Een kwart van de Nederlandse bedrijfsruimte en logistieke panden is toe aan herontwikkeling. Volgens cijfers die JLL presenteerde tijdens een ontbijtsessie gaat het om 56 miljoen m² aan industrieel en logistiek vastgoed dat ouder is dan dertig jaar, verspreid over ruim 4.600 objecten. Nu nieuwbouw op onbebouwde grond steeds vaker vastloopt, ziet het adviesbureau in die verouderde voorraad de belangrijkste route om de Nederlandse concurrentiepositie als logistiek knooppunt te behouden.

Oud, laag bebouwd en geconcentreerd in vier provincies

De verouderde panden hebben volgens JLL gemeen dat ze een veel lagere bebouwingsgraad hebben dan moderne logistieke objecten: het gebouwde oppervlak is klein in verhouding tot het kavel. Dat maakt ze tegelijk minder efficiënt en interessant voor herontwikkeling, omdat op dezelfde grond meer en beter vastgoed kan worden gerealiseerd zonder extra ruimte te claimen.

Tussen de 60 en 70 procent van de panden die in aanmerking komen voor herontwikkeling ligt in Zuid-Holland, Noord-Brabant, Gelderland en Noord-Holland, de provincies waar ook de belangrijkste logistieke corridors lopen. Daarmee ligt de opgave precies op de plekken waar de vraag het grootst is.

Waarom greenfield vastloopt

Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland, constateert dat ontwikkeling op nog onbebouwde grond in Nederland steeds vaker stokt. Hij noemt een reeks oorzaken: de stikstofregels, PFAS-vervuiling, de maatschappelijke discussie over de verdozing van het landschap, strengere lokale regelgeving en de landelijke Nota Ruimte, die de ruimte voor nieuwe logistieke ontwikkeling beperkt. Volgens Bertens maken die beperkingen het des te belangrijker om bestaand vastgoed op te waarderen.

De cijfers laten zien hoe groot het belang van logistiek voor Nederland is. Slechts 2,4 procent van de gebouwde omgeving heeft een logistieke functie, maar Nederland telt met 5,9 m² logistiek vastgoed per huishouden het hoogste aandeel van Europa, ongeveer tweeënhalf keer zoveel als Duitsland. Zo’n 60 procent van de Nederlandse logistieke voorraad vervult een Europese functie. JLL koppelt dat aan ongeveer 10 procent van het bruto binnenlands product.

Leegstand loopt op, huren stabiliseren

Tegelijk koelt de gebruikersmarkt wat af. De landelijke leegstand in logistiek vastgoed is volgens JLL opgelopen tot 5,1 procent; in Europa lag dat percentage in het derde kwartaal op 6,3 procent. Bertens wijt de oplopende leegstand aan aanhoudende druk op de toeleveringsketens en de onzekerheid door handelsoorlogen.

Bij beleggers is de interesse overeind gebleven. Wat beleggers in Nederland investeerden, lag in 2025 volgens JLL 3 procent hoger dan in dezelfde periode van 2024. Het adviesbureau spreekt in de presentatie van een gemiddelde prijs van ongeveer € 75 per m² voor logistiek vastgoed; de markt lijkt daarmee eerder te stabiliseren dan te kantelen.

JLL plaatst daar wel kanttekeningen bij. Zowel de export als de wederuitvoer van Nederland daalt. Volgens Bertens moet Nederland zijn rol als toegangspoort tot Europa beschermen door minder in te zetten op bulkgoederen en meer op hoogwaardige goederen en de diensten die daarbij horen. Daarbij groeit de druk op de infrastructuur: belangrijke corridors zoals de A2, A12 en A4 staan zes tot tien uur per dag vast, en het goederenvervoer per spoor, de Rotterdamse haven en Schiphol naderen hun capaciteitsgrenzen. Duitsland, België, Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en Italië zijn de belangrijkste handelspartners; China en de Verenigde Staten volgen op de zesde en zevende plaats.

Kansen voor beleggers en eigenaren

De analyse wijst vooral in één richting: de waardecreatie in logistiek en bedrijfsruimte verschuift van nieuwe kavels naar bestaande locaties.

Herontwikkeling als groeistrategie. Met 56 miljoen m² aan verouderde voorraad is het potentieel groot. Beleggers en ontwikkelaars die oude, laag bebouwde complexen op goede locaties kunnen verwerven, hebben de mogelijkheid daar met een hogere bebouwingsgraad modern vastgoed te realiseren, zonder de lange en onzekere route van een nieuw bestemmingsplan op een weiland.

Locatie in de vier kernprovincies. Omdat het merendeel van de herontwikkelingskandidaten in Zuid-Holland, Brabant, Gelderland en Noord-Holland ligt, sluit het aanbod aan bij de vraag. Juist daar kan een vernieuwd object rekenen op gebruikers die nu geen alternatief vinden.

Verduurzaming als waardedrijver. Een herontwikkeling biedt de kans om oude panden tegelijk energiezuinig te maken en te voorzien van moderne installaties. Dat vergroot de verhuurbaarheid in een markt waarin de leegstand oploopt en gebruikers kritischer worden.

Hoogwaardige logistiek. De oproep van JLL om minder op bulk en meer op hoogwaardige goederen te richten, wijst op vraag naar specifieker vastgoed: panden voor bijvoorbeeld farmaceutische, elektronische of andere waardevolle goederen, met hogere eisen aan installaties en beveiliging.

Risico’s niet onderschatten. Herontwikkeling van oude bedrijfspanden is geen eenvoudige opgave. Bodemvervuiling, waaronder PFAS, en de beschikbaarheid van netcapaciteit kunnen projecten vertragen of duurder maken. Ook de oplopende leegstand vraagt om een scherpe selectie: niet elk oud pand op elke locatie is de investering waard.

Wat volgt

Hoe snel de herontwikkeling van de oude voorraad op gang komt, hangt sterk af van beleid. De uitwerking van de Nota Ruimte, de ruimte die provincies en gemeenten bieden voor intensivering van bestaande bedrijventerreinen en de aanpak van netcongestie bepalen of het potentieel dat JLL schetst ook werkelijk wordt benut. Voor beleggers is de les van de cijfers dat de schaarste aan nieuwe logistieke grond voorlopig blijft, en dat het rendement de komende jaren vooral zal worden gemaakt door bestaande locaties slimmer en intensiever te gebruiken.

Bron: JLL – Kwart bedrijfsruimtes schreeuwt om herontwikkeling