De groei van de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt komt steeds minder uit nieuwe dozen in het weiland en steeds meer uit bestaande locaties. Herontwikkeling verdringt nieuwbouw als groeimotor, concludeert Savills in zijn Dutch Logistics Market Trends Report. De oplevering van nieuwe logistieke ruimte piekte in 2022 op 3,1 miljoen m², maar de ontwikkelpijplijn is in 2026 teruggelopen naar 1,9 miljoen m².

Greenfield loopt vast op stroom, stikstof en vergunningen

Savills noemt vier oorzaken voor de omslag. Nieuwbouw op onbebouwde locaties wordt bemoeilijkt door netcongestie, door de stikstofregelgeving, door langere vergunningstrajecten en door een krimpend aanbod van geschikte bouwlocaties. Bestaande locaties hebben die drempels vaak al genomen: er liggen infrastructuur, vergunningen en een netaansluiting.

Hoe groot de knelpunten zijn, blijkt uit twee cijfers in het rapport. Van alle Nederlandse logistieke panden ligt 99,8 procent binnen 25 kilometer van een Natura 2000-gebied, waardoor stikstofregels bij vrijwel elke ontwikkeling een rol spelen. En 67,6 procent van de logistieke panden staat in een gebied met congestie op het elektriciteitsnet.

Niek Poppelaars, head of logistics & industrial agency bij Savills Nederland, stelt dat een succesvolle logistieke strategie daardoor steeds vaker begint bij bestaande locaties, de aanwezige infrastructuur en een realistisch vergunningstraject. Marc Albinus, associate director logistics & industrial, ziet brownfieldlocaties om dezelfde redenen aantrekkelijker worden dan traditionele nieuwbouwlocaties.

Ontwikkelaars worden de grootste investeerdersgroep

De verschuiving is ook terug te zien in wie er koopt. Het aandeel van ontwikkelaars in het totale marktvolume steeg van 5,9 procent in de periode 2020–2022 naar 19,7 procent in 2023–2025. In 2025 werden ontwikkelaars de grootste investeerdersgroep in de logistieke vastgoedmarkt.

Begin juni publiceerde Savills uit hetzelfde onderzoek al dat de route van particuliere beleggers naar ontwikkelaars in 2025 met 26,1 procent van het beleggingsvolume voor het eerst de grootste afzonderlijke kapitaalstroom was. Het totale beleggingsvolume in logistiek lag in 2020–2022 boven de € 4 miljard per jaar en zakte naar € 2,8 miljard in 2025. De aanvangsrendementen voor toplogistiek stegen van 3,15 procent in 2021 naar circa 4,75 procent begin 2026. Volgens Savills lijkt de herprijzingsfase daarmee grotendeels achter de rug.

Het patroon is helder: ontwikkelaars kopen bestaande panden en terreinen, transformeren of upgraden ze, en positioneren ze voor de volgende beleggingscyclus. Volgens Savills voegen ontwikkelaars daarbij steeds vaker bestaande logistieke gebouwen aan hun portefeuille toe.

Een grote, verouderende voorraad

De omvang van de opgave was eerder al zichtbaar. JLL becijferde in december 2025 dat 56 miljoen m² aan bedrijfsruimte in Nederland ouder is dan dertig jaar en toe is aan herontwikkeling: ruim 4.600 gebouwen, ongeveer een kwart van de voorraad. Die panden staan vooral in Zuid-Holland, Noord-Brabant, Gelderland en Noord-Holland. Het Savills-rapport sluit daarop aan: de vraag is niet of die voorraad wordt vernieuwd, maar wie dat doet en onder welke voorwaarden.

JLL schetste toen ook de marktomstandigheden waarin die vernieuwing plaatsvindt. De leegstand van logistiek vastgoed was nationaal opgelopen naar 5,1 procent, tegen 6,3 procent gemiddeld in Europa in het derde kwartaal. Het gemiddelde prijsniveau voor logistiek vastgoed lag volgens JLL rond € 75 per m². Nederland telt met 5,9 m² logistieke ruimte per huishouden het meeste van Europa, ongeveer tweeënhalf keer zoveel als Duitsland, en circa 60 procent van de Nederlandse logistieke voorraad vervult een Europese distributiefunctie. De voorraad is dus belangrijk voor het verdienmodel van de sector, terwijl een kwart ervan ouder is dan dertig jaar.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers verschuift de waarde van grond naar aansluiting. Een bestaand logistiek terrein met een werkende netaansluiting en een geldige vergunning is in een markt met netcongestie en stikstofbeperkingen schaars, en die schaarste vertaalt zich in prijs. Wie zo’n locatie bezit, heeft een sterkere positie dan wie een vergelijkbaar groot stuk grond heeft zonder stroom en zonder vergunningsperspectief.

Dat maakt value-add-strategieën interessant. Verouderde distributiecentra op goede locaties kunnen na sloop-nieuwbouw, renovatie of verduurzaming opnieuw aansluiten bij de eisen van gebruikers. De risico’s liggen daarbij vooral in de bouwkosten, de doorlooptijd en de vraag of de bestaande netcapaciteit voldoende is voor een moderner en vaak sterker geëlektrificeerd gebruik.

Voor gebruikers betekent de krimpende pijplijn dat nieuw aanbod schaarser wordt. Bedrijven met uitbreidingsplannen doen er goed aan vroeg te verkennen welke bestaande locaties binnen hun regio kunnen worden heringericht, en de beschikbare netcapaciteit in een vroeg stadium mee te wegen. Een gerenoveerd pand op een ingevoerde locatie kan sneller beschikbaar zijn dan een nieuwbouwproject dat op een netaansluiting moet wachten.

Voor gemeenten en provincies ligt er een kans om herontwikkeling te sturen. Hergebruik van bestaande terreinen past bij het beleid om open ruimte te sparen, maar vraagt om snelle en voorspelbare vergunningverlening.

Wat volgt

Savills verwacht dat herontwikkeling, verduurzaming en het upgraden van bestaande logistieke gebouwen de komende jaren een steeds belangrijkere rol spelen. Ontwikkelaars positioneren zich voor de volgende groeifase door bestaande locaties te kopen en te transformeren. Of de terugkeer van institutionele beleggers doorzet, en tegen welke rendementen zij de opgewaardeerde panden willen overnemen, bepaalt in belangrijke mate hoe snel die cyclus rondkomt.

Bron: Savills Nederland · eerder: Savills Nederland, kapitaal verschuift naar ontwikkelaars (5 juni 2026) · JLL, kwart bedrijfsruimtes toe aan herontwikkeling (4 december 2025)