Kantorenbelegger NSI stopt definitief met de ontwikkeling van Well House, de houten kantoortoren die op de Amsterdamse Zuidas gepland stond. Een nieuwe haalbaarheidsstudie laat zien dat het project niet meer voldoet aan de investeringscriteria van het beursgenoteerde vastgoedbedrijf. NSI neemt in de halfjaarcijfers een afwaardering van circa € 9,6 miljoen en houdt de grond in bezit.

Met het besluit verdwijnt een van de opvallendste kantoorplannen van Amsterdam van tafel. Well House moest 86 meter hoog worden en zou daarmee tot de hoogste houten kantoorgebouwen ter wereld hebben behoord. Daarmee was het een van de meest in het oog springende houtbouwplannen voor kantoren in Nederland.

Van pauze naar definitief einde

Het einde komt niet als een donderslag. NSI zette het project begin 2023 al in de wacht. Bij de presentatie van de voorlopige jaarcijfers over 2022, eind januari 2023, liet het bedrijf weten dat de bouw, die in de tweede helft van 2022 had moeten beginnen, werd uitgesteld vanwege sterk gestegen bouwkosten en een onzekere markt. NSI kondigde toen aan het plan opnieuw te beoordelen aan de hand van bouwkosten, grondwaarde en de te verwachten huur- en rendementsniveaus. Volgens de oorspronkelijke planning zou het gebouw in 2025 worden opgeleverd.

Het uitstel viel destijds samen met een bredere afkoeling in de bouw. Het Economisch Instituut voor de Bouw waarschuwde in dezelfde week dat hogere materiaalprijzen en een gestegen rente nieuwe projecten moeilijker rendabel maakten, en verwachtte een krimp van de bouwproductie in 2023 en 2024. Daarnaast had de Raad van State in november 2022 de bouwvrijstelling voor stikstof geschrapt, waardoor veel bouwprojecten opnieuw stikstofberekeningen nodig hadden.

De herbeoordeling die NSI toen aankondigde, heeft nu tot een definitieve streep geleid. Uit de jongste haalbaarheidsanalyse blijkt dat de aanzienlijk hogere bouwkosten de financiële onderbouwing van het project zodanig aantasten dat het niet meer aan de eigen rendementseisen voldoet. NSI heeft in de tussentijd ook alternatieve ontwerpen onderzocht en een omvangrijke aanbesteding gehouden. Ook die varianten bleven onder de investeringscriteria. Een afgeslankte versie van het gebouw beschouwt het bedrijf evenmin als optie.

Vertrouwen in de huurmarkt blijft

Opvallend is dat NSI het stoppen niet koppelt aan een gebrek aan vraag. Het bedrijf geeft aan de huurvooruitzichten voor hoogwaardige en duurzame kantoorruimte in Amsterdam nog altijd aantrekkelijk te vinden. Het probleem zit aan de kostenkant: de combinatie van bouwprijzen en het rendement dat beleggers verlangen, maakt dat een toren van deze omvang en in deze bouwwijze financieel niet rondkomt.

Dat beeld past bij de bredere ontwikkeling in de kantorenmarkt. Sinds 2022 zijn de bouwkosten in Nederland fors gestegen, terwijl de hogere rente de aanvangsrendementen die beleggers eisen omhoog heeft gedrukt. Voor nieuwbouwkantoren betekent dat een kleinere marge tussen de stichtingskosten en de waarde bij oplevering. Zeker bij innovatieve bouwmethoden, zoals hoogbouw in massief hout, waar weinig standaardisatie en schaalvoordeel bestaat, kan dat het verschil maken tussen een haalbaar en een onhaalbaar project.

Tegelijkertijd zoeken kantoorgebruikers op toplocaties als de Zuidas juist naar nieuwe, energiezuinige gebouwen met een sterke duurzaamheidsprestatie. De spanning tussen die vraag en de kosten om nieuw aanbod te realiseren, is een terugkerend thema in de Amsterdamse kantorenmarkt.

Afwaardering en grondpositie

De beslissing heeft directe financiële gevolgen. NSI verwerkt een afwaardering van ongeveer € 9,6 miljoen in de resultaten over het eerste halfjaar. Daarmee worden de ontwikkelkosten en waarde die aan het project waren toegerekend, aangepast aan de nieuwe situatie.

De locatie zelf blijft in handen van NSI. Het kavel grenst aan twee andere kantoorgebouwen die het bedrijf op de Zuidas bezit. Daarmee houdt NSI een strategische positie in een van de belangrijkste kantorengebieden van het land. Wat er op termijn met de grond gebeurt, is nog niet bekend; het bedrijf heeft alleen aangegeven dat een kleinere variant van Well House niet aan de orde is.

Houtbouw onder druk

Voor de houtbouwsector is het besluit een tegenvaller. Well House was een van de projecten die moesten aantonen dat hoogbouw in hout ook in het kantorensegment op grote schaal mogelijk is. Overheden en marktpartijen zetten de afgelopen jaren in op biobased bouwen om de CO2-uitstoot van de bouw te verminderen, en houten hoogbouw werd daarbij vaak als voorbeeld genoemd. Hout legt CO2 vast en leent zich voor prefabricage in de fabriek, maar de toepassing in torens van tientallen meters hoog vergt specialistisch ontwerp- en brandveiligheidswerk en een beperkt aantal leveranciers.

Het stopzetten laat zien dat ambities op het gebied van duurzaamheid in de praktijk moeten opboksen tegen harde rendementseisen. Voor beleggers die verantwoording afleggen aan aandeelhouders, zoals een beursgenoteerd vastgoedfonds, is een project dat niet aan de investeringscriteria voldoet lastig te verdedigen, hoe aansprekend het concept ook is.

Wat volgt

NSI zal de afwaardering zichtbaar maken bij de publicatie van de halfjaarcijfers. Daarbij ligt het voor de hand dat het bedrijf meer duidelijkheid geeft over zijn plannen met de grondpositie op de Zuidas. Voor de markt is het besluit een signaal dat nieuwbouw van kantoren, ook op de meest gewilde locaties, voorlopig alleen doorgaat als de business case zonder concessies sluitend is.

Bron: Welingelichte Kringen (ANP) – NSI stopt definitief met bouw houten kantoorgebouw Zuidas
Extra bronnen: Nieuws.nl – Problemen in bouw verhinderen komst houten kantoorgebouw Zuidas (26 januari 2023)