Teun van Hulst heeft de Capital Value Scriptieprijs 2026 gewonnen. De winnaar werd op dinsdag 3 februari bekendgemaakt tijdens Shared Value, de jaarlijkse bijeenkomst voor de woning- en zorgvastgoedmarkt in TivoliVredenburg in Utrecht. Van Hulst, assetmanager bij de Haagse woningcorporatie Staedion, onderzocht voor zijn afstudeeronderzoek aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) of het verkopen van huurwoningen aan particulieren kan bijdragen aan de kerndoelen van woningcorporaties. Hij wint een duurzame citytrip naar Londen, per trein.

Uitreiking op Shared Value

De prijs werd uitgereikt door Fedde Grunstra, director Consultancy bij Capital Value. Naast Van Hulst waren Moos Kreger en Pim Klomp genomineerd; hun scripties zijn eveneens via de website van Capital Value te raadplegen. De jury bestond uit medewerkers van het adviesbureau en beoordeelde de inzendingen op originaliteit, innovativiteit, kwaliteit en toepasbaarheid.

Thijs Konijnendijk, Director of Research & Data Intelligence bij Capital Value en voorzitter van de jury, lichtte toe dat het bureau de prijs in het leven heeft geroepen om onderzoek naar de woningbeleggingsmarkt vanuit alle invalshoeken te stimuleren en jong talent een podium te bieden. Uit de inzendingen zijn volgens hem drie scripties geselecteerd die elk een relevante bijdrage leveren aan de kennis over de markt voor woningbeleggingen en zorgvastgoed.

Capital Value is een Utrechts adviesbureau dat zich richt op de woning- en zorgvastgoedmarkt, met activiteiten op het gebied van transacties, taxaties, consultancy en marktonderzoek. Het bureau publiceert ook geregeld marktonderzoek, zoals de analyse waaruit bleek dat de bouw van seniorenwoningen blijft steken op 600 per jaar.

Het podium voor de uitreiking is bewust gekozen. Shared Value wordt georganiseerd door Capital Value en IVBN, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed. De bijeenkomst trekt volgens de organisatie zo’n vierhonderd deelnemers, onder wie bestuurders en senior professionals van institutionele en particuliere beleggers, woningcorporaties, ontwikkelaars en grote gemeenten. Het thema van de editie van 2026 was een vooruitblik naar 2040. Zo krijgt de winnende scriptie direct de aandacht van een groot deel van de partijen die over de toekomst van de woningvoorraad beslissen.

Uitponden als strategisch instrument

De winnende scriptie draagt de titel ‘Uitponden in het belang van de volkshuisvesting? Woningverkopen als bijdrage aan de kerndoelen van woningcorporaties’. Het is een company research paper waarmee Van Hulst de Master of Real Estate (MRE) aan de ASRE afrondde. Hij onderzocht of het uitponden van woningen een strategisch instrument kan zijn voor de vier kerndoelen van corporaties: beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid.

Het onderzoek combineert een literatuurstudie met statistische analyses. Van Hulst gebruikte landelijke corporatiedata over de periode 2013 tot en met 2023 en wijkgegevens van onder meer het CBS en de Leefbaarometer voor regressieanalyses. Daarnaast rekende hij verschillende uitpondscenario’s door op de portefeuille van Staedion.

Uit de statistische analyse blijkt dat corporaties in het verleden vooral woningen verkochten wanneer de financiële ruimte krap was. Een hoger percentage verkopen hangt samen met zwakkere financiële ratio’s, zoals een hogere loan-to-value en een lagere solvabiliteit. Corporaties die juist veel investeren in nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming, ponden gemiddeld minder uit. Verkoopopbrengsten werden in het verleden dus vooral gebruikt om leningen af te lossen en de financiële positie te verbeteren, niet om de woningvoorraad te vernieuwen.

Uit de regressieanalyses komt verder naar voren dat leefbaarheid in een buurt sterk samenhangt met sociaaleconomische factoren, zoals inkomen, opleidingsniveau, leeftijdsopbouw en het aandeel sociale huurwoningen, en dus niet alleen met de fysieke kwaliteit van de woningen. Ook betaalbaarheid wordt volgens de scriptie breder bepaald dan door de huurprijs alleen: energielasten en de ligging ten opzichte van werk en voorzieningen spelen eveneens een grote rol.

Gerichte verkoop levert ruimte op

De scenarioanalyse laat zien dat een gerichte uitpondstrategie, waarbij woningen met een leegwaarde boven de 300.000 euro worden verkocht, aanzienlijke financiële ruimte oplevert zonder dat de maatschappelijke prestaties van de corporatie daaronder lijden. Met de opbrengsten kunnen volgens Van Hulst meer woningen worden toegevoegd dan er worden verkocht, en kan extra worden geïnvesteerd in verduurzaming en leefbare wijken. Dat geldt zowel bij reguliere verkoop als bij eenmalige verkoop met korting. Herhaalde verkoop met korting bij volgende eigenaarswisselingen pakt in zijn berekeningen echter financieel negatief uit.

Van Hulst concludeert dat uitponden, mits selectief en goed onderbouwd toegepast, geen bedreiging hoeft te zijn voor de volkshuisvesting. Hij adviseert corporaties, gemeenten en beleidsmakers om woningverkoop niet primair te zien als ongewenst verlies van sociale voorraad, maar als instrument binnen een integrale vastgoedsturing, afgestemd op de lokale opgave. Capital Value vatte de kern samen als de vaststelling dat verkoop van sociale huurwoningen kan leiden tot meer teruggebouwde betaalbare huurwoningen en daarmee tot een grotere sociale voorraad en betere leefbaarheid.

Actueel debat

Het onderwerp raakt aan een discussie die in de sector volop wordt gevoerd. Corporaties staan voor een grote bouw- en verduurzamingsopgave, terwijl hun financiële ruimte onder druk staat door gestegen bouwkosten en rente. Tegelijkertijd ligt het verkopen van sociale huurwoningen politiek gevoelig, omdat de sociale voorraad in veel gemeenten krap is. De scriptie biedt met cijfermatige onderbouwing een andere invalshoek in dat debat: niet de vraag óf corporaties verkopen staat centraal, maar welke woningen, onder welke voorwaarden en met welk doel.

Lees ook: SKG Award 2025 voor vernieuwing Den Haag Zuidwest.

Bron: Capital Value · Extra bronnen: Vastgoedjournaal · Capital Value – Shared Value 2026 · Scriptie Teun van Hulst (pdf)