savills noemt het terughalen van productie naar Europa (reshoring), de behoefte aan duurzame distributie en de vraag naar goed bereikbare knooppunten als structurele drijfveren. Op korte termijn speelde echter onzekerheid een rol, onder meer rond de door de Verenigde Staten aangekondigde importheffingen. Een deel van de gebruikers stelde beslissingen daardoor in het tweede kwartaal uit.

Ter vergelijking: in het eerste kwartaal meldde Savills nog een opname van ongeveer 1,7 miljoen m² en een logistieke leegstand van 5,1 procent, met 4,2 procent in de hotspots en 5,9 procent daarbuiten. De halfjaarcijfers laten dus zien dat vooral het tweede kwartaal tegenviel.

Kantoren: huurders blijven zitten

De kantorenmarkt hield zich beter staande. De opname steeg in het tweede kwartaal met 7 procent ten opzichte van het eerste kwartaal, maar bleef op jaarbasis vlak. Veel gebruikers stellen grote beslissingen uit en kiezen eerder voor verlenging of heronderhandeling van hun huurcontract dan voor een verhuizing of uitbreiding.

Dat is goed te zien in het aandeel contractverlengingen. In het tweede kwartaal van 2024 ging het om 7,3 procent van de transacties; een jaar later was dat opgelopen tot 16,2 procent. Irene van Esseveld, Head of Office Leasing bij Savills Nederland, constateert dat het vasthouden van bestaande huurders voor eigenaren vaak belangrijker is geworden dan het aantrekken van nieuwe. Volgens haar vraagt dat om actief assetmanagement en meer flexibiliteit in huurstructuren.

De terughoudendheid van kantoorgebruikers speelt zich af in een markt met relatief weinig vrije ruimte. In zijn rapportage over het eerste kwartaal becijferde Savills de kantorenleegstand nog op 5,5 procent, met een dalende lijn. Bovendien constateerde de adviseur toen dat kantoren met een beter energielabel tot 20 procent meer huur opbrengen. Wie wil verhuizen naar een duurzaam gebouw op een goede locatie, heeft dus weinig keus en betaalt een premie; ook dat maakt blijven zitten voor veel organisaties aantrekkelijk.

Retail toont eerste tekenen van herstel

Opvallend positief is het beeld in de winkelmarkt. Na jaren van druk door de groei van e-commerce en economische instabiliteit laat retail volgens Savills de eerste signalen van herstel zien. Omnichannelstrategieën winnen terrein, mede doordat de kosten van online verkoop oplopen, vooral voor retourzendingen en het werven van klanten. Dat duwt retailers weer richting fysieke winkels.

De leegstand in de winkelmarkt is gedaald naar 5,8 procent, vooral op toplocaties, en ligt daarmee duidelijk beter dan in de periode na de pandemie. De huren zijn stabiel. Tien Nguyen, analist Market Intelligence bij Savills Nederland, wijst erop dat de detailhandelsomzet stijgt, al blijft het consumentenvertrouwen broos. Nguyen verwacht dat loonstijgingen en dalende rentes de bestedingen van huishoudens zullen ondersteunen.

Dat herstel aan de gebruikerskant sluit aan bij wat Savills eerder deze maand over de beleggingsmarkt rapporteerde. Het totale beleggingsvolume stabiliseerde in het eerste halfjaar van 2025 op € 5,8 miljard, waarbij het volume in retail ruim verdubbelde.

Kansen voor eigenaren, beleggers en gebruikers

Voor eigenaren van kantoren onderstreept de toename van verlengingen het belang van huurdersbinding. Wie tijdig in gesprek gaat met zittende huurders en ruimte biedt voor flexibele afspraken, verkleint het risico op leegstand. Voor beleggers in logistiek blijft het gebrek aan geschikt aanbod op de toplocaties een argument om juist daar te investeren of te ontwikkelen, mits de vergunningsruimte en netcapaciteit dat toelaten. De stabilisering van huren en de dalende leegstand in retail maken winkelvastgoed op goede locaties weer interessanter voor beleggers die een paar jaar geleden nog wegbleven.

Gebruikers die nu ruimte zoeken, hebben op de kantorenmarkt een relatief sterke onderhandelingspositie, omdat eigenaren huurders willen vasthouden. In logistiek ligt dat anders: daar blijft het aanbod op de beste locaties krap.

Vooruitzicht: bescheiden herstel in tweede helft

Savills verwacht op korte termijn geen sterke opleving van de verhuurmarkt, maar ziet de omstandigheden wel verbeteren. Voor de tweede helft van 2025 rekent de adviseur op een bescheiden herstel van de activiteit van gebruikers, vooral in sectoren met solide fundamenten. Kwaliteit, locatie, ESG-prestaties en de aanpasbaarheid van gebouwen blijven volgens Savills de belangrijkste factoren die de vraag bepalen.

Of dat herstel doorzet, hangt in belangrijke mate af van de ontwikkeling van de economie en de politieke situatie, zowel in Nederland als internationaal. Duidelijkheid over handelsbeleid kan logistieke gebruikers over de streep trekken om uitgestelde beslissingen alsnog te nemen.

Lees ook: UWV verlengt langjarig voor 38.000 m² in Bright Offices bij Sloterdijk.

Bron: Savills – Dutch occupier market sends mixed signals amid economic and political uncertainty
Extra bronnen: Savills – Netherlands Market in Minutes Q1 2025 · Savills – Dutch real estate investment market stabilises in H1 2025

Beeld: “Sliced” by Rob Oo is licensed under CC BY 2.0 (Flickr, licentie)