Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 6 januari 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:6) een streep gezet door een verlof dat een hypotheekhoudster had gekregen om het huurbeding in te roepen tegen de huurder van een luxe hotelpand. De verzoekschriftprocedure van artikel 3:264 lid 5 BW is volgens het hof uitsluitend bedoeld voor huurders van woonruimte. Een voorzieningenrechter die zo’n verlof verleent voor bedrijfsruimte, handelt zonder wettelijke grondslag. Het hof verklaarde de hypotheekhoudster daarom alsnog niet-ontvankelijk in haar verzoeken, voor zover die op de verlofregeling waren gebaseerd, en vernietigde ook de ontruimingsveroordeling van de huurder.

De huurder werd in hoger beroep bijgestaan door mr. T. Hekman, advocaat bij AKD in Amsterdam. De hypotheekhoudster had mr. J.A. Stal van het Amsterdamse kantoor Cleber als advocaat. De beschikking werd gewezen door een meervoudige kamer met mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten, mr. J.C.W. Rang en mr. M.E. van Rossum. Alle procespartijen zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd; Vastgoedkoerier volgt die anonimisering.

Een hotel, drie hypotheken en een schuld van ruim € 24 miljoen

De zaak draait om een hotelgebouw dat twee eigenaren tot luxe hotel hebben ontwikkeld. Op het pand rusten drie hypotheekrechten, gevestigd in 2006 en 2022. Het eerste recht is door subrogatie bij [geïntimeerde] terechtgekomen: zij had als borg betaald en trad daardoor in de positie van de oorspronkelijke schuldeiser. Het tweede hypotheekrecht staat op naam van ABN AMRO, het derde is weer gevestigd ten gunste van [geïntimeerde]. In alle hypotheekakten staan de gebruikelijke huur-, beheers- en ontruimingsbedingen.

In december 2012 verhuurden de eigenaren het hotel voor vijftien jaar aan een exploitant die in de uitspraak als LSA wordt aangeduid. De aanvangshuur bedroeg € 1 miljoen per jaar exclusief btw. Die huurovereenkomst werd per 15 september 2023 vervangen door een nieuw contract met een looptijd van 25 jaar en een jaarhuur van € 614.000. Ruim een maand later, op 22 oktober 2023, werd LSA op verzoek van [geïntimeerde] failliet verklaard. De curator zegde de huurovereenkomst op tegen 20 maart 2025.

Intussen sloten de eigenaren op 20 december 2024 een nieuwe huurovereenkomst met een vennootschap in oprichting van [appellant]. Die zou het pand vanaf 1 februari 2025 huren voor achttien jaar en negen maanden, tegen een jaarhuur van € 636.718. Bij addendum van 6 februari 2025 werd de huur verhoogd naar € 825.000 per jaar en de looptijd ingekort tot vijf jaar.

Op 10 januari 2025 liet [geïntimeerde] de curator, de familie [appellant] en eventuele onbekende huurders of gebruikers per deurwaardersexploot weten dat het pand op 12 maart 2025 executoriaal zou worden verkocht. De schuld van de eigenaren bedroeg volgens de aanzegging in totaal meer dan € 24 miljoen. Tegelijk kondigde zij aan het huurbeding te zullen inroepen. Na de procedure bij de voorzieningenrechter is het hotel executoriaal verkocht voor ruim € 18 miljoen.

Van verlof in eerste aanleg naar niet-ontvankelijkheid in hoger beroep

Op 22 januari 2025 diende [geïntimeerde] een verzoekschrift in bij de voorzieningenrechter. Zij vroeg op grond van artikel 3:264 lid 5 BW verlof om het huurbeding in te roepen tegen de curator, de familie [appellant] en onbekende huurders of gebruikers. Daarnaast wilde zij dat die partijen werden veroordeeld tot ontruiming en dat het de familie [appellant] werd verboden het pand in gebruik te nemen. In een aanvullend verzoekschrift vroeg zij op grond van artikel 3:267 lid 2 BW een machtiging om het hotel onder zich te nemen, met ontruiming door de eigenaren.

De voorzieningenrechter wees de verzoeken op 24 februari 2025 toe. [geïntimeerde] kreeg verlof om het huurbeding en het beheersbeding in te roepen en om het pand per 14 maart 2025 onder zich te nemen. De curator, onbekende huurders en gebruikers, de familie [appellant] en de eigenaren werden veroordeeld het pand uiterlijk op die datum te ontruimen.

[appellant] ging op 24 maart 2025 in hoger beroep met vier grieven. Het beroepschrift vroeg formeel om vernietiging van de hele beschikking, maar het hof las de grieven zo dat ze alleen gericht waren tegen het verlof op grond van artikel 3:264 lid 5 BW en niet tegen de machtiging op grond van artikel 3:267 BW. Dat paste ook bij de opstelling van [appellant] in eerste aanleg: zijn advocaat had toen al laten weten zich niet als belanghebbende te beschouwen bij het aanvullende verzoek. Op 23 oktober 2025 vond de mondelinge behandeling plaats. Naast de advocaten van beide partijen was ook een kantoorgenoot van de curator aanwezig.

Geen hoger beroep mogelijk, tenzij de regel verkeerd is toegepast

[geïntimeerde] stelde zich op het standpunt dat [appellant] niet-ontvankelijk was. De wet sluit hogere voorzieningen tegen een verlofbeschikking op grond van artikel 3:264 BW uitdrukkelijk uit. Het hof ging daar niet in mee. Volgens vaste rechtspraak kan zo’n rechtsmiddelenverbod worden doorbroken als wordt aangevoerd dat de rechter de betreffende bepaling ten onrechte heeft toegepast, buiten haar toepassingsgebied is getreden of fundamentele rechtsbeginselen heeft geschonden. [appellant] voerde precies zo’n doorbrekingsgrond aan: de voorzieningenrechter had de verlofregeling volgens hem toegepast op een situatie waarvoor die niet is bedoeld. Daarmee was het hoger beroep ontvankelijk.

De kern: het verlof is een extra waarborg voor huurders van woonruimte

Inhoudelijk moest het hof beantwoorden of de voorzieningenrechter überhaupt verlof kon verlenen voor het inroepen van het huurbeding tegen de huurder van een hotel. Het antwoord was nee.

Het hof wees erop dat lid 5 van artikel 3:264 BW voorschrijft dat het huurbeding pas kan worden ingeroepen na verlof van de voorzieningenrechter, als dat tot gevolg heeft dat een huurder van woonruimte moet ontruimen. Lid 6 werkt de toetsing uit voor juist dat verlof. Het gaat om een extra bescherming die de wetgever aan woonhuurders heeft gegeven en die bij de executie van andere onroerende zaken, zoals bedrijfsruimte, niet geldt. De procedurele regeling in artikel 549 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ziet volgens het hof ook alleen op woonruimte.

[geïntimeerde] betoogde dat de verlofroute voor bedrijfsruimte weliswaar niet verplicht is, maar wel mogelijk en in de praktijk gebruikelijk. Een verlof zou de hypotheekhouder en potentiële bieders vooraf zekerheid geven dat een beroep op het huurbeding standhoudt, wat de veilingopbrengst ten goede komt. Het hof verwierp dat argument. Een verzoekschriftprocedure kan alleen worden gevolgd als de wet die mogelijkheid opent. Een verlof dat de voorzieningenrechter zonder wettelijke basis geeft, heeft geen status. Ook de wisselbepaling van artikel 69 Rv bood geen uitkomst: het probleem was niet dat de procedure met het verkeerde processtuk was ingeleid, maar dat aan de rechter een oordeel was gevraagd dat hij in deze procedure niet kon geven.

Het hof vernietigde daarom de beschikking voor zover die het verlof en de ontruimingsveroordeling van [appellant] betrof, en verklaarde [geïntimeerde] in die verzoeken alsnog niet-ontvankelijk. De hypotheekhoudster werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, aan de kant van [appellant] begroot op € 827 aan verschotten en € 2.428 aan salaris advocaat. Omdat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk was, kwam het hof uitdrukkelijk niet toe aan de inhoudelijke vraag of zij zich tegenover deze huurder wel of niet op het huurbeding kon beroepen.

Juridisch kader: koop breekt geen huur, executie soms wel

Om het belang van de uitspraak te begrijpen, is enige achtergrond nodig. In het Nederlandse huurrecht geldt het beginsel dat koop geen huur breekt (artikel 7:226 BW): wie een verhuurd pand koopt, neemt de huurovereenkomst over. Voor hypotheekhouders bestaat daarop een belangrijke uitzondering. Artikel 3:264 BW staat toe dat in de hypotheekakte uitdrukkelijk wordt bedongen dat de eigenaar het pand niet zonder toestemming van de hypotheekhouder mag verhuren, of alleen op bepaalde voorwaarden. Wordt een pand in strijd met dat huurbeding verhuurd, dan kan de hypotheekhouder, en na executie onder voorwaarden ook de veilingkoper, de huurovereenkomst laten vernietigen voor zover dat nodig is om het pand leeg te verkopen.

Een paar elementen uit het wetsartikel zijn voor de praktijk van belang. Het beding moet uitdrukkelijk in de akte zijn opgenomen. Het kan pas worden ingeroepen na de aanzegging of overneming in het kader van de executie. Bedrijfs- en woonruimte die al verhuurd was toen het hypotheekrecht werd gevestigd, valt buiten bereik zolang een nieuwe verhuring niet op ongebruikelijke en voor de hypotheekhouder zwaardere voorwaarden plaatsvindt. En een huurder die zijn recht verliest, heeft aanspraak op een vergoeding uit de netto-opbrengst, na de partijen tegenover wie hij zijn recht niet kon inroepen.

Voor huurders van woonruimte geldt daarbovenop de verlofprocedure uit lid 5 en 6: de hypotheekhouder mag het huurbeding alleen inroepen nadat de voorzieningenrechter daarvoor toestemming heeft gegeven, en die toestemming wordt geweigerd als de veilingopbrengst met huurder voldoende is om alle hypotheekhouders te voldoen. De voorzieningenrechter koppelt aan het verlof een ontruimingsbevel met een termijn. Tegen die beslissing staat geen hogere voorziening open. Het hof maakt nu duidelijk dat die hele constructie niet beschikbaar is voor hotels, winkels, kantoren en andere bedrijfsruimte.

Wat betekent dat voor de hypotheekhouder van bedrijfsvastgoed? Hij heeft geen verlof nodig om het huurbeding in te roepen. Weigert de huurder te vertrekken, dan zal hij een ontruimingsvordering moeten instellen via de gewone weg: een kort geding of een bodemprocedure bij dagvaarding. In die procedure toetst de rechter dan of aan de voorwaarden van artikel 3:264 BW is voldaan, met hoger beroep als normale mogelijkheid. Het hof wijst er bovendien op dat de beheers- en machtigingsbevoegdheden van artikel 3:267 BW, waarvoor wél een verlof van de voorzieningenrechter nodig is, een eigen regeling hebben. Die bleven in deze zaak buiten het hoger beroep.

Eerdere rechtspraak: het huurbeding bij bedrijfsruimte via kort geding

De weg via een dagvaardingsprocedure is in de rechtspraak goed zichtbaar. Het Gerechtshof Amsterdam behandelde op 5 april 2016 een zaak waarin een veilingkoper van bedrijfsruimte in kort geding ontruiming vorderde nadat de hypotheekhouders het pand executoriaal hadden verkocht (ECLI:NL:GHAMS:2016:1304). Het hof bekrachtigde toen het vonnis van de voorzieningenrechter in Noord-Holland van 9 juni 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:4709). Er was niet gebleken dat het in de hypotheekakten voorgeschreven overleg met de hypotheekhouders over de verhuring had plaatsgevonden, het beroep van de huurder op klachtplicht en rechtsverwerking faalde, en zijn investeringen in het pand waren onvoldoende om het beroep op het huurbeding te blokkeren. Het hof woog daarbij mee dat het huurbeding uit de openbare registers kenbaar was. Opvallend: raadsheer J.C.W. Rang zat zowel in die zaak als in de nieuwe beschikking.

Ook de Rechtbank Noord-Nederland wees in 2013 in kort geding de ontruiming van bedrijfsruimte toe na het inroepen van het huurbeding, en overwoog dat de met het beding strijdige huurovereenkomst daardoor kan worden vernietigd (ECLI:NL:RBNNE:2013:5579). Dat het huurbeding ook voor de executerende bank zelf risico’s meebrengt, blijkt uit een arrest van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 26 april 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:1637). Daar had de bank vóór de veiling de indruk gewekt dat de koper een verhuurd bedrijfspand via het huurbeding leeg zou kunnen krijgen, terwijl de huurovereenkomst al bestond toen de hypotheek werd gevestigd en in de hypotheekakte was genoemd.

Het Parket bij de Hoge Raad wijst in een conclusie van 10 oktober 2025 (ECLI:NL:PHR:2025:1085) op een verwante kwestie: de vraag of een executiekoper gebonden is aan een huurovereenkomst die de vervreemder kort voor de executie zou hebben gesloten met een pas opgerichte stichting. Ook daar staat de spanning centraal tussen de belangen van schuldeisers bij een lege verkoop en de bescherming van huurders.

Hotelhuur leverde eerder al vaker principiële uitspraken op. Zo oordeelde de Hoge Raad dat de rechter de coronakorting bij omzethuur van een hotel afwijkend mag berekenen, en kreeg een hoteleigenaar aan de Witte de Withstraat zijn huurder niet uit het pand voor een eigen hotelconcept.

Betekenis voor huurders, verhuurders, financiers en beleggers

De beschikking heeft vooral procedurele betekenis, maar die is niet gering.

Voor financiers en hypotheekhouders maakt het hof duidelijk dat het verzoekschrift geen bruikbare snelweg is om bij bedrijfsvastgoed vooraf zekerheid te krijgen over het huurbeding. Het argument dat een verlof de veilingopbrengst ten goede komt omdat bieders weten waar ze aan toe zijn, vond geen gehoor. Wie bij een executie van een verhuurd hotel, kantoor of winkelpand het huurbeding wil inroepen, moet rekening houden met een dagvaardingsprocedure, met de mogelijkheid van hoger beroep en dus met minder voorspelbare doorlooptijden. In veilingvoorwaarden en de communicatie met bieders verdient dat aandacht.

Voor huurders van bedrijfsruimte biedt de uitspraak een belangrijk procedureel aanknopingspunt. Wie geconfronteerd wordt met een verlofbeschikking die ten onrechte op de woonruimteregeling is gebaseerd, kan ondanks het wettelijke rechtsmiddelenverbod in hoger beroep komen. Het hof oordeelde in deze zaak niet over de vraag of het huurbeding tegen deze huurder kon worden ingeroepen. Die inhoudelijke vraag blijft dus open en kan in een andere procedure alsnog aan de orde komen.

Voor eigenaren en verhuurders onderstreept de zaak het belang van toestemming van de hypotheekhouder bij nieuwe verhuringen. De huurovereenkomst met [appellant] werd gesloten op het moment dat de executie al in voorbereiding was, en de voorwaarden werden kort daarna nog aangepast. Juist in zo’n situatie ligt een beroep van de bank op het huurbeding voor de hand.

Voor beleggers die op executieveilingen kopen geldt dat de status van zittende huurders een kernpunt van de due diligence blijft. Een verlofbeschikking die op de verkeerde grondslag is gegeven, biedt geen houvast. Het is zaak na te gaan wanneer de huurovereenkomst is gesloten, of daarvoor toestemming van de hypotheekhouder is gegeven, of de veilingvoorwaarden de bevoegdheid om het huurbeding in te roepen aan de koper doorgeven en of er al procedures lopen.

Praktische tips

1. Kies de juiste procedure. Bij woonruimte: verzoekschrift bij de voorzieningenrechter op grond van artikel 3:264 lid 5 BW. Bij bedrijfsruimte: het huurbeding inroepen en zo nodig ontruiming vorderen via kort geding of bodemprocedure.
2. Let op het onderscheid tussen huurbeding en beheersbeding. Voor het onder zich nemen van het pand (artikel 3:267 BW) is wel verlof van de voorzieningenrechter nodig. Die bevoegdheid bleef in deze zaak overeind, omdat het hoger beroep zich daar niet tegen richtte.
3. Documenteer toestemming. Huurders en verhuurders doen er goed aan schriftelijke toestemming van de hypotheekhouder te vragen voordat een huurovereenkomst wordt gesloten of gewijzigd. In de rechtspraak wordt het ontbreken van het in de akte voorgeschreven overleg zwaar gewogen.
4. Controleer de openbare registers. Het huurbeding is kenbaar uit de hypotheekakte. Investeringen in het gehuurde beschermen een huurder in de regel niet tegen een terecht ingeroepen huurbeding.
5. Wees alert op het rechtsmiddelenverbod. Ook als de wet hoger beroep uitsluit, kan een doorbrekingsgrond zoals onjuiste toepassing van de bepaling toegang geven tot de hogere rechter. Snel handelen is daarbij van belang.

Wat nu volgt

Het hotel is na de procedure in eerste aanleg executoriaal verkocht. Het hof heeft niet beslist of [geïntimeerde] of de veilingkoper zich jegens [appellant] alsnog op het huurbeding kan beroepen. Als daarover verschil van mening blijft, zal dat in een dagvaardingsprocedure moeten worden uitgevochten. De beschikking is een duidelijk signaal aan de praktijk dat de verlofprocedure niet langer kan worden ingezet om bij bedrijfsvastgoed vooraf een ontruimingstitel tegen huurders te verkrijgen.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:GHAMS:2026:6
Extra bronnen: ECLI:NL:GHAMS:2016:1304 · ECLI:NL:RBNHO:2015:4709 · ECLI:NL:GHSHE:2016:1637 · NOvA Advocatenzoeker