De risico’s van commercieel vastgoed voor het Nederlandse financiële stelsel zijn kleiner geworden, maar nog lang niet verdwenen. Dat is de kernboodschap van de jaarlijkse Vastgoedlezing van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), die Marc Roovers, divisiedirecteur Financiële Stabiliteit bij De Nederlandsche Bank (DNB), op 5 november 2025 uitsprak. DNB publiceerde de lezing op 10 november 2025. Volgens Roovers heeft de sector de schokken van de afgelopen jaren goed doorstaan, maar kunnen geopolitieke spanningen die veerkracht opnieuw op de proef stellen, met name in logistiek en industrieel vastgoed.
Anderhalf biljoen euro aan vastgoed op de balans
Hoe groot het belang is, blijkt uit de cijfers die Roovers presenteerde. Nederlandse financiële instellingen hebben samen ongeveer 1,5 biljoen euro aan vastgoedblootstellingen, in de vorm van directe beleggingen en leningen met vastgoed als onderpand, zowel commercieel als residentieel, in binnen- en buitenland. Voor banken gaat het om bijna 40 procent van het totale actief. Een forse prijsdaling kan daardoor leiden tot verliezen, solvabiliteits- en liquiditeitsproblemen en uiteindelijk tot een krappere kredietverlening aan de rest van de economie.
De DNB-directeur maakte een duidelijk onderscheid tussen woningen en commercieel vastgoed. Een eigen huis is voor veel mensen een consumptiegoed dat ook om niet-financiële redenen wordt gekocht. Kantoren, winkels, distributiecentra en verhuurde woningcomplexen zijn daarentegen beleggingen, en dus gevoeliger voor economische groei en rente. De markt is bovendien minder liquide, waardoor prijsdalingen in een recessie doorgaans dieper zijn en langer aanhouden dan op de koopwoningmarkt.
Roovers beschreef hoe de risico’s elkaar kunnen versterken. Hogere financieringslasten, vooral bij leningen met een variabele rente of een korte looptijd, en dalende huurinkomsten verminderen het vermogen van eigenaren om aan hun verplichtingen te voldoen. Lagere vastgoedprijzen verkleinen tegelijk de waarde van het onderpand. Voor banken resulteert dat in kredietrisico, voor beleggingsfondsen in liquiditeitsrisico.
Buffers en regels hebben gewerkt
Volgens Roovers zijn de verdedigingslinies sterker dan vijftien jaar geleden. DNB verhoogde in 2023 de contracyclische kapitaalbuffer voor banken naar 2 procent. Die buffer kan in slechte tijden worden vrijgegeven, zodat banken verliezen kunnen opvangen en krediet kunnen blijven verstrekken. Vastgoedprijzen zijn een van de indicatoren in het raamwerk waarmee DNB die buffer bijstelt. Daarnaast zijn onder de Europese kapitaalregels (CRR3) de risicogewichten voor leningen op inkomstengenererend vastgoed stapsgewijs verhoogd ten opzichte van de vorige regelgeving.
De praktijk lijkt de toezichthouder gelijk te geven. Toen de rente na de inflatiepiek in korte tijd met meer dan 200 basispunten steeg, daalden de prijzen van commercieel vastgoed, maar de correctie was volgens Roovers mild en van korte duur. Het aandeel probleemleningen steeg slechts licht en bleef beheersbaar. Sindsdien zijn de winstgevendheid in de sector gestegen, de schuldgraad gedaald en is de houdbaarheid van schulden verbeterd.
Ook beleggingsfondsen spelen een steeds grotere rol in de financiering van vastgoed, deels als gevolg van strengere bankregels. Nederland staat qua blootstelling van fondsen aan vastgoed op de vierde plaats in de Europese Unie. Bij open-end fondsen bestaat het risico dat beleggers massaal geld terugvragen, waardoor gedwongen verkopen de prijzen verder kunnen drukken. Volgens DNB sluiten de liquiditeit en de terugbetalingsvoorwaarden van Nederlandse vastgoedfondsen goed op elkaar aan en bleven terugkoopverzoeken beperkt, mede dankzij langetermijnbeleggers zoals pensioenfondsen. Wel pleit DNB voor een Europees macroprudentieel kader voor niet-bancaire financiers.
Klimaat en handel als nieuwe breuklijnen
Naast de cyclische risico’s wees Roovers op structurele bedreigingen. Een aanzienlijk deel van de vastgoedportefeuilles loopt risico als panden niet aan wettelijke eisen voldoen, zoals de verplichting dat kantoren sinds 2023 minimaal energielabel C hebben. Veel renovaties zijn niet uit eigen middelen te betalen. Een DNB-studie naar overstromingsscenario’s laat zien dat het effect op kredietrisico nu beheersbaar is, maar bij grote overstromingen snel kan oplopen.
De coronapandemie liet zien hoe structurele trends als thuiswerken en online winkelen kunnen doorwerken. Beursgenoteerde vastgoedfondsen in winkels en kantoren werden tijdens de pandemie met respectievelijk circa 60 en 40 procent korting verhandeld ten opzichte van daarvoor, terwijl banken hun onderpand maar beperkt herwaardeerden.
Het meest actuele risico ligt bij de handelsspanningen. De Amerikaanse importheffingen van april 2025 raken volgens Roovers vooral de industrie en het logistieke en industriële complex rond de Rotterdamse haven. Minder internationale handel kan de vraag naar logistieke en industriële ruimte verlagen. Beleggers in Nederland hebben hun verwachtingen voor de waardeontwikkeling van industrieel vastgoed na de heffingen van positief naar negatief bijgesteld. Op de gebruikersmarkt was die terughoudendheid eerder al zichtbaar: Savills zag de opname van bedrijfsvastgoed in het eerste halfjaar van 2025 met 31 procent dalen.
Wat betekent dit voor beleggers?
Voor beleggers en gebruikers bevat de lezing twee boodschappen. De eerste is geruststellend: het financiële systeem is robuuster en de financiering van vastgoed lijkt niet de zwakke schakel die het in eerdere crises was. Banken zijn beter gekapitaliseerd en de recente rentestijging leidde niet tot een golf van gedwongen verkopen. Dat vergroot de kans dat de vastgoedmarkt bij een volgende schok minder hard wordt geraakt.
De tweede boodschap is selectiever. Waar de toezichthouder de risico’s ziet, namelijk bij panden die niet aan duurzaamheidseisen voldoen en bij industrieel vastgoed dat afhankelijk is van internationale handel, kunnen financiers strenger worden in hun voorwaarden. Voor eigenaren van verouderde kantoren en voor ontwikkelaars van logistiek op locaties die sterk leunen op de haven is dat een signaal om hun financieringsruimte en hun verduurzamingsplannen tijdig op orde te hebben. Partijen met eigen vermogen en een langetermijnhorizon kunnen in die segmenten juist kansen vinden als andere kopers terughoudend worden.
Roovers verwees naar het Overzicht Financiële Stabiliteit van het najaar, dat DNB ruim een week na de lezing zou presenteren en dat de vastgoedrisico’s opnieuw tegen het licht houdt.
Bron: De Nederlandsche Bank
Extra bron: DNB, tekst Vastgoedlezing (pdf)
