In de Zuiderkerk in Amsterdam debatteerden op woensdag 4 maart vrijwel alle lijsttrekkers voor de Amsterdamse gemeenteraadsverkiezingen over de vraag hoe de hoofdstad weer tempo kan maken met woningbouw. Het Grote Amsterdamse Woondebat, onder leiding van Maarten Bouwhuis, werd georganiseerd door zes partijen uit de woon- en vastgoedsector, onder wie corporaties, beleggers, makelaars en ontwikkelaars. Volgens NEPROM, een van de organisatoren, liet de avond zowel de urgentie als de onderlinge verschillen zien.

Brede coalitie van organisatoren

Het debat was een gezamenlijk initiatief van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), de Vereniging Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN), de Vereniging van Vastgoedbeleggers Amsterdam (VVA), de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), Vastgoed Belang en NEPROM. Daarmee zaten vrijwel alle partijen die in de stad woningen bouwen, beheren, verhuren of verkopen aan dezelfde kant van de tafel: van sociale verhuurders tot institutionele beleggers en particuliere verhuurders, en van makelaars tot projectontwikkelaars.

Die brede samenstelling is opvallend. Corporaties en marktpartijen staan in het woondebat niet altijd op één lijn, bijvoorbeeld als het gaat om de verdeling tussen sociale huur, middenhuur en koop of om de regulering van huurprijzen. De gezamenlijke organisatie onderstreept dat ze het over één ding in ieder geval eens zijn: er moet in Amsterdam meer en sneller gebouwd worden.

Eensgezind over de urgentie

Volgens het verslag van NEPROM erkennen bijna alle partijen de ernst van de woningnood en vinden zij dat de productie van woningen omhoog moet. De vraag was vooral hoe dat kan, gegeven de schaarse ruimte, hoge bouw- en programmeringseisen, lange procedures en een ambtelijke capaciteit die tekortschiet. Ook over een aantal knelpunten bestond brede overeenstemming. Zo vonden veel deelnemers dat doorlooptijden te lang zijn en dat procedures vaak jaren in beslag nemen voordat er daadwerkelijk gebouwd kan worden.

Verdichting binnen de bestaande stadsgrenzen werd door velen als noodzakelijk gezien. Tegelijk riep die ambitie vragen op over leefbaarheid, groen en voorzieningen. Hoe meer woningen er op bestaande locaties worden toegevoegd, hoe groter de druk op openbare ruimte, scholen, zorg en infrastructuur. Dat spanningsveld is in Amsterdam, waar uitbreiding buiten de stad beperkt mogelijk is, extra voelbaar.

Verschillen tussen links en rechts

Over de route naar meer woningen liepen de meningen uiteen. Partijen aan de linkerkant van het politieke spectrum legden de nadruk op meer sociale en betaalbare woningen en op verdere regulering van de woningmarkt. Andere partijen stelden dat versnelling alleen mogelijk is met een sterkere samenwerking met marktpartijen en met meer ruimte voor woningen in het midden- en hogere segment. Zonder investeringen van ontwikkelaars en beleggers is de bouwopgave volgens hen niet haalbaar.

Meerdere deelnemers benadrukten dat woningbouw alleen slaagt bij intensieve samenwerking tussen gemeente, corporaties en marktpartijen. Polarisatie tussen die partijen helpt volgens hen niet om de stad vooruit te helpen.

Die tegenstelling is voor beleggers en ontwikkelaars wezenlijk. De mix die een gemeente voorschrijft voor nieuwe projecten, bijvoorbeeld het aandeel sociale huur, middenhuur en vrije sector, bepaalt in hoge mate of een project financieel rondkomt. Strengere programmeringseisen kunnen de betaalbaarheid voor bepaalde groepen vergroten, maar ook leiden tot projecten die niet van de grond komen als de rekensom niet sluit. De uitkomst van de verkiezingen en de daaropvolgende coalitievorming zijn daarom van belang voor de investeringsbereidheid in de stad.

NEPROM wil kortere procedures en meer realisme

NEPROM trok na afloop zijn eigen conclusie. De urgentie wordt volgens de brancheorganisatie breed gevoeld, maar dat moet zich nu vertalen in concrete keuzes. NEPROM pleit voor kortere procedures, minder strenge programmeringsregels en meer realisme in de bouweisen die gemeenten bovenop de wettelijke normen stellen. Alleen met een gezamenlijke aanpak van publieke en private partijen kan volgens de vereniging voldoende worden gebouwd.

De zogeheten bovenwettelijke eisen zijn al langer een discussiepunt tussen ontwikkelaars en gemeenten. Het gaat om aanvullende wensen op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid, parkeren, groen of architectuur die verder gaan dan de landelijke bouwregels voorschrijven. Gemeenten zien ze als instrument om de kwaliteit van de stad te bewaken; ontwikkelaars wijzen erop dat elke extra eis de kosten verhoogt en projecten vertraagt.

Debat als graadmeter

Het Grote Amsterdamse Woondebat past in een reeks bijeenkomsten waarin de vastgoedsector in aanloop naar verkiezingen het gesprek met politici zoekt. Voor de organisatoren is zo’n avond een manier om de standpunten van partijen op het gebied van wonen zichtbaar te maken voordat kiezers naar de stembus gaan, en om hun eigen boodschap over samenwerking en investeringsklimaat onder de aandacht te brengen.

Wat er nu volgt

De Amsterdammers kiezen deze maand een nieuwe gemeenteraad. Daarna begint de vorming van een nieuw college, dat moet bepalen hoe de stad de woningbouw de komende vier jaar aanpakt. Volgens NEPROM moet de komende bestuursperiode laten zien hoe de gedeelde ambitie om samen met marktpartijen meer woningen te bouwen wordt vertaald in concrete keuzes. Het volledige debat is via de website van NEPROM terug te kijken. Voor corporaties, beleggers en ontwikkelaars is de belangrijkste vraag of de gedeelde urgentie leidt tot snellere procedures en een programmering waarmee projecten financieel haalbaar blijven.

Bron: NEPROM – Het Grote Amsterdamse Woondebat laat urgentie én verschillen zien