De Nederlandse woningbeleggingsmarkt heeft in de eerste drie kwartalen van 2025 € 5,4 miljard omgezet, 26 procent meer dan in dezelfde periode van 2024. Dat meldt vastgoedadviseur Capital Value op 24 oktober 2025. De groei komt vooral uit de handel in bestaande huurwoningen, die naar verwachting voor een groot deel worden uitgepond. Ondanks de hogere volumes verwacht Capital Value daarom dat de huurwoningvoorraad blijft krimpen.
Bestaande woningen trekken de groei
In bestaande huurwoningen werd € 3,0 miljard belegd, tegen € 1,8 miljard in dezelfde periode van 2024. Daarbij gingen ongeveer 13.000 bestaande huurwoningen van eigenaar. Capital Value verwacht dat veel van die woningen worden omgezet naar koopwoningen, waardoor ze uit de huurvoorraad verdwijnen. Het volume in bestaande woningen lag daarmee ongeveer twee derde hoger dan een jaar eerder, en bestaande woningen waren goed voor ruim de helft van het totale volume (berekening van de redactie: € 3,0 miljard tegen € 1,8 miljard, en € 3,0 miljard van € 5,4 miljard).
Institutionele beleggers en woningcorporaties investeerden € 2,3 miljard in nieuwbouw, 5 procent meer dan de € 2,2 miljard een jaar eerder. Dat komt neer op ongeveer 8.300 nieuwe huurwoningen. Door de gestegen bouwkosten levert hetzelfde bedrag volgens Capital Value minder woningen op dan in 2024. Gemiddeld ligt het geïnvesteerde bedrag per nieuwbouwwoning rond € 277.000 (berekening van de redactie: € 2,3 miljard gedeeld door 8.300 woningen).
Van de nieuwbouwinvesteringen kwam 55 procent van Nederlandse institutionele beleggers, 34 procent van woningcorporaties en 4 procent van buitenlandse beleggers.
Uit eerdere cijfers van Capital Value (8 juli 2025) bleek dat in het eerste halfjaar van 2025 ongeveer € 2,8 miljard in woningen werd belegd. Het derde kwartaal was daarmee op zichzelf goed voor ongeveer € 2,6 miljard (berekening van de redactie). Het volume over de eerste drie kwartalen van 2024 komt bij een groei van 26 procent uit op ongeveer € 4,3 miljard.
Studentenhuisvesting in trek
Een opvallende ontwikkeling is de groeiende belangstelling van beleggers voor studentenhuisvesting. In de eerste drie kwartalen werd in dit segment € 595 miljoen omgezet, tegen slechts € 33 miljoen in dezelfde periode van 2024. Het overgrote deel van die transacties, 92 procent, betrof bestaande studentencomplexen. Volgens Capital Value kwam er in 2025 een flink aantal recent opgeleverde complexen op de markt, wat beleggers aantrok.
Voor beleggers is dat een interessant signaal. Studentenhuisvesting heeft een structurele vraag in universiteitssteden en kent doorgaans korte huurcycli. Het feit dat vooral bestaande complexen worden verhandeld, betekent wel dat het segment nog weinig bijdraagt aan extra kamers voor studenten.
Beleid nog niet genoeg
Capital Value is kritisch over het effect van het overheidsbeleid tot nu toe. De geplande verlaging van de overdrachtsbelasting, het bezoek van de minister aan de vastgoedbeurs EXPO REAL in München en het overleg tussen het ministerie van Binnenlandse Zaken en marktpartijen hebben volgens het bureau niet geleid tot groei van de huurwoningvoorraad. Daarnaast besteden de verkiezingsprogramma’s van de landelijke partijen weinig aandacht aan het investeringsklimaat, constateert Capital Value.
Die kritiek komt op een gevoelig moment. Op 29 oktober kiest Nederland een nieuwe Tweede Kamer, nadat het kabinet-Schoof in juni viel. De formatie die daarna volgt, bepaalt in grote mate het fiscale en huurbeleid van de komende jaren.
Thijs Konijnendijk, directeur Research & Data Intelligence bij Capital Value, vindt dat er sterkere prikkels nodig zijn om de huurvoorraad op peil te houden of uit te breiden. Hij noemt een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting en een herziening van de fiscale regels voor woningcorporaties en internationale beleggers als dringende onderwerpen voor de komende coalitieonderhandelingen. Volgens hem hebben de huidige inspanningen de investeringen van binnenlandse en buitenlandse beleggers niet verhoogd.
Verwachting voor heel 2025
Voor heel 2025 verwacht Capital Value een totaal transactievolume van ongeveer € 8,5 miljard. In het vierde kwartaal komt er naar verwachting nog € 1,5 miljard aan nieuwbouwinvesteringen bij, goed voor ongeveer 4.200 woningen. Ook in bestaande huurwoningen wordt nog zo’n € 1,6 miljard extra verwacht.
Voor het vierde kwartaal betekent die prognose een volume van ongeveer € 3,1 miljard, het hoogste kwartaal van het jaar (berekening van de redactie: € 8,5 miljard min € 5,4 miljard).
Toch verwacht Capital Value ook bij die hogere volumes een krimpende huurvoorraad. Er gaan meer woningen naar de koopmarkt dan er nieuwe huurwoningen bijkomen.
Wat betekent dit voor de markt?
Voor beleggers laten de cijfers een markt zien die weer op gang is gekomen, maar ongelijk verdeeld. De handel in bestaande woningen is levendig, waarbij volgens Capital Value een groot deel van de verhandelde woningen naar de koopmarkt gaat. Nieuwbouw groeit slechts licht, en buitenlandse beleggers spelen daarin met 4 procent nauwelijks een rol.
Voor gemeenten en woningzoekenden is het beeld minder positief. Het hogere beleggingsvolume vertaalt zich niet in meer huurwoningen, omdat een groot deel van de verhandelde woningen naar verwachting de huurmarkt verlaat. Studentenhuisvesting is een lichtpunt in de belangstelling van beleggers, maar ook daar gaat het vooral om bestaande complexen.
Na de verkiezingen van 29 oktober wordt duidelijk of een nieuwe coalitie het investeringsklimaat voor huurwoningen aanpakt. De jaarcijfers van Capital Value moeten uitwijzen of de prognose van € 8,5 miljard wordt gehaald.
Extra bronnen: Capital Value – Transaction volume Dutch residential market, eerste halfjaar 2025 (8 juli 2025)
