Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 27 januari 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:295) het beroep verworpen van een projectontwikkelaar die af wilde van een erfpachtaanbod met een aanvullende afkoopsom van € 4.864.428. De ontwikkelaar had dat aanbod in 2018 aanvaard om een bestaand gebouw te kunnen transformeren tot woningen, woon-werkruimten en commerciële ruimten, het project Top-Up. Zij stelde dat zij had gedwaald over de manier waarop de grondwaarde was berekend, en beriep zich daarnaast op bedrog, misbruik van omstandigheden en bedreiging. Het hof vond geen van die wilsgebreken aangetoond en bekrachtigde het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 december 2023.

Van bedrijfsschool naar gemengd woonproject

De ontwikkelaar – in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd als [appellant] – ontwikkelde het project Top-Up op een perceel waarvan [geïntimeerde] eigenaar is. Het bestaande gebouw werd getransformeerd naar veertien woningen, veertien woningen met bedrijfsruimte, drie commerciële ruimten en 49 parkeerplaatsen.

De grond was in 1996 in erfpacht uitgegeven met een bestemming als bedrijfsschool. De canon was afgekocht voor het tijdvak van 16 mei 1996 tot en met 15 mei 2046. Voor de transformatie had de ontwikkelaar twee soorten toestemming nodig: een omgevingsvergunning op publiekrechtelijke grondslag en, op privaatrechtelijke grondslag, de toestemming van de erfverpachter voor wijziging van de bestemming, splitsing en vaststelling van een nieuwe canon voor het gewijzigde gebruik.

Twee beleidsregels en twee versies van de grondwaardebepaling

De kern van het geschil lag in de vraag welke rekenmethode de erfverpachter mocht toepassen. Het erfpachtbeleid dat gold van 14 september 2010 tot 1 januari 2018 en het Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging dat per 1 januari 2018 van kracht werd, bevatten beide een formule voor de canon bij een wijziging van bestemming. Volgens het nieuwe beleid worden de canon en de grondwaarden gehanteerd zoals die gelden op de datum van de volledige schriftelijke aanvraag.

Daarnaast bestonden twee versies van de zogeheten Grondwaardebepaling:

• Versie 1, van toepassing van 9 mei tot 31 oktober 2017, gebruikte voor woningen de WOZ-BSQ-methode en voor niet-woonfuncties een genormeerde residuele methode;
• Versie 2, van toepassing vanaf 31 oktober 2017, gebruikt een residuele berekening voor het hele project; volgens de erfverpachter hoorde daarbij een depreciatiefactor van 0,9 (10 procent) in plaats van de oude 0,75 (25 procent).

Indicaties, protest en een definitief aanbod

Het hof gaf een gedetailleerd overzicht van de correspondentie. In juli 2017 liet de erfverpachter weten dat zij alleen aan de erfpachter een aanbieding tot erfpachtwijziging wilde doen, en schetste zij een tijdpad met een indicatie in oktober 2017. Op 20 oktober 2017 vroeg de ontwikkelaar om een aangepaste indicatie en kondigde zij aan dat een definitieve aanbieding twee maanden voor de levering zou volgen. Op 22 december 2017 wees de erfverpachter op het nieuwe grondprijsbeleid, versie 2, en op het onjuist toepassen van de oude depreciatiefactor.

Op 9 en 31 januari 2018 volgden indicaties op basis van een genormeerde residuele grondwaarde, met de uitdrukkelijke kanttekening dat er geen rechten aan konden worden ontleend. De grondwaarden konden worden toegepast tot 1 september 2018, mits een definitieve aanbieding vóór die datum was verstuurd en aanvaard. Op 27 februari 2018 protesteerde de ontwikkelaar tegen die indicaties.

Op 25 juli 2018 werd de omgevingsvergunning verleend. Op 31 augustus 2018 vroeg de ontwikkelaar een erfpachtaanbieding aan per 1 oktober 2018. Het definitieve aanbod van 1 oktober 2018 bevatte een aanvullende afkoopsom tot het einde van het lopende tijdvak van € 4.864.428. De ontwikkelaar vond dat bedrag veel te hoog. Toch nam zij op 20 november 2018 de erfpachtrechten over van een andere vennootschap en aanvaardde zij het aanbod op 27 november 2018.

Een fout bij de geluidswering

Na een verzoek op grond van de Wet openbaarheid van bestuur in juni 2019 erkende de erfverpachter bij brief van 24 juni 2021 dat er een fout was gemaakt in de berekening: de kosten van geluidswerende voorzieningen in verband met een naastgelegen houtschaverij waren niet goed verwerkt. Die fout leidt tot een lagere grondwaarde en dus tot een lagere afkoopsom. De erfverpachter deed op 26 november 2021 en op 10 oktober 2025 voorstellen om dat nadeel te compenseren.

De procedure bij rechtbank en hof

De ontwikkelaar stapte naar de rechtbank Amsterdam. Primair vorderde zij een verklaring voor recht dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand was gekomen, subsidiair onder invloed van misbruik van omstandigheden, bedreiging of bedrog. In plaats van vernietiging vroeg zij dat de erfverpachter zou worden opgedragen een nieuw aanbod te doen op basis van Grondwaardebepaling versie 1. Daarnaast vorderde zij een verklaring dat de erfverpachter onrechtmatig had gehandeld, met schadevergoeding.

De rechtbank wees bij vonnis van 20 december 2023 alle vorderingen af. Volgens de rechtbank had de erfverpachter terecht versie 2 toegepast en wist de ontwikkelaar dat. De rekenfout was hersteld met een passend voorstel. Van bedreiging, misbruik van omstandigheden of onrechtmatig handelen was evenmin sprake. De ontwikkelaar werd in de kosten veroordeeld.

Op 19 maart 2024 kwam de ontwikkelaar in hoger beroep. Zij voerde 28 grieven aan: grieven 1 tot en met 9 over de feitenvaststelling, 10 tot en met 17 over gestelde maatwerkafspraken, 18 tot en met 25 over dwaling en bedrog, en 26 tot en met 28 over misbruik van omstandigheden. Na een memorie van grieven, een memorie van antwoord en een mondelinge behandeling op 18 november 2025 wees het hof – mrs. I. de Greef, M.J.R. Brons en R.J.Q. Klomp – op 27 januari 2026 arrest.

De ontwikkelaar stelde dat zij niet op de hoogte was van de toegepaste grondwaardebepaling en van de fouten daarin, en dat zij het aanbod niet zou hebben aanvaard als zij dat had geweten. Door de vergevorderde stand van het project zou zij gedwongen zijn geweest het aanbod te accepteren. Ook zou de erfverpachter maatwerkafspraken uit juli 2017 niet zijn nagekomen. De erfverpachter concludeerde tot bekrachtiging van het vonnis.

Dwaling: geen onjuiste inlichtingen

Het hof begreep het beroep van de ontwikkelaar als een beroep op dwaling als gevolg van inlichtingen van de wederpartij (artikel 6:228 lid 1 sub a BW). Zulke inlichtingen ontbraken volgens het hof. De erfverpachter had nooit gezegd dat versie 1 zou worden toegepast; integendeel, zij had herhaaldelijk aangekondigd dat versie 2 zou worden gebruikt. De e-mails van 22 december 2017 en van 9 en 31 januari 2018, en de protestbrief van de ontwikkelaar zelf van 27 februari 2018, lieten volgens het hof zien dat de ontwikkelaar de werkwijze kende. Het definitieve aanbod sloot aan bij die eerdere berichtgeving. De ontwikkelaar had dus niet gedwaald.

Voor zover de dwaling betrekking had op de fout bij de geluidswerende voorzieningen, paste het hof artikel 6:230 lid 1 BW toe. Die bepaling laat de bevoegdheid tot vernietiging wegens dwaling vervallen als de wederpartij tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst voorstelt die het nadeel van de dwalende afdoende opheft. Het hof vond niet gebleken dat het voorstel van 10 oktober 2025 daarvoor ontoereikend was. De ontwikkelaar had alleen aangevoerd dat haar schade groter was, zonder dat nader te onderbouwen.

Ook over een referentieobject dat in de grondwaardeberekening was meegenomen, had de ontwikkelaar niet gedwaald. Zij wist dat het object was betrokken, zowel uit de e-mail van 31 januari 2018 als uit de openbare registers; bovendien was volgens het hof een bestuurder bij de verkoop van dat object betrokken geweest. Een schending van de mededelingsplicht was er evenmin. Andere fouten waren niet gesteld of gebleken.

Bedrog, misbruik van omstandigheden en bedreiging

Het beroep op bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW) faalde. Het hof zag geen opzettelijk onjuiste mededeling, geen opzettelijk verzwijgen van een feit dat de erfverpachter had moeten mededelen en geen andere kunstgreep.

Ook het beroep op misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW) slaagde niet. De ontwikkelaar had niet toegelicht welke bijzondere omstandigheden de maatwerkafspraken zouden opleveren, en evenmin hoe zij daardoor tot het aanvaarden van het aanbod was bewogen.

Over bedreiging had de rechtbank geoordeeld dat het vasthouden aan de termijn van twee maanden geen bedreiging oplevert en dat de ontwikkelaar de financiële gevolgen kende. Daartegen was geen grief gericht, zodat het hof van dat oordeel uitging. Hetzelfde gold voor het oordeel dat de erfverpachter niet onrechtmatig had gehandeld.

Ten overvloede: geen maatwerkafspraken, juiste peildatum

Hoewel de grieven over dwaling, bedrog, misbruik en bedreiging al faalden, ging het hof ten overvloede in op de grieven over de gestelde maatwerkafspraken. Het hof vond die afspraken niet aannemelijk. De e-mail van 19 juli 2017 sprak alleen van een indicatie; een definitieve prijsafspraak las het hof daarin niet. Bovendien had de ontwikkelaar de afspraken pas in de memorie van grieven voor het eerst genoemd.

Belangrijk voor de praktijk is het oordeel over de peildatum. Volgens het beleid van 2018 bepaalt de datum van de volledige schriftelijke aanvraag welke grondwaarden gelden. Het hof oordeelde dat die datum op zijn vroegst 25 juli 2018 lag, de datum van de omgevingsvergunning, en waarschijnlijk 31 augustus 2018; in beide gevallen gold versie 2. Een grondprijsadvies van 8 januari 2018 noemde weliswaar 20 oktober 2017 als datum van de volledige aanvraag, maar het hof vond dat de e-mail van die dag geen volledige aanvraag was. Daarin werd immers om een indicatie gevraagd, de definitieve aanbieding werd pas voor later aangekondigd, en op dat moment was de ontwikkelaar nog geen eigenaar, was er nog geen omgevingsvergunning en was de Bibob-screening nog niet gedaan.

Het hof gaf aan begrip te hebben voor de commerciële druk waaronder de ontwikkelaar stond, maar dat leidde niet tot een ander oordeel. Bewijslevering liet het hof niet toe, omdat de ontwikkelaar geen voldoende concreet bewijsaanbod had gedaan.

De beslissing

Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 december 2023. De ontwikkelaar werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, begroot op € 3.226: € 798 aan griffierecht en € 2.428 aan salaris advocaat (twee punten tegen een tarief van € 1.214). De kostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad.

Het juridisch kader: wilsgebreken bij erfpachtaanbiedingen

Erfpacht is in Nederland geregeld in titel 7 van Boek 5 BW (artikelen 5:85 tot en met 5:100). De erfpachter heeft het recht de grond van een ander te houden en te gebruiken, tegen betaling van een canon of een afkoopsom. Wie de bestemming of bebouwing wil wijzigen, heeft daarvoor doorgaans de toestemming van de erfverpachter nodig, en die toestemming gaat bij gemeentelijke en andere professionele erfverpachters vaak gepaard met een herberekening van de canon of een aanvullende afkoopsom op basis van de nieuwe, meestal waardevollere bestemming.

Wie achteraf vindt dat hij te veel betaalt, kan proberen de overeenkomst aan te tasten met een beroep op een wilsgebrek. Het Burgerlijk Wetboek kent er vier:

• Dwaling (artikel 6:228 BW): de overeenkomst is gesloten onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, die te wijten is aan een inlichting van de wederpartij (sub a), aan het schenden van een mededelingsplicht (sub b) of aan een gemeenschappelijke onjuiste veronderstelling (sub c). De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die voor rekening van de dwalende behoort te blijven (lid 2).
• Bedreiging (artikel 3:44 lid 2 BW): iemand wordt tot de overeenkomst bewogen door onrechtmatige bedreiging met nadeel.
• Bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW): opzettelijk onjuiste mededelingen, opzettelijk verzwijgen of een andere kunstgreep.
• Misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW): de wederpartij weet of moet begrijpen dat iemand door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand of afhankelijkheid, wordt bewogen tot het sluiten van de overeenkomst, en bevordert dat terwijl zij hem daarvan had moeten weerhouden.

Artikel 6:230 BW geeft de wederpartij een belangrijk verweer bij dwaling: wie tijdig een wijziging voorstelt die het nadeel afdoende opheft, ontneemt de dwalende de mogelijkheid tot vernietiging. Het hof paste dat hier toe op de erkende rekenfout bij de geluidswering.

Wat betekent dit voor ontwikkelaars en beleggers?

Transformaties van bedrijfs- en schoolgebouwen naar woningen of gemengde programma’s zijn een belangrijk onderdeel van de binnenstedelijke ontwikkelopgave. Wanneer zo’n gebouw op erfpachtgrond staat, bepaalt de aanvullende afkoopsom of canon vaak in belangrijke mate de haalbaarheid van het project. Deze uitspraak bevat een aantal lessen:

• Indicaties zijn geen aanbod. Een erfverpachter die een indicatie geeft met het voorbehoud dat er geen rechten aan kunnen worden ontleend, bindt zich daarmee niet. Ontwikkelaars die rekenen op een indicatie, lopen het risico dat het definitieve aanbod hoger uitvalt.
• De peildatum is beslissend. Wanneer het beleid uitgaat van de grondwaarden op de datum van een volledige aanvraag, is het van belang tijdig een aanvraag in te dienen die aan alle vereisten voldoet. Een e-mail waarin om een indicatie wordt gevraagd, telt daarvoor niet mee.
• Protest en aanvaarding gaan slecht samen. Wie tegen de rekenmethode protesteert en het aanbod vervolgens toch aanvaardt, kan achteraf moeilijk volhouden dat hij niet wist welke methode was toegepast.
• Herstel van fouten beperkt het risico van de erfverpachter. Het tijdige compensatievoorstel na de erkende fout bij de geluidswering ontnam de ontwikkelaar op dat punt de mogelijkheid tot vernietiging.
• Maatwerkafspraken vastleggen. Wie meent dat er afwijkende afspraken zijn gemaakt, moet die schriftelijk en ondubbelzinnig laten vastleggen, en die bovendien tijdig in de procedure inbrengen.

Praktische tips

1. Vraag bij een voorgenomen bestemmingswijziging vroegtijdig na welk beleid en welke versie van de grondwaardebepaling van toepassing zal zijn, en laat dit schriftelijk bevestigen.
2. Plan de volledige aanvraag zo dat de peildatum gunstig uitvalt, en zorg dat aan alle formele vereisten is voldaan.
3. Laat een eigen taxateur de residuele grondwaardeberekening narekenen voordat het aanbod wordt aanvaard.
4. Overweeg bij twijfel om het aanbod onder protest te aanvaarden en tegelijk een geschillenprocedure te starten, in plaats van achteraf op wilsgebreken te vertrouwen.
5. Gebruik een verzoek om openbaarmaking van documenten om de berekening te controleren; in deze zaak leidde dat tot de erkenning van een rekenfout.

Wat nu volgt

Met het arrest staat vast dat de aanvaarding van het erfpachtaanbod van 1 oktober 2018 in stand blijft. Wat de ontwikkelaar wel resteert, is het compensatievoorstel van de erfverpachter voor de fout bij de geluidswerende voorzieningen. Tegen het arrest staat beroep in cassatie bij de Hoge Raad open.

Bron: Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2026:295 (rechtspraak.nl) · Volledige tekst (open data Rechtspraak)