Wie als verhuurder een strengere aansprakelijkheidsregeling voor brandschade in het huurcontract opneemt, kan daarmee niet automatisch ook gemiste huurinkomsten op de huurder verhalen. Dat volgt uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 juli 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:4584).
Brand op de zolderverdieping
De zaak draait om een pand in het centrum van Hattem: een horecaruimte op de begane grond met daarboven woonruimte, verhuurd aan horecaonderneming Daandels Hattem. De huurder mocht de bovenwoning volgens het contract onderverhuren. Begin 2019 brak brand uit op de zolderetage, waarna het herstel ruim anderhalf jaar duurde. De verhuurders, in de uitspraak geanonimiseerd, waren slechts voor één jaar huurderving verzekerd en vorderden de resterende gemiste huur, bijna € 67.000, van de huurder. Daarnaast eisten zij forse contractuele boetes, omdat de huurder op zolder een zelfstandige woonruimte zou hebben ingericht.
Schade wel, aansprakelijkheid niet
Het hof stelde de verhuurders op een aantal punten in het gelijk: onderverzekering betekent niet dat zij hun schade niet hebben beperkt, de herstelperiode was niet verwijtbaar lang en gederfde huur geldt wel degelijk als schade. Toch bleef de claim afgewezen. De algemene bepalingen bij het contract wijken af van artikel 7:218 BW door de huurder aansprakelijk te houden voor alle schade aan het gehuurde, tenzij hij aantoont dat die hem niet valt toe te rekenen. Omdat dat beding de huurder zwaarder belast dan de wet, legt het hof het beperkt uit: het gaat over schade aan het pand, niet over gevolgschade zoals huurderving. Andere bepalingen in hetzelfde contract noemden gevolgschade juist wel expliciet.
Daarmee moesten de verhuurders zelf het oorzakelijk verband bewijzen, en dat lukte niet. Het brandonderzoek kon de oorzaak niet vaststellen. Ook een beroep op de zogenoemde omkeringsregel faalde, omdat de genoemde mogelijke oorzaken los stonden van de verweten gebreken in de elektrische installatie.
Geen boetes zonder ingebrekestelling
De boetevorderingen, die in eerste aanleg tot ruim € 300.000 opliepen, sneuvelden eveneens. Voor de meeste boetes eist het contract eerst een ingebrekestelling, die ontbrak. En het onderverhuren van de bovenwoning aan meerdere bewoners viel binnen de toestemming die de verhuurders in het contract hadden gegeven.
Les voor de praktijk
Voor verhuurders van bedrijfsruimte is de boodschap helder: wie ook gevolgschade bij de huurder wil leggen, moet dat uitdrukkelijk vastleggen. Daarnaast loont het om bij vermoede overtredingen tijdig formeel in gebreke te stellen, en om de verzekeringsdekking voor huurderving af te stemmen op realistische hersteltermijnen.
Wat volgt
Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter op andere gronden en veroordeelde de verhuurders in de proceskosten van het hoger beroep. Cassatie bij de Hoge Raad staat nog open.
Ook tegenvordering huurder afgewezen
Het pand werd in maart 2014 verhuurd; Daandels trad in februari 2018 als huurder in de plaats van de oorspronkelijke huurder. Daandels vorderde bij de kantonrechter op haar beurt € 75.000 aan inkomstenderving, omdat de verhuurders het herstel na de brand te traag ter hand zouden hebben genomen. De kantonrechter wees alle vorderingen over en weer af.
Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2026:4584 · Extra bron: Omgevingsweb
