Nederland vergrijst snel, maar de bouw van woningen voor ouderen blijft daar ver bij achter. Dat concludeert Capital Value in een analyse die op 29 september 2025 verscheen, enkele weken voor de Tweede Kamerverkiezingen. Volgens het adviesbureau komen er in de huursector jaarlijks gemiddeld slechts zo’n 600 seniorenwoningen bij, terwijl institutionele beleggers honderden miljoenen euro’s klaar hebben staan voor dit segment. Het probleem is niet het geld, maar het gebrek aan geschikte projecten.

Groot gat tussen ambitie en productie

De landelijke doelstelling is helder. Tot en met 2030 moeten er 290.000 woningen voor ouderen bijkomen, ofwel ongeveer 31.000 per jaar, in de huur- en in de koopsector samen. Daarbinnen gaat het om 170.000 levensloopbestendige woningen en 80.000 geclusterde woonvormen voor senioren, waarin bewoners zelfstandig wonen maar gemeenschappelijke voorzieningen delen.

De praktijk blijft daar ver bij achter. Capital Value, dat transacties in de woningbeleggingsmarkt bijhoudt, registreerde de afgelopen drie jaar in totaal slechts circa 1.800 nieuwbouwtransacties van zelfstandige seniorenwoningen. Omgerekend komt dat neer op die gemiddeld 600 eenheden per jaar die via beleggers aan de huurvoorraad worden toegevoegd. Het bureau waarschuwt dat de doorstroming op de woningmarkt stagneert als de rijksoverheid geen duidelijke regie neemt, met forse maatschappelijke gevolgen.

Drievoudige vergrijzing drijft de vraag

De vraag naar seniorenwoningen wordt volgens Capital Value door drie ontwikkelingen tegelijk opgestuwd. Het aantal ouderen groeit, de levensverwachting stijgt en steeds meer mensen wonen alleen. Die combinatie, ook wel de drievoudige vergrijzing genoemd, maakt de opgave groter dan alleen de demografische groei doet vermoeden.

Daar komt een belangrijk effect voor de rest van de woningmarkt bij. Onder verwijzing naar het Aanjaagteam Wonen, Welzijn en Zorg voor Ouderen wijst Capital Value erop dat één nieuwe seniorenwoning tot zeven verhuisbewegingen in de woningketen in gang kan zetten. Een oudere die een te grote eengezinswoning verlaat, maakt ruimte voor een gezin, dat op zijn beurt een kleinere woning achterlaat voor starters. Seniorenwoningen zijn daarmee niet alleen een antwoord op de vergrijzing, maar ook een hefboom voor de doorstroming in de hele markt.

Waarom het vastloopt

Dat de bouw toch niet op gang komt, heeft volgens het adviesbureau meerdere oorzaken. Vergunningsprocedures duren lang, bouwkosten zijn hoog, de stikstofregels remmen projecten af en het beleid wisselt te vaak om er langjarig op te kunnen bouwen. Gemeenten moeten inmiddels een woonzorgvisie opstellen waarin zij vastleggen hoe zij in de huisvesting en zorg voor ouderen willen voorzien. Of die visies daadwerkelijk leiden tot meer en betere seniorenwoningen, is volgens Capital Value nog onduidelijk.

Ook in de politiek krijgt het onderwerp weinig aandacht. Capital Value analyseerde de verkiezingsprogramma’s en stelt vast dat seniorenhuisvesting er hooguit zijdelings in voorkomt, meestal zonder concrete prikkels. Slechts enkele partijen doen harde voorstellen, zoals verplichte hofjeswoningen of maatregelen om verhuizen voor ouderen aantrekkelijker te maken.

Dirk Adriaanse, associate director bij Capital Value, noemt het een gemiste kans dat het aanbod zo achterblijft, juist nu institutionele beleggers grote bedragen klaar hebben staan. Dat de verkiezingsprogramma’s het onderwerp nauwelijks behandelen, vindt hij onbegrijpelijk.

Vijf voorstellen om de bouw vlot te trekken

Capital Value doet een reeks aanbevelingen. Politieke partijen zouden met concretere plannen voor de bouw van seniorenwoningen moeten komen. De overheid zou heldere doelen moeten vastleggen en zorgen voor een stabiel investeringsklimaat, zodat de doelstelling van 290.000 woningen in 2030 binnen bereik blijft. Bij gronduitgifte zou een vast percentage seniorenwoningen verplicht kunnen worden gesteld. Daarnaast stelt het bureau een landelijke stimuleringsregeling voor de bouw van seniorenwoningen voor (door het bureau afgekort als SBSW), om de hogere kosten van dit type woningen te compenseren. Tot slot pleit Capital Value voor een lagere overdrachtsbelasting op wooncomplexen met zorg, zodat nieuwe ontwikkelingen sneller van start kunnen gaan.

Kans voor beleggers, mits er product komt

Voor beleggers is de analyse vooral een signaal dat de vraag-aanbodverhouding in dit segment structureel scheef blijft. De demografische ontwikkeling staat vast en de doelgroep groeit de komende decennia door. Woningen voor ouderen worden bovendien doorgaans als minder gevoelig voor economische schommelingen gezien dan veel andere vastgoedcategorieën, wat ze aantrekkelijk maakt voor pensioenfondsen en verzekeraars met langlopende verplichtingen.

Het knelpunt zit aan de aanbodkant. Ontwikkelaars, corporaties en zorgpartijen die erin slagen locaties te verwerven en vergunningen rond te krijgen, kunnen rekenen op een brede kring van geïnteresseerde afnemers. Partijen die zelf posities innemen in gebiedsontwikkelingen, bijvoorbeeld door afspraken te maken met gemeenten over een vast aandeel seniorenwoningen, zitten daarmee in een gunstige uitgangspositie. Ook de transformatie van leegstaande kantoren of maatschappelijk vastgoed naar geclusterde woonvormen kan een route zijn, al gelden daar dezelfde bezwaren van hoge kosten en lange procedures.

Capital Value wees eerder al op de financieringsbehoefte in dit segment. In juli 2024 stelde het bureau dat er aanzienlijk meer kapitaal nodig is voor nieuwe ouderenhuisvesting. De nieuwe analyse laat zien dat het kapitaal er inmiddels wel is, maar dat het niet tot bouwproductie leidt.

Wat volgt

Na de verkiezingen van eind oktober 2025 ligt de vraag op tafel of een nieuw kabinet de regie neemt over de bouw van seniorenwoningen. Voor de sector zijn vooral de uitwerking van de woonzorgvisies door gemeenten, eventuele fiscale prikkels zoals een lager overdrachtsbelastingtarief en de snelheid van vergunningverlening bepalend. Zonder die stappen dreigt de doelstelling voor 2030 volgens Capital Value ver buiten bereik te raken.

Lees ook: Capital Value: woningbeleggingsmarkt groeit 59% naar €6,8 miljard · Bouwinvest koopt elf woonzorgcomplexen van Emeis voor € 97 mln

Bron: Capital Value · Extra bron: Capital Value, juli 2024