De Europese kantorenmarkt is uit het dal. Het investeringsvolume in kantoren steeg in 2025 met 30 procent, meldt vastgoedadviseur JLL op 5 februari 2026. Volgens JLL komt dat door meer grote transacties en de terugkeer van buitenlandse investeerders. Tegelijk liepen de huren voor de beste kantoren op. JLL ziet de grootste kansen in gebouwen die passen bij hoe er nu gewerkt wordt, en in gerichte renovatie van bestaande panden.

Investeerders stappen weer in

De gemiddelde kantoorhuur in Europa lag in 2025 7,4 procent hoger dan een jaar eerder. De stijging is volgens JLL het sterkst op toplocaties. Nu de onzekerheid in de markt is afgenomen, vinden investeerders het een goed moment om in te stappen.

Volgens JLL neemt de vraag naar kantoorruimte in 2026 naar verwachting met ongeveer 10 procent toe. Daar staat een kleinere bouwstroom tegenover: de Europese pijplijn van nieuwe kantoren is sinds 2020 met 30 procent gekrompen. Die combinatie van meer vraag en minder nieuw aanbod houdt de druk op de huren van moderne kantoren hoog. Omdat nieuwbouw jaren vooruit gepland wordt, kan het aanbod van nieuwe kantoren niet snel inspelen op een aantrekkende vraag.

Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland, stelt dat kantoren terug zijn. Hij tekent daarbij aan dat alleen gebouwen die aansluiten bij de huidige manier van werken optimaal profiteren. Panden die niet aan moderne eisen voldoen, lopen volgens JLL juist sneller risico op waardedaling en structurele leegstand.

JLL presenteerde het onderzoek tijdens een klantsessie op zijn Amsterdamse kantoor. Investeren in kantoren wordt volgens JLL een strategische noodzaak voor investeerders en eigenaren.

Retrofit als businesscase

Een groot deel van het verhaal draait om de vraag wat eigenaren met bestaande gebouwen moeten doen. Volgens JLL is een volledige retrofit, inclusief aanpak van de gevel, vooral rendabel op absolute toplocaties. Op veel andere locaties zit de meeste waardecreatie in gerichte ingrepen in bestaande gebouwen.

JLL rekende dit door voor Amsterdam. Een zogeheten medium retrofit kan daar leiden tot een huurstijging van tot 20 procent. Alex Colpaert, Head of Property Sectors Research EMEA bij JLL, noemt de businesscase voor retrofit sterker dan ooit. Bestaande gebouwen kunnen volgens hem met gerichte ingrepen relevant en toekomstbestendig blijven.

Voor Nederlandse eigenaren is dat een herkenbare opgave. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoren in Nederland ten minste energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. Een deel van de voorraad is daardoor al aangepakt, maar de vraag van huurders gaat verder dan het label: comfort, voorzieningen en uitstraling bepalen steeds vaker of een gebouw verhuurbaar blijft.

Wat werknemers willen

JLL baseert een deel van de conclusies op eigen onderzoek onder kantoorgebruikers in Nederland. Daaruit blijkt dat 47 procent van de werknemers geen vast kantoorbeleid heeft. Organisaties die wel richtlijnen hebben, vragen meestal één tot twee dagen per week op kantoor. In de praktijk komen werknemers gemiddeld 2,8 dagen per week naar kantoor, dus vaker dan werkgevers vragen. Afgezet tegen een richtlijn van één tot twee dagen gaat het om 0,8 tot 1,8 dag per week meer dan gevraagd (berekening van de redactie). Voor eigenaren en gebruikers is dat relevant bij het bepalen van het aantal werkplekken: wie alleen naar het beleid kijkt, onderschat de werkelijke bezetting.

Bijna de helft van de werknemers vindt dat de kantoorervaring beter kan. Genoemde verbeterpunten zijn akoestiek, thermisch comfort, groen, buitenruimte, horeca, flexibele openingstijden en voorzieningen. Een goede balans tussen werk en privé is voor werknemers een topprioriteit, belangrijker dan salaris.

Shuly Themans, Associate Director Consulting bij JLL, stelt dat het kantoor geen vanzelfsprekendheid meer is. Het moet volgens haar steeds opnieuw bewijzen dat het de reis waard is. Bereikbaarheid, services en de kwaliteit van de werkomgeving zijn daarbij volgens haar bepalend.

Nederlandse context

Het bericht past in een breder herstel van de Nederlandse beleggingsmarkt. Half januari meldde JLL al dat het totale beleggingsvolume in Nederlands vastgoed in 2025 met 12 procent steeg naar € 11,3 miljard. Het beleggingsvolume in Nederlandse kantoren groeide volgens die voorlopige cijfers eveneens met 30 procent, naar € 2,0 miljard. CBRE verwacht in zijn op 22 januari gepubliceerde vooruitblik voor 2026 een beleggingsvolume van € 14,3 miljard, waarbij kantoren volgens die prognose het snelst groeien. Het JLL-bericht van 5 februari geeft voor kantoren zelf geen Nederlandse investeringscijfers; de 30 procent groei en de 7,4 procent huurstijging gelden voor Europa als geheel.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Voor beleggers wijzen de cijfers op een markt die zich verder splitst. Moderne kantoren op goed bereikbare locaties profiteren van stijgende huren en een krimpende bouwpijplijn. Oudere gebouwen kunnen meeliften, maar alleen als eigenaren investeren. De Amsterdamse berekening van JLL laat zien dat een gerichte renovatie zich via hogere huren kan terugbetalen, zonder dat een volledige herontwikkeling nodig is.

Voor kantoorgebruikers is de boodschap dat hun eisen aan het gebouw zwaarder wegen in de keuze van een locatie. Werknemers komen vaker naar kantoor dan hun werkgever vraagt, maar verwachten daar wel een goede werkomgeving. Dat geeft huurders een sterkere positie in onderhandelingen over voorzieningen en comfort, vooral bij gebouwen die op die punten achterblijven.

Wie met een verouderd gebouw niets doet, loopt volgens JLL het risico op waardedaling en structurele leegstand. Of de verwachte groei van de vraag in 2026 uitkomt, moet blijken uit de opname- en beleggingscijfers over het eerste kwartaal.

Bron: JLL – Krachtig herstel investeringen in kantoren

Extra bronnen: JLL – Flinke stijging beleggingsvolume vastgoed: +12% in 2025 (januari 2026) · CBRE – Real Estate Market Outlook 2026 Nederland (22 januari 2026)