De internationale vastgoedsector kijkt weer voorzichtig optimistisch vooruit. Dat blijkt uit de EXPO REAL Trend Index 2025, een peiling onder exposanten en bezoekers van de vastgoedbeurs in München die kort voor de opening werd gepubliceerd. Van de respondenten noemt 44 procent zich optimistisch over de internationale markt, 35 procent neutraal en 22 procent voorzichtig. Wonen, zorgvastgoed en datacenters zijn de favoriete segmenten; kantoren, retail en hotels scoren opvallend laag. De Verenigde Staten verliezen fors aan aantrekkingskracht als doelmarkt.
Bodem bereikt, maar rente en politiek blijven zorgen
Het onderzoek werd in september 2025 in opdracht van EXPO REAL uitgevoerd door het onafhankelijke marktonderzoeksbureau IfaD, via een online enquête waaraan 579 exposanten en bezoekers deelnamen. Stefan Rummel, ceo van Messe München, leest in de uitkomsten dat de markt de bodem heeft bereikt en dat het vertrouwen terugkeert.
Dat optimisme is wel omgeven met kanttekeningen. Als grootste uitdagingen noemen de respondenten het rentebeleid en de politieke omstandigheden (94 procent vindt die zeer belangrijk of belangrijk), gevolgd door de economie en bureaucratie (elk 90 procent) en de beschikbaarheid van kapitaal (89 procent). Op de vraag wat er moet verbeteren, staat minder bureaucratie bovenaan (79 procent), gevolgd door betere toegang tot kapitaal (64 procent), uniforme juridische kaders in Duitsland (47 procent) en de transformatie van bestaand vastgoed (43 procent).
Wonen, zorg en datacenters in trek
De voorkeur voor segmenten laat een duidelijke verschuiving zien naar vastgoed met een stabiele, structurele vraag. Wonen wordt door 75 procent van de respondenten genoemd (vorig jaar 70 procent), zorgvastgoed door 66 procent (67 procent) en datacenters door 63 procent (61 procent). Logistiek volgt op afstand met 47 procent; de beurs zette logistiek vastgoed dit jaar nog in de schijnwerpers als winnaar van kortere aanvoerketens. Hotels, kantoren en retail komen elk maar net boven de 10 procent uit.
Bij de vraag welke typen beleggers het meeste potentieel hebben, scoren vermogensbeheerders en fondsen het hoogst (87 procent), gevolgd door institutionele beleggers, family offices en private equity (elk 83 procent). Online crowdfunding blijft met 27 procent een niche.
Europa blijft koploper, VS zakken weg
Geografisch blijft Europa de belangrijkste doelmarkt: 80 procent van de respondenten noemt het continent, nagenoeg gelijk aan vorig jaar (81 procent). Azië-Pacific stijgt naar 64 procent (61 procent) en neemt daarmee de tweede plaats over van de Verenigde Staten, die terugvallen van 66 naar 45 procent. Binnen Europa scoort West-Europa het hoogst (84 procent), gevolgd door de DACH-regio en Noord-Europa (elk 79 procent).
Op stedelijk niveau verwachten de respondenten de meeste groei op A-locaties in B-steden, gevolgd door B-locaties in A-steden en pas daarna door A-locaties in A-steden.
Woningtekort: financiering en bouwkosten
Omdat woningbouw op de beurs een kernthema is, vroeg de peiling ook naar oplossingen voor het woningtekort. Betere financieringsvoorwaarden worden door 95 procent genoemd, een forse verlaging van de bouwkosten door 94 procent, bouwen op bestaand vastgoed door 91 procent, het schrappen van dure bouwnormen door 87 procent en seriële en modulaire bouw door 86 procent. Over de ‘bouwturbo’ van de nieuwe Duitse bondsregering zijn de respondenten verdeeld tot kritisch: 13 procent beoordeelt het plan als zeer goed of goed, 27 procent als onvoldoende of ontoereikend.
Beursdirecteur Claudia Boymanns ziet EXPO REAL als plek waar politiek, vastgoed en financiering samenkomen om over betaalbaar wonen te praten. Uit Nederland komt Mona Keijzer, vicepremier en minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, naar München. Ook Eamon Ryan, voorzitter van de nieuwe Housing Advisory Board van de Europese Commissie, en de nieuwe Duitse bouwminister Verena Hubertz worden verwacht. De beurs vindt plaats van 6 tot en met 8 oktober.
Wat betekent dit voor Nederlandse beleggers?
De Trend Index is geen Nederlandse marktmeting, maar de uitkomsten sluiten op meerdere punten aan bij wat in Nederland zichtbaar is. De sterke voorkeur voor wonen past bij de grote vraag naar huurwoningen in Nederland, waar het woningtekort al jaren hoog op de politieke agenda staat. Dat buitenlandse beleggers wereldwijd wonen als topsegment zien, biedt kansen voor Nederlandse ontwikkelaars en gemeenten die internationaal kapitaal willen aantrekken – mits regelgeving en rendement aansluiten bij wat beleggers verwachten.
De hoge score voor zorgvastgoed is relevant tegen de achtergrond van de vergrijzing en het tekort aan geschikte ouderenhuisvesting in Nederland. Voor datacenters geldt dat de vraag sterk is, maar dat netcongestie en ruimtelijk beleid in Nederland de uitbreiding beperken; daar ligt de kans vooral bij locaties met beschikbare stroomcapaciteit.
De lage scores voor kantoren, retail en hotels betekenen niet dat er in die segmenten niets te halen valt, maar wel dat de concurrentie om goede objecten kleiner is. Voor beleggers met een tegendraadse strategie – en voor gebruikers die op zoek zijn naar kwaliteitsruimte – kan dat juist ruimte bieden. De verwachting dat A-locaties in B-steden de meeste groei laten zien, is in Nederlandse termen een signaal om verder te kijken dan de Amsterdamse Zuidas, naar de beste plekken in middelgrote steden.
De terugval van de Verenigde Staten als doelmarkt, ten slotte, kan Europa en daarmee ook Nederland ten goede komen als internationaal kapitaal zijn bestemmingen herverdeelt.
Wat volgt
EXPO REAL opent op 6 oktober in München. Met een Nederlandse minister op de beurs en betaalbaar wonen als een van de discussiethema’s, zal de vraag hoe internationaal kapitaal voor de Nederlandse woningbouw kan worden gemobiliseerd hoog op de agenda staan.
