Amsterdam stapt af van het jarenlange streven om de kantorenvoorraad elk jaar met zo’n 125.000 vierkante meter te laten groeien. Met de nieuwe Kantorenstrategie 2026, die het college maandag 12 januari presenteerde, verschuift de koers van zo veel mogelijk meters naar kwaliteit op de juiste plekken. Aanleiding is een kantorenmarkt die volgens de gemeente uiteenvalt in schaarste op toplocaties en oplopende leegstand in gebieden waar vooral kantoren staan.
Van groeidoel naar vervangingsmarkt
Het groeidoel stamt uit de Kantorenstrategie 2017 en het Kantorenplan 2019-2026. Die werden vastgesteld in een periode van hoogconjunctuur, snel dalende leegstand en een sterk groeiende dienstensector. De gemeente wilde de krappe markt ruimte geven door jaarlijks circa 125.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte toe te voegen, leegstaande panden te transformeren en nieuwbouw te bundelen rond goed bereikbare ov-knooppunten. Dat beleid heeft een omvangrijke planvoorraad opgeleverd: volgens de strategie staat er in de stad nu circa 1,7 miljoen vierkante meter kantoorprogramma in de pijplijn, van plannen die nog worden verkend tot projecten in uitvoering.
Het speelveld is volgens de gemeente sindsdien ingrijpend veranderd. Het aantal kantoorbanen groeit nog, maar hybride werken heeft het ruimtegebruik per werknemer blijvend verlaagd. Gebruikers stellen tegelijk hogere eisen aan duurzaamheid, flexibiliteit, bereikbaarheid en voorzieningen in de omgeving. Gestegen rente en bouwkosten, netcongestie bij nieuwe aansluitingen en economische en politieke onzekerheid maken nieuwe kantoorprojecten bovendien lastiger haalbaar. Beleggers wachten af, waardoor de bouw van nieuwe kantoren vertraagt.
Volgens het FD, dat over de strategie berichtte, ligt de kantoorleegstand in Amsterdam boven de 9 procent, op basis van cijfers van Cushman & Wakefield. Vooral oudere gebouwen en panden op minder goed bereikbare locaties staan leeg. Wethouder Sofyan Mbarki (Economische Zaken) vat de nieuwe lijn volgens de krant samen als een verschuiving van het maximale aantal vierkante meters naar de juiste werkplekken op de juiste plekken. Die oplopende leegstand was al zichtbaar in de halfjaarcijfers over 2024.
Tweedeling in de markt
De strategie beschrijft een duidelijke tweedeling. Op plekken met veel functiemenging, goede ov-verbindingen en stedelijke levendigheid blijft de leegstand historisch laag en is er sprake van aanhoudende krapte. In monofunctionele gebieden met een lagere omgevingskwaliteit en een slechtere bereikbaarheid loopt de leegstand juist op. De gemeente verwacht dat die ongelijke verdeling de komende vijf jaar aanhoudt en mogelijk verder toeneemt.
Op de lange termijn ziet het beeld er minder somber uit. Stedelijke en regionale prognoses voor de Metropoolregio Amsterdam wijzen op een geleidelijk groeiende behoefte richting 2040, die in grote lijnen in balans is met de huidige planvoorraad. Het probleem zit dus vooral in de korte en middellange termijn en in de verdeling over de stad: niet alle geplande meters liggen op plekken waar gebruikers nu naar vragen.
Dat heeft ook gevolgen buiten de kantorenmarkt. Kantoren maken vaak deel uit van gemengde gebiedsontwikkelingen met woningen, bedrijfsruimte en voorzieningen. Als het kantoordeel stokt, vertraagt volgens de gemeente ook de woningbouw en de aanleg van voorzieningen in die gebieden.
Vier leidende principes
De Kantorenstrategie 2026 rust op vier principes. Ten eerste het loslaten van de kwantitatieve groeidoelstelling: de bestaande plancapaciteit wordt vastgehouden, maar waar nodig geherprogrammeerd of gefaseerd op basis van kwaliteit, locatiegeschiktheid en timing. De gemeente benadrukt dat zij abrupte koerswijzigingen wil voorkomen, zodat marktpartijen kunnen blijven rekenen op continuïteit.
Ten tweede wil Amsterdam ongewenste ‘verkantorisering’ tegengaan. Nieuwe kantoren op ongeschikte locaties worden beperkt en kleinschalige werkruimte tot 500 vierkante meter in de plinten van gebouwen krijgt extra bescherming. Volgens de strategie is er juist structureel tekort aan betaalbare, kleine werkruimte voor ondernemers, start-ups en makers, terwijl hoge woningrendementen werkfuncties uit de stad verdringen.
Ten derde moet transformatie sneller. De gemeente wil obstakels wegnemen en duidelijke routes bieden voor hergebruik van kantoren. Waar transformatie (nog) niet haalbaar is, onderzoekt Amsterdam of meervoudig of tijdelijk gebruik van kantoren een deel van de ruimtedruk voor andere functies kan verlichten. Volgens het FD wordt het planologische regime voor bestaande leegstaande kantoren versoepeld, zodat tijdelijke verhuur of gedeeld gebruik eenvoudiger wordt. Waar leegstand dreigt, wil de gemeente inzetten op herontwikkeling met woningen of voorzieningen.
Ten vierde kiest Amsterdam voor een project- en gebiedsgerichte uitvoering met jaarlijkse monitoring en bestuurlijke terugkoppeling. De gemeentelijke kantorenmonitor en die van de regio worden omgebouwd naar kwalitatieve sturing per gebied.
Schinkelkwartier, Amstel III en Noordelijke IJ-oevers eerst
De eerste prioriteit ligt bij gebieden met grote kantoorprogramma’s en zwakkere vooruitzichten. Op korte termijn kijkt de gemeente daarom naar het Schinkelkwartier, Amstel III en de Noordelijke IJ-oevers. Per gebied worden de juridisch-planologische opties verkend en in overleg met marktpartijen vertaald naar uitvoerbare kaders. De strategie erkent dat herprogrammeren in de praktijk vaak lastig is, omdat plannen al in bestemmingsplannen, grondexploitaties en afspraken met ontwikkelaars zijn vastgelegd. Eventuele planologische of programmatische aanpassingen, inclusief de financiële gevolgen voor gemeentelijke grondexploitaties en het Vereveningsfonds, worden afzonderlijk ter besluitvorming voorgelegd.
De Amsterdamse aanpak is de stedelijke uitwerking van de regionale kantorenstrategie van de Metropoolregio Amsterdam en sluit aan op de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 en de Amsterdamse Bedrijvenstrategie. Nieuwe grootschalige kantoorbouw blijft in die kaders vooral voorbehouden aan multimodale knooppunten.
Wat betekent het voor de markt?
Voor eigenaren van kantoren op toplocaties verandert er weinig: daar blijft de vraag hoog en de gemeente zegt die vraag te blijven faciliteren. Voor ontwikkelaars en beleggers met kantoorplannen in monofunctionele gebieden met hoge leegstand wordt de onzekerheid groter, omdat programma’s daar kunnen worden gefaseerd of omgezet. Eigenaren van verouderde kantoren krijgen mogelijk meer ruimte voor tijdelijk of gedeeld gebruik en transformatie.
De gemeente presenteert de strategie nadrukkelijk als een onderzoekende en stapsgewijze aanpak, die ruimte laat voor overleg met belanghebbenden. Concrete besluiten per gebied volgen later, te beginnen met de gebiedsuitwerkingen voor het Schinkelkwartier, Amstel III en de Noordelijke IJ-oevers.
Bron: VastgoedBS (naar FD) · Vastgoedjournaal · Gemeente Amsterdam – Kantorenstrategie 2026
