Ruim twee weken voor de Tweede Kamerverkiezingen gingen woonwoordvoerders van zeven partijen in Den Haag in debat met de vastgoed- en corporatiesector. Het Grote Woondebat 2025, georganiseerd door NEPROM, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang, vond op maandag 13 oktober plaats in perscentrum Nieuwspoort. Onder de titel ‘Samen bouwen aan vertrouwen’ draaide het niet om winnen, maar om gedeelde oplossingen voor de woningcrisis.
Vier organisaties, zeven partijen
De vier organisatoren vertegenwoordigen samen een groot deel van de partijen die in Nederland woningen bouwen, verhuren en beheren. NEPROM is de vereniging van projectontwikkelaars, Aedes de koepel van woningcorporaties, IVBN de belangenvereniging van institutionele vastgoedbeleggers en Vastgoed Belang de vereniging van particuliere vastgoedbeleggers en verhuurders. Dat zij het debat gezamenlijk organiseerden, illustreert dat de sector op het gebied van woningbouw veel gemeenschappelijke belangen ziet.
Aan politieke kant schoven Marieke Wijen-Nass (BBB), Karsten Klein (CDA), Pieter Grinwis (ChristenUnie), Hans Vijlbrief (D66), Habtamu de Hoop (GroenLinks-PvdA), Sandra Beckerman (SP) en Peter de Groot (VVD) aan. Het debat werd geleid door Wouter Truffino van de Real Estate Business Foundation (REBF) en Maarten Bouwhuis. Inhoudelijke bijdragen kwamen van Matthijs Korevaar van de Erasmus Universiteit, Madeline Buijs van Colliers en Johan Conijn van Finance Ideas.
Volgens het verslag van NEPROM was de opzet bewust gericht op inhoud in plaats van op een wedstrijd tussen partijen. Het doel was om te zoeken naar raakvlakken in de aanpak van het woningtekort, zodat een volgend kabinet daarop kan voortbouwen.
De timing van het debat was niet toevallig. Het kabinet-Schoof viel begin juni 2025, nadat de PVV uit de coalitie was gestapt. Daardoor kwamen er vervroegde verkiezingen, en liggen veel woondossiers stil tot er een nieuw kabinet is. Voor ontwikkelaars, corporaties en beleggers is het daarom belangrijk om hun prioriteiten nu bij de politiek neer te leggen, voordat de verkiezingsprogramma’s worden omgezet in een regeerakkoord.
Thema 1: honderdduizend woningen per jaar
Het eerste thema was de ambitie om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. Daarbij ging het om de vraag waar die woningen moeten komen en hoe de bouw kan worden versneld. Volgens het verslag kwamen sneller en goedkoper bouwen, beter gebruik van de bestaande voorraad en een evenwicht tussen binnenstedelijk en buitenstedelijk bouwen aan bod. Onder beter benutten vallen onder meer optoppen, woningsplitsing en de transformatie van bestaande gebouwen. Deelnemers pleitten voor minder regels, snellere vergunningverlening en een betere samenwerking tussen overheden, corporaties en marktpartijen.
Thema 2: bouwen naar behoefte en betaalbaarheid
Het tweede blok ging over de vraag voor wie er gebouwd wordt. Doorstroming kreeg veel aandacht, met seniorenhuisvesting als sleutel om verhuisketens op gang te brengen. Daarnaast ging het over een huurbeleid dat de kosten dekt en de inflatie volgt, met ruimte voor investeringen in verduurzaming. Ook een gezond middenhuursegment stond op de agenda, waarbij beleid volgens de deelnemers niet zo moet worden ingericht dat beleggers afhaken.
Dat laatste punt is voor de vastgoedsector gevoelig. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024 geldt voor een groot deel van de middenhuurwoningen een maximale huurprijs. Beleggers en ontwikkelaars waarschuwen al langer dat de combinatie van huurregulering en hogere belastingen investeringen in nieuwe huurwoningen remt.
Thema 3: continuïteit en fiscaliteit
Het derde thema betrof langetermijnzekerheid voor investeerders. Daarbij ging het om stabiel beleid dat meerdere kabinetsperiodes overleeft, een actief grondbeleid van overheden en een fiscaal pakket in drie stappen. Dat pakket bestaat volgens het verslag uit herstel van box 3, normalisatie van de overdrachtsbelasting en meer ruimte voor investeringen via renteaftrek.
De fiscale behandeling van vastgoedbeleggingen staat al enkele jaren ter discussie. Na uitspraken van de Hoge Raad over box 3 werkt de overheid aan een nieuw stelsel, terwijl beleggers in verhuurde woningen te maken kregen met een verhoogd tarief voor de overdrachtsbelasting. Vastgoedmarkt zag in het debat een voorschot op de formatie en hield er de conclusie aan over dat box 3 in de huidige vorm niet langer houdbaar is. Ook PropertyNL deed verslag van het debat.
Geen snelle oplossing
De deelnemers waren het er volgens NEPROM over eens dat er geen snelle oplossing voor de woningcrisis bestaat. Een voorspelbaar woonbeleid, duidelijke randvoorwaarden en onderling vertrouwen zijn volgens hen noodzakelijk om de bouw te versnellen en betaalbare nieuwbouw haalbaar te houden. Daarmee gaven de organisatoren een duidelijk signaal af aan de partijen die na de verkiezingen over een nieuw kabinet gaan onderhandelen.
Wat volgt
De Tweede Kamerverkiezingen vinden plaats op 29 oktober 2025. Daarna begint de formatie, waarin wonen naar verwachting een van de grote dossiers wordt. NEPROM heeft een aftermovie van het debat online gezet. Geïnteresseerden kunnen via een aanmeldformulier op de website van de vereniging de volledige opname opvragen. Voor de vier organisatoren is het debat een opmaat naar hun inzet richting een nieuw kabinet: zij willen dat de afspraken over woningbouw, huurbeleid en fiscaliteit voor langere tijd vastliggen.
Bron: NEPROM
