Hoe ontwikkel je woningen die passen binnen de klimaatdoelen van Parijs, zonder dat de haalbaarheid uit het oog raakt? Die vraag stond centraal tijdens een werkbezoek in Rotterdam waarvan NEPROM op 5 februari 2026 verslag deed. Op uitnodiging van NEPROM, ERA Contour | TBI en de gemeente Rotterdam gingen vertegenwoordigers van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) in gesprek met ontwikkelaars en gemeenten. Het gebied Schiehaven-Noord diende daarbij als praktijkvoorbeeld.

Ambitie en uitvoerbaarheid aan één tafel

Volgens het verslag ging het gesprek over de manier waarop klimaatambities, beleidsdoelen en uitvoerbaarheid in de dagelijkse praktijk van project- en gebiedsontwikkeling samenkomen. De deelnemers stonden nadrukkelijk stil bij de spanning tussen ambitie en haalbaarheid. De les die NEPROM uit de dag trekt, is dat beleid en praktijk elkaar versterken wanneer beleidsmakers en uitvoerders elkaar in een vroeg stadium opzoeken. De namen van de ambtenaren en van de deelnemende ontwikkelaars worden in het verslag niet genoemd. Ook de precieze datum van het werkbezoek staat er niet in; NEPROM spreekt van een recent bezoek.

Naast de gesprekken kregen de deelnemers een inkijk in de ontwikkeling van Little C. Het bezoek werd afgesloten in Galerie Weisbard, waar schrijver en journalist Hugo Borst de groep rondleidde door een plek waar literatuur, journalistiek, muziek en humor samenkomen. Volgens NEPROM liet dat onderdeel zien dat culturele waarde en stedelijke ontwikkeling elkaar kunnen aanvullen.

Schiehaven-Noord als proeftuin

De keuze voor Schiehaven-Noord als casus ligt voor de hand. In het gebiedsambitiedocument van februari 2025 legt Rotterdam voor dit gebied in Delfshaven, tussen de Schiehaven, de Westzeedijk en de Schiecentrale, ambitieuze uitgangspunten vast. Het plan gaat uit van 500 tot 700 woningen, verdeeld over 25 procent sociaal, 40 procent middensegment, 20 procent hoger segment en 15 procent topsegment. Minstens de helft van het plangebied moet onbebouwd blijven, er geldt een hoogtegrens van 70 meter voor een mogelijke toren en het aandeel niet-woonfuncties blijft beperkt tot maximaal 3 procent.

Op het gebied van duurzaamheid wil de gemeente Schiehaven-Noord als Paris Proof-tuin inrichten, met een CO₂-budget en het streven naar een energieneutrale wijk. Fietsers en voetgangers krijgen voorrang; auto’s worden aan de randen van het gebied geparkeerd. De gemeente is eigenaar van vrijwel het hele terrein. TBI Vastgoed, met ERA Contour als uitvoerende partij, bezit de naastgelegen Kroonlocatie. Het document schetst een indicatieve planning die loopt van een masterplan in 2025 tot de afronding van de grondexploitatie in 2034. Ten tijde van het ambitiedocument was het gebied onder meer in gebruik als evenemententerrein, met sportvelden en parkeerplaatsen.

Wat Paris Proof betekent

Het begrip Paris Proof is afkomstig van de Dutch Green Building Council (DGBC). Het vertrekpunt is dat slechts ongeveer een derde van de huidige energievraag van gebouwen duurzaam kan worden opgewekt; het energieverbruik moet dus met circa twee derde omlaag. DGBC vertaalt dat naar streefwaarden per functie. Voor kantoren is 70 kWh per vierkante meter de bekendste grens, bij voorkeur al in 2040 te halen. Voor grondgebonden woningen ligt de streefwaarde op 35 kWh per vierkante meter en voor gestapelde woningen op 45 kWh. Gemeten wordt het werkelijke totale energiegebruik, gebouwgebonden én gebruikersgebonden, als netto afname van het net volgens het WEii-protocol.

Als tussenstappen hanteert DGBC de WEii-klassen: ‘Zuinig’ in 2025 en ‘Zeer Zuinig’ in 2030, met 2013 als referentiejaar. Beleggers kennen daarnaast het internationale CRREM-model, dat niet vertrekt vanuit het potentieel aan duurzame opwek maar vanuit het resterende CO₂-budget voor 1,5 of 2 graden opwarming. Volgens een vergelijking van DGBC liggen de twee benaderingen voor woningen dicht bij elkaar, maar tellen ze zelf opgewekte stroom op een andere manier mee: CRREM telt die op bij het verbruik, Paris Proof kijkt alleen naar wat netto van het net wordt afgenomen.

Voor ontwikkelaars betekent dat een andere manier van rekenen dan bij de wettelijke energieprestatie-eisen voor nieuwbouw. Het gaat niet om het theoretische ontwerp, maar om wat een gebouw in de praktijk verbruikt. Dat vraagt om keuzes in compactheid, installaties, isolatie en opwekking, en raakt ook de businesscase, zeker in combinatie met de gewenste segmentering naar sociale en middenhuur.

Little C als referentie

Little C, het project waar de deelnemers een inkijk in kregen, ligt aan de Karl Weisbardstraat in Rotterdam. Het woon-werkgebied werd ontwikkeld door ERA Contour en J.P. van Eesteren | TBI, naar een ontwerp van Inbo, en kwam in 2021 gereed. Het complex telt vijftien gebouwen in een stijl die doet denken aan New York, met baksteen en zwarte metalen buitentrappen, en reikt tot zeventien verdiepingen. Naast woningen herbergt het kantoren, winkels en bedrijvigheid. Voor de deelnemers bood Little C zo een voorbeeld van een compacte, gemengde stadswijk waarin wonen en werken samengaan.

Wat er nu volgt

NEPROM typeert het werkbezoek als open en waardevol en ziet het als een bijdrage aan woningbouwbeleid waarin duurzaamheid, kwaliteit en uitvoerbaarheid samengaan. Voor Schiehaven-Noord ligt de volgende stap in de uitwerking van het masterplan. Daarin moet blijken hoe de Paris Proof-ambitie en de gewenste woningmix zich laten vertalen in een haalbare ontwikkeling.

Bron: NEPROM – Paris Proof ontwikkelen: inspirerend werkbezoek in Rotterdam. Extra bronnen: Gemeente Rotterdam – Gebiedsambitiedocument Schiehaven Noord (18-2-2025); DGBC – CRREM in verhouding tot Paris Proof; PSS-archi – Little C